VOLVER

1.      Como es conocido, ha aumentado la demanda de vivienda protegida, de otro están disminuyendo los presupuestos públicos de ayudas destinados a facilitar el acceso al derecho constitucional a una vivienda digna y adecuada. Esta doble realidad exige que se proceda a la reprogramación de las ayudas de vivienda destinadas a las personas con dificultad para acceder al mercado inmobiliario libre.

Es decir, es preciso abandonar “inercias” en la concesión de recursos para este fin y valorar la situación en la que se encuentran los distintos segmentos de población con especial dificultad para acceder a un techo digno, y desde ese conocimiento de la realidad social, establecer nuevos criterios de selección de adjudicatarios y asignación de recursos públicos.

Se trataría de aplicar, a partir de unos recursos escasos, criterios de eficiencia en la lucha contra la exclusión y la desigualdad en el ámbito de este derecho constitucional.

2.      Es preciso que los poderes públicos reconduzcan, tal y como tantas y tantas veces se ha prometido, e inmediatamente incumplido, la oferta de viviendas protegidas hacia el régimen de alquiler.

En primer lugar, porque la función primordial de los poderes públicos en este ámbito es atender las necesidades de la población de acceder a un techo digno y no coadyuvar a la formación de patrimonios privados.

En segundo lugar, porque al ser una respuesta a la necesidad de vivienda menos atractiva, en un país que preferentemente desea vivienda en propiedad, va a permitir dirigir la oferta pública de vivienda a personas que realmente necesitan acceder a un techo digno, pero no, necesariamente, en propiedad.

En tercer lugar y por los motivos comentados, creemos que, cuando las personas arrendatarias se encuentren en una mejor situación económica en bastantes ocasiones devolverán la llaves, ya que optarán por una vivienda en propiedad, liberando de esta forma una vivienda protegida en alquiler.

En cuarto lugar, porque el menor coste del precio del alquiler facilita que con menos recursos, las personas necesitadas puedan acceder al disfrute de una vivienda.

3.      Es necesario que las promociones públicas de vivienda se adapten al perfil y necesidades del solicitante mayoritario de éstas.

En muchas ocasiones, se trata de ofrecer una solución inmediata y temporal a una necesidad de vivienda en lugar de ofertar un costoso patrimonio inmobiliario para resolver un problema “de por vida” para una familia. No pretendemos que se ofrezcan meras “soluciones habitacionales”, pero sí que las viviendas se adapten a las circunstancias personales y familiares que permitan cubrir sus necesidades en un horizonte de unos años (vemos, por ejemplo, que continuamente se adjudican viviendas en propiedad de tres dormitorios para futuras parejas y esto con financiación pública, en los tiempos actuales, no tiene sentido).

4.      Es imprescindible y urgente que el régimen de protección oficial se extienda durante toda la vida útil de la vivienda.

No tiene sentido realizar un esfuerzo económico de financiación pública en suelo y ayudas y establecer unos procedimientos de selección para facilitar una vivienda digna a un sector de la población necesitado de tal protección para, al cabo de los años, o a petición de la persona interesada (en el caso de la descalificación) que tales viviendas entren a formar parte del mercado inmobiliario libre.

5.      Es imprescindible que los mecanismos de inspección sobre el uso y ocupación efectiva de las viviendas protegidas de titularidad privada, así como, en su caso, para controlar la posterior venta con sobreprecio de los inmuebles, se refuerce.

Es del todo punto intolerable que este tipo de viviendas protegidas estén sin ocupar, o se utilicen únicamente como segundas viviendas. De la misma forma, no es infrecuente que burlando la legislación de protección de precios de estas viviendas, se realicen transacciones con un precio superior al establecido legalmente.

Rara vez se ponen en marcha los mecanismos de tanteo y retracto previstos en la legislación por parte de las Administraciones Públicas para luchar contra estas prácticas abusivas.

6.      Es urgente que se modifique la posición de abuso fáctico en la que se encuentran las entidades financieras a la hora de establecer la denominada cláusulas suelo que impiden que los deudores puedan beneficiarse de las bajadas del interés de referencia. Se trata de contratos de préstamo en los que la formal libertad de pactos inherente a los contratos se ve condicionada por la realidad de la mejor información y posición de fuerza o de supremacía negociadora en la que se encuentran las entidades financieras cuando la ciudadanía acude para solicitar créditos hipotecarios.

7.      Creemos que se debe crear un banco de permuta de viviendas por diversas razones, pero fundamentalmente para adjudicar viviendas adecuadas a las necesidades de la población, sin costes adicionales.

Ello, además de facilitar la respuesta del patrimonio de viviendas protegidas a las necesidades de la población (traslados por motivos de trabajo, enfermedad, incapacidad, descomposición de la unidad familiar, etc.), permite poner en valor este patrimonio al hacerlo más eficiente para cumplir la finalidad con la que fue creado.

8.      Es preciso que las Administraciones Públicas presten cobertura jurídica -a través de Ordenanzas-, técnica -desde las Oficinas de Proyectos- y económica -para las personas más necesitadas- para la instalación de ascensores en inmuebles de 3 o más plantas, carentes de estas instalaciones.

En Andalucía, cientos de miles de personas viven prisioneras en sus viviendas. Basta con que se les dote de ascensor para que las viviendas puedan recibir el calificativo de dignas y adecuadas.

9.      Apostar por el patrimonio público de viviendas es hacerlo, en gran medida, por su mantenimiento y conservación. Es lamentable contemplar, una y otra vez, cómo inmuebles de nueva construcción o recientemente rehabilitados, a los pocos años se deterioran, si no en demasiadas ocasiones por un mal uso del inmueble, sí de sus elementos comunes por algunos de los residentes o por la no contribución de sus obligaciones dinerarias al pago de cuotas de las comunidades de propietarios.

Es imprescindible que estos hábitos y comportamientos cambien y que los programas de tutela o acompañamiento social faciliten la normalización de las personas con un perfil de exclusión o de dificultad relacional con el resto de los vecinos y contribuyan al mantenimiento de los inmuebles como personas responsables.

10.    Carece de sentido que, una vez adjudicadas las viviendas de promoción pública, cualquiera que sea su tipología, no se controle que efectivamente están ocupadas por sus beneficiarios. Si grave es que los ocupantes no posean título legal –lo que es demasiado frecuente como esta Institución viene denunciando en sus Informes Anuales al Parlamento de Andalucía-, aún lo es más que exista un número importante, aunque indeterminado, de viviendas que no están ocupadas por sus adjudicatarios legales. Se trata de una cuestión escandalosa cuya entidad desconocemos pero sí hemos verificado que los responsables públicos, sobre todo los Ayuntamientos, con frecuencia se desentienden del problema.

11.    Es preciso clarificar, es decir ser más trasparentes, a la hora de informar a la ciudadanía, de la vigencia y entidad de las ayudas públicas en materia de vivienda. No tiene sentido que miles de ciudadanos estén esperando la concesión de unas ayudas en expedientes no resueltos, cuando la propia Administración conoce ya de antemano que no va a poder otorgar esas ayudas porque no tiene consignación presupuestaria al haber desaparecido ya tales ayudas. La falta de claridad y la creación de expectativas sin fundamento sobre el acceso a las ayudas ha sido, en los últimos tiempos, un hecho escandaloso.

12.    Debe estudiarse la viabilidad de que la Administración Autonómica y, en su caso, los Ayuntamientos, firmen convenios con las entidades bancarias y los promotores privados destinados a facilitar que parte del suelo que mantienen como activos estas últimas sea destinado a la promoción de viviendas protegidas. Con ello se facilita dar una utilidad social y, al mismo tiempo, poniendo a disposición los instrumentos necesarios para gestionar eficazmente los suelos que se encuentren pendientes de desarrollo. Asimismo, se deberán generar ayudas y/o exenciones fiscales para estimular que promotores privados adquieran suelo con esta finalidad.

13.    Es necesario poner en marcha las ayudas a propietarios y arrendatarios que, temporalmente y por causas sobrevenidas (fallecimiento, grave enfermedad, desplazamiento por razones laborales, etc.), no puedan afrontar el pago de las cuotas del crédito hipotecario o del alquiler, sin perjuicio de prever financiaciones flexibles para el reembolso de estas ayudas.

14.    Hay que apostar por la puesta en valor del patrimonio público de viviendas heredado, no sólo rehabilitándolo sino reciclando e incluyendo su demolición, si fuera aconsejable, para liberar suelo que permita un mejor aprovechamiento residencial. Para ello, se pueden conveniar, en el marco de los PGOU, con las empresas privadas y los Ayuntamientos los nuevos aprovechamientos con garantía de realojo sin coste de los antiguos propietarios.

15.    Es urgente que, de una vez por todas, los poderes públicos pongan en marcha las medidas previstas en la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía, en coherencia con lo establecido en el art. 47 y 33 CE, destinadas a garantizar la función social de la propiedad y evitar la especulación.

La creación de patrimonios públicos de suelo de entidad suficiente para incidir en el mercado de solares y facilitar suelo para la construcción de viviendas protegidas, la expropiación forzosa del suelo por incumplimiento de la función social de la propiedad, la enajenación forzosa de solares y edificios sin edificar, etc. son medidas que inexplicablemente no se adopten pese a las previsiones legales existentes para su puesta en marcha.

16.    Esta Institución viene solicitando, insistentemente, la modificación de la Ley Hipotecaria, no para que se regule la figura de la dación en pago de la vivienda como medida para saldar las deudas hipotecarias, toda vez que tal opción está prevista en el art. 140 de este texto, sino para que ésta sea la opción habitual y obligatoria cuando la vivienda hipotecada constituya el domicilio habitual y permanente del deudor.

En todo caso, creemos que debe ser la única opción cuando se trate de viviendas de protección oficial, a la hora de formalizar el crédito hipotecario, en lugar de la opción prevista en el art. 105 de esta Ley que establece que «La hipoteca podrá constituirse en garantía de toda clase de obligaciones y no alterará la responsabilidad personal ilimitada del deudor que establece el artículo 1911 del Código Civil».

17.    Sin perjuicio de lo anterior, y como medida complementaria, creemos que sería conveniente reflexionar sobre la necesidad de modificar la Ley de Enjuiciamiento Civil en lo que concierne a su art. 579, no sólo por coherencia con la modificación que proponemos, sino también por lo establecido en el art. 671 en lo que concierne a la valoración del 60% del valor de tasación de la vivienda cuando no acuda ningún postor a la subasta. Asimismo, creemos que sería muy conveniente que, siempre con carácter previo a la ejecución del crédito hipotecario, se realizara una nueva tasación objetiva del inmueble a fin de garantizar la congruencia prestacional en el cumplimiento de los contratos de esta naturaleza.

18.    Es necesario vigilar las exigencias de solvencia de las entidades financieras a los solicitantes de prestamos destinados a la adquisición de viviendas protegidas, para que se dote de coherencia a la ejecución de los convenios firmados por tales entidades y la actual Consejería de Obras Públicas y Vivienda.

No tiene sentido que se anuncie la disponibilidad de enormes cantidades destinadas a la financiación de la adquisición de viviendas protegidas y, posteriormente, pese a cumplir los solicitantes con las exigencias de solvencia que determina la normativa de viviendas protegidas en lo que concierne al porcentaje máximo de ingresos que se puede destinar a la adquisición de la vivienda, no se concedan una y otra vez tales préstamos.

19.    Es preciso que en los tiempos actuales, los poderes públicos no dejen de promover la tipología de vivienda conocidas en su día como “sociales” y que, en la actualidad, son las viviendas de integración, habida cuenta de que existe un sector de la población que, ni siquiera con ayudas públicas, puede afrontar el pago de las cuotas de alquileres del tipo medio.

Se trata de viviendas que poseen un precio de alquiler bajo, a veces simbólico, pero que, en todo caso, los arrendatarios deben afrontar, pues suponen la única alternativa para facilitar su inclusión en el disfrute del derecho constitucional a una vivienda digna y adecuada.

20.    Los poderes públicos no pueden mirar para otro lado, ante la creciente demanda de las personas “sin techo”, de albergues u otros alojamientos temporales, destinados a facilitar un lugar donde poder alojarse estas personas.

Se trata de una necesidad que es importante atender y que cada vez va a revestir mayor entidad. La respuesta no puede ser el abandono a su suerte de estas personas, tan necesitadas de protección.

21.    Es urgente que las viviendas protegidas de titularidad de las entidades financieras se destinen, con carácter urgente, al fin para el que fueron construidas.

Esto por cuanto una vivienda protegida tiene que estar preceptivamente ocupada por quien corresponda, ser beneficiario de ella, ya sea en régimen de propiedad o de alquiler.

Al tratarse de personas jurídicas, las entidades financieras tienen que venderlas o alquilarlas a quienes reúnan los requisitos para ser beneficiarios de las mismas.

De acuerdo con ello, es preciso poner en marcha mecanismos para que, promotores públicos, privados y agentes individuales puedan acceder a estos inmuebles, actualmente de titularidad de las entidades financieras, con el compromiso de destinarlos al alquiler social durante el plazo que se determine.

Lógicamente, en el precio habrá que tener en cuenta la amortización de los inmuebles, el carácter de activo tóxico y su dificultad para la venta a precio de vivienda protegida y las ayudas que, para su saneamiento, están recibiendo algunas entidades financieras.

VOLVER