Las medidas que vamos a comentar en los siguientes apartados se contemplan en el Real Decreto Ley 6/2012, de 9 de Marzo, de Medidas Urgentes de Protección de Deudores Hipotecarios sin Recursos, Norma a la que, en lo sucesivo nos referiremos a ella como RDL6/2012.
La Norma permite dos posibilidades. En primer lugar, y como medida alternativa a la ejecución hipotecaría, se ofrece al deudor la posibilidad de beneficiarse de una posible reestructuración de la deuda hipotecaria. Se trataría, básicamente, de flexibilizar el pago de la deuda mediante su renegociación.
En segundo lugar si no es posible esa renegociación, se contempla la posibilidad de acogerse a los mecanismos de flexibilización de los procedimientos de ejecución hipotecaria.
¿Qué pasos debe dar el deudor hipotecario para acceder a los beneficios del RDL6/2012?
¿Cuáles son las medidas previstas en el Código de Buenas Prácticas que no implican la dación de pago de la vivienda?
Estas medidas dependen de distintas circunstancias que vamos a tratar de resumir a continuación:
1. Si los deudores no se encuentran incursos en un procedimiento de ejecución o, encontrándose en uno, no se ha producido el anuncio de la subasta, pueden solicitar y obtener de la entidad acreedora la reestructuración de su deuda hipotecaria al objeto de alcanzar la viabilidad a medio y largo plazo de la misma (se trataría de facilitar flexibilizando las condiciones para facilitar el pago de la deuda).
Si el deudor, pese a solicitarlo, no puede acogerse a la reestructuración de la deuda hipotecaria, ni a las medidas complementarias (la quita), el RDL6/2012 contempla como medida sustitutiva de la ejecución hipotecaria la dación en pago de la vivienda habitual que deberá ser aceptada por la entidad financiera o tercero que ésta designe quedando con ello definitivamente cancelada la deuda con la hipoteca y las responsabilidades personales del deudor y de terceros frente a la entidad por razón de la misma deuda. Esta solicitud de dación en pago debe realizarse en el plazo de 12 meses desde la solicitud de reestructuración.
¿Puede continuar el deudor en la vivienda después de entregar esta en dación de pago?
Sí, el RDL6/2012 contempla que si el deudor ha optado por la dación en pago, puede solicitar permanecer durante el plazo de dos años en la vivienda como arrendatario. En tal caso, la renta que se fije será del 3% del importe total de la deuda en el momento de la dación. Durante este plazo el impago de la renta devengará un interés de demora del 20%. Esta solicitud debe realizarse en el mismo momento de la dación en pago.
¿Puede el deudor participar en la plusvalía que genere la venta de la vivienda entregada en dación de pago?
Sí, efectivamente, si el deudor ha optado por la dación, las entidades financieras pueden pactar con los deudores la cesión de una parte de las plusvalía generada por la enajenación. Ello, en concepto de contraprestación por la colaboración que el deudor pueda prestar en la transmisión de las vivienda.
¿Son estas las únicas medidas que contempla el RDL6/2012 para los deudores hipotecarios en situación de umbral de pobreza?
No, por cuanto el RDL6/2012 contempla para las personas que se encuentran en la situación de umbral de pobreza, además de las medidas vinculadas al Código de Buenas Prácticas, una serie de medidas al margen del mencionado código. Estas son las siguientes:
1. Intereses moratorios: Para las personas que se encuentran en situación de umbral de pobreza se establece como interés máximo moratorio, desde el momento en el que el deudor acredite ante la entidad que se encuentra en esa situación el resultante de sumar a los intereses remuneratorios pactados en el préstamo un 2.5 % sobre el capital pendiente del préstamo.
2. Medida fiscales:
Sí, porque en la norma se contemplan, también una serie de medidas a las que se pueden acoger todos los deudores hipotecarios, siempre que cumplan con los requisitos de la Norma con independencia de que se encuentren o no en situación de umbral de pobreza. Tales medidas son:
2. Preferencia para el acceso a las ayudas a los inquilinos. Se trata de una previsión incluida en esta norma dirigida a considerar que las personas que hubieran sido objeto de una resolución judicial de lanzamiento de su vivienda habitual como consecuencia de procesos judiciales o extrajudiciales de ejecución hipotecaria, con posterioridad a 1 de Enero del 2012, podrán ser beneficiarios de las ayudas a inquilinos. Asimismo, tendrán la consideración de colectivo con derecho a protección preferente para el acceso a las ayudas a los inquilinos. Ello, de acuerdo con el Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación. 2009-2012.
Usted puede ponerse en contacto con el servicio de atención al cliente del banco con el que tenga contratada la hipoteca. Ahora bien, dada la documentación que hay que presentar, la complejidad que puede conllevar la negociación con la entidad financiera, es muy conveniente conocer bien las opciones que ofrece el RDL6/2012 y analizar las ventajas e inconvenientes de cada una. Por ello, es más que probable que para adoptar la decisión más adecuada a sus intereses legítimos necesite contratar los servicios de un letradoque le oriente, asesore y realice diversas gestiones ante las entidades financieras y, en su caso, intervenga en los procedimientos de ejecución extrajudiciales o judiciales. Dependiendo de sus circunstancias debe tener en cuenta, además, que puede tener derecho a la asistencia gratuida de un letrado (Ley 1/1996, de 10 de enero, de BOE)
23 Comentarios
tenemos una hipoteca con banco santander desde 2006, nos dieron la novacion hipotecaria durante 5 años, finalizo el 31 de enero del 2020, dejamos de pagar desde entonces, solicite la dacion en pago, fue denegada por no entrar en riesgo de exclusion social, pues somos tres titulares, uno se fue del pais hace 7 años, y de los dos restantes trabaja solo uno. hicieron una nueva tasacion de 53000 euros, el banco se la queda por 48000 y a nosotros una deuda de mas de 70000 euros, mas costas, intereses y cuotas impagas. como debemos proceder????? si no podemos pagar????? cuando la tasacion inicial habia sido de 174000 euros y a la fecha debia aproximadamnete 132000????
Hola. En nuestra página web hay un enlace con toda la información sobre medidas de protección a los deudores hipotecarios después del estado de alarma. Desde este enlace puedes acceder a esa información: pincha aquí. Alguna de estas medidas se prorrogaron aunque otras están pendientes de ello.
En todo caso, te recomendamos que te pongas en contacto con el Servicio de Atención al Cliente de tu entidad bancaria y si estás disconforme con la respuesta que te faciliten te pongas en contacto con esta Institución a través de las vías que se incluyen en nuestra página web: pincha aquí. Saludos
Una vez presentada toda la documentación para acogerme al código de buenas prácticas el banco me estuvo dando largas un montón de meses, hasta que me cedí el trámite a la Oficina de Defensa de la Vivienda. Llamaron ellos y se resolvió todo en una semana. Un encanto de señora, estoy super agradecido y hasta ahí todo bien.
Pero a la hora de firmar tuve que firmar un crédito de 7800€ para cubrir las cuotas atrasadas de la hipoteca, o sea, todos esos meses que me estuvieron dando largas, un año, vaya. Entonces mi pregunta es ¿eso es legal? Porque según RDL6/2012 el banco estaba obligado a informarme de mi derecho a acogerme al código de buenas prácticas y no lo hizo cuando, antes de dejar de pagar, les envié un burofax con acuse de recibo exponiéndoles mi situación y rogándoles me ofrecieran alguna alternativa.
En fin, me dieron largas y me hicieron firmar otro crédito. ¿cómo lo ves ustedes?
Mil gracias.
Antonio creemos que lo mejor es que vuelvas a acudir a la Oficina de Defensa de la Vivienda por si se puede negociar algo con su banco.
Hola buenos dias, desde hace bastantes meses no hemos podido asumir el pago de nuestra hipoteca, nos hemos puesto en contacto con nuestro banco para intentar buscar una solucion, lo que me propone el banco, concretamente CaixaBank , es acogernos al codigo de buenas prácticas que según ellos por nuestra situación nos van a dar sin problema. Hemos entregado toda la documentación hace mas de un mes y seguimos sin respuesta lo que nos dicen desde el banco es que quien lo tiene que aprobar es el banco de España? me suena raro porque en su dia nos dijeron que era CaixaBank quien lo decide. Mientras solicitamos el codigo de buenas practicas nos llega una demanda del juzgado por parte de CaixaBank, pero no como ejecucion hipotecaria sino como procedimiento ordinario de reclamación de cantidad, es la via por la que han optado los bancos para poder desahuciar ya que la ejecucion hipotecaria no les favorece.
Mi pregunta es, ¿quien es el que tiene que decidir si podemos acogernos al codigo de buenas practicas? el banco de España o CaixaBank?¿Que pasará si no me aceptan el codigo de buenas practicas?que es la unica opcion que me dan....seguiran con el procedimiento ordinario en el juzgado y me podran desahuciar de mi vivienda habitual con un menor de 2 años si no me estan reclamando la totalidad de la hipoteca, solo las cuotas pendientes? Gracias
Hola Maria, parece que teniendo hijos menores puedes acogerte al codigo de buenas practicas hipotecarias. No es el banco de españa quien lo tiene que aprobar sino tu propio banco. Si ves que se demoran puedes enviarnos la documentación que hayas presentado a nosotros con un escrito solicitando nuestra intervención por si podemos intermediar con el citado Banco. Un saludo.
Hace un año canvio mi situación laboral y familiar. durante estos meses he pagado la hipoteca con grandes dificultades. Ayer CaixaBank me dice que no me aprueban la carencia de hipoteca durante 23 meses tal y como me habían propuesto hace 3 meses. Hoy he firmado un documento de buenas practicas, para solicitar la restructuracion, es decir si cumplo los requisitos durante unos años no pagaría el crédito hipotecario. Quien decide sobre esta sol.licitud, es CaixaBank o algún departamento de la Generalitat? Esta solicitud la han de presentar ellos directamente. Según el código tengo los requisitos, que posibilidad hay que lo aprueben?
Hola Sonia.
La persona que se encuentre en la situación de riesgo de ejecución hipotecaria debe ponerse con la entidad financiera con la que tenga concertado el crédito hipotecario para plantearle su situación y que desea acogerse a los beneficios previstos en la Norma. Ellos son los que tienen que aprobar la restructuración.
Es muy importante tener en cuenta que si lo desea, se puede poner en contacto con las Oficinas en Defensa de las Viviendas de la Consejería de Fomento y Vivienda o con las Oficinas que han creado en los Colegios de Abogados en colaboración con algunos municipios y que tiene por objeto primordial asesorar u orientar a quienes se encuentran en la situación de riesgo de ejecución hipotecaria. Te deseamos que tengas éxitos en las gestiones. Un saludo.
buenas noches,
disculpad mi desconocimiento ante estos casos. En nuestro caso, mis padres estan divorciados, mi madre se quedo la custodia de mi hermano pequeño por lo que se quedaron ellos en la vivienda, mientras que mi padre esta de inquilino en otro piso. La cuestión es que ellos consiguieron poder realizar la dación en pago del inmueble y ahora le reclaman a mi padre el importe de la plusvalia porque no era su vivienda habitual, mi madre en cambio no.
¿esta obligado él a hacerse cargo de esa deuda? ¿podríamos reclamar? no tenemos ni idea de como actuar ante esta situación.
muchas gracias
Hola Paula,Un decreto ley de 2014 estableció una exención del pago del impuesto para aquellos que perdieron su vivienda al no haber podido hacer frente al pago de una hipoteca (bien en una ejecución hipotecaria o en una dación en pago). Ahora bien, esta exención sólo afecta a los casos en los que el inmueble fuera la vivienda habitual y no se dispusiera de más bienes. No sabemos si el caso de tu padre era o no vivienda habitual, si eran la hipoteca como bien ganancial. etc.
De todas formas que presente reclamación de solicitud de rectificación y devolución de ingresos indebidos ante el ayuntamiento que ha recaudado el impuesto, haciendo constar el importe que abonó. Esto pone en marcha la vía administrativa. Gracias y un saludo
Buenos días Paula. Vamos a consultarlo con los compañeros para darte una respuesta lo antes posible. Gracias y un saludo
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Hola. Para resumir mi casa se a subastado aunque aún no se ha puesto a nombre del banco. Pedí antes de que se subastará el código de buenas prácticas y la paralización de la subasta. Me denegaron la paralización y ahora despues de subastada el banco santader me pide que firme un papel en el que autorizó por el real decreto del 6/2012 las medidas urgentes de protección deudores hipotecarios. Segun el de aktua dice que es para hacerme el estudio de reestructuración de los 5 años. Y segun stopdesahucios es para hacerme un credito por la deuda pendiente que me quedo en la subasta. Y que una vez subastada no entro en la leydel código de buenas prácticas. Que debo hacer? Firmar para que me hagan el estudio o es que lo que quieren es engañarme con otro credito. Es cierto que si ya se ha cerrado la subasta ya no puedo acogerme al código de buenas prácticas? Vuelvo a recordar que aún no la tiene adjudicada el banco. Pero que en breve la tendrá puesto que el dia 26 pasan los 20 dias .gracias
Pudiste adherirte al código de buenas practicas o te engañaban con otro credito
Estimado amigo, desconocemos si te has puesto en contacto con las Oficina de Defensa de la vivienda de la Delegación Territorial de tu provincia, a través de estas oficinas, la Consejería de Fomento y Vivienda se ofrece para mediar con las entidades financieras, asesorándole y garantizando las mejores condiciones posibles para la renegociación o liquidación de la deuda contraída.
Para ello, debe contactar con la Delegación Territorial de su provincia, solicitar cita previa y personarse el día y hora que le asignen con la siguiente documentación:
Si ya te has puesto en contacto y no te han dado una solucion a tu problema, puedes dirigirnos un escrito de queja para que nosotros estudiemos la posible admisión de tu queja y pedir información o mediar nosotros con el Banco, . Un saludo.
Buenas tardes. Llevo desde el mes de junio de 2016 con la carta del Banco de Santander aprobándome la inclusión para la refinanciación de mi hipoteca tras estar en paro varios años. Bien, hubo un primer intento de firma en Notaría el 31-10-2016 y debido al contenido de la propuesta del banco el mismo Notario dijo que no se podía firmar.
Ha habido otro intento de firma el pasado 22-05-2017 y estamos en la misma situación...que si el contenido de la propuesta no se adecúa al Real Decreto...que si hay un embargo preventivo de otra deuda en el registro de la propiedad...en fin, que me temo que lo que no quiere el banco es perder el rango en la nota simple del registro de la propiedad por si en un futuro hubiese un embargo por su parte. El resultado es a fecha de hoy 30-05-2017 que sigo esperando a la entidad bancaria a que me llame a ver que solución dan y nada de nada.
Ruego por favor contactéis conmigo por telefono en el xxxxxx para aconsejarme porque ya lo unico que me queda es acudir en reclamacion al Banco de España.
Saludos cordiales y muchas gracias.
Buenos días Juan Luis. Pasamos tu comentario a los compañeros para que valoren el problema que nos relatas. Gracias y esperamos poder ayudarte. Un saludo
A mi me lo han denegado todo,dacion en pago,alquiler social.He hido al banco un monton d veces para arreglarlo y nada.Lo unico q querian es endeudarme mas,cosa q no hice.El caso es q me han hechado a la calle con una menor y encima devo dinero.Fui al banco d españa y me dijeron d hacer una reclamacion. Me gustaria saber q hacer o donde ir y a q ley me tengo q acojer por q el banco no me ha hecho ni puto caso a pasado d nosotros completamente.Gracias
Hola, necesitamos saber más cosas: domicilio, si te has puesto en contacto con servicios sociales, si te has dado alta en registro de demandantes de viviendas, tus datos personales. Déjanos un telefono (no saldrá publicado), te llamamos y te lo explicamos mejor.
lo pongo bien aqui, porque la informacion me ha ayudado mucho:
http://www.casacochecurro.com/2013112722054/vivienda/carta-modelo-para-r...
yo recomiendo ir directamente al Banco de España con la reclamacion porque es la única manera de reclamar las comisiones bancarias
Hola mi problema es que en el 2012 hice con la hipoteca lo de los dos años de carencia porque no podía pagar la letra y resulta que cuando a terminado los años de carencia el banco en el contrato nuevo que me hicieron me quitaron 12 años de hipoteca por que les dio la gana o por un fallo que tuvieron y ahora no puedo hacerme cargo de la letra de la hipoteca ya que me subió bastante a quitarme ellos años pues bueno llevo ya un año y pico peleando con ellos para que me soluciones esto y me den una solución y no hacen nada solo se escurren el bulto de unos a otros y dejan pasar el tiempo....Desde que me compre el piso me la an jugado en varias ocasiones ya que se aprovechan de la falta de información del ciudadano llevo ya meses de atrasos en el pago y me esta costando ya la salud de mi pareja y mía ya que tengo un hijo de tres años y me veo en la calle con el y entrampada asta las cejas por culpa del BANCO SANTANDER Y LOS TRABAJADORES INCOMPETENTE QUE HAY ALLI por favor nesito ya que hemos solicitado la dación en pago y tampoco dan respuesta de nada lo único que hacen es acosar por teléfono cada cinco minuto para recordar lo de la deuda y meter presion...... Por favor aquí dejomi correo electrónico para quien me pueda ayudar le estaría agradecida eternamente.
david.carlos.vane@gmail.com
Gracias de antemano
Hola, le aconsejamos que se dirija a la Oficina de Defensa de la Vivienda de la Consejería de Fomento y Vivienda en su provincia. En el siguiente enlace se explica este Programa y figuran los datos para contactar con las Oficinas provinciales:
http://www.juntadeandalucia.es/fomentoyvivienda/portal-web/web/areas/vivienda/programa_defensa_vivienda
hola mi problema queme va a costar la vida es que mi padre murio y mi madre tambien y nospiden a mis hemanas y a mi casi 6000 eu por pasar la casa a nosotro cuando la casa esta todo pagado y no me hentra en la cabesa que en sima que los perdi tenga que pagar una cosa que era de mi padre y la erede yo