Nos interesamos por disponer de las viviendas de la Sareb en Andalucía para alquiler social

Formulación de Resolución a la Consejería de Fomento y Vivienda para que:

- Se realicen las gestiones necesarias para poder firmar con la SAREB lo antes posible los contratos necesarios para formalizar la cesión de las restantes 120 viviendas de las que dicha entidad dispone en Andalucía y que urge destinar al alquiler social.

- Se coordine con las administraciones locales andaluzas en cuyos municipios radiquen viviendas cedidas en virtud del Convenio de Colaboración con la SAREB, valorando la conveniencia de la participación de aquellas en la gestión y administración de las mismas, a fin de lograr una mayor eficacia en la cesión y, en última instancia, de ofrecer una respuesta adecuada a los problemas habitacionales en todo el territorio andaluz, y en particular a aquellas zonas con mayor necesidad de vivienda.

- Se realicen las actuaciones necesarias con los organismos competentes a fin de recabar información sobre las viviendas del Fondo Social de la Vivienda que han sido efectivamente destinadas al alquiler social en Andalucía y, en su caso, plantear medidas en su ámbito de competencias que permitan una mayor eficacia del citado Fondo.

Nos ponemos de nuevo en contacto con usted con relación a la queja que tramitamos con la referencia del encabezamiento, Q 15/6039, alusiva a la gestión temporal de viviendas de la Sociedad de Gestión de Activos para la Reestructuración Bancaria (SAREB), por parte de las Administraciones autonómica y local en Andalucía.

Una vez analizado su último informe, puesto el mismo en relación con la documentación que obra en poder de esta Institución y con la normativa que resulta de aplicación al presente caso, esta Institución considera necesario, haciendo uso de la posibilidad contemplada en el artículo 29 de la Ley 9/1983, de 1 de diciembre, del Defensor del Pueblo Andaluz, formular Resolución en base a los siguiente

ANTECEDENTES

1. En octubre del año 2015, el presidente de la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria (SAREB) anunció que dicha entidad traspasaría de forma temporal la gestión de 2.000 viviendas a las administraciones regionales y locales para destinarlos a usos sociales, las cuales se sumarían a otro número similar de viviendas que la SAREB ya destinó en 2013 para el mismo fin.

No obstante, la cesión de viviendas no operaría de forma automática desde que el Consejo de Administración de la SAREB decidiese la cesión, sino que requeriría la firma de un convenio con una administración territorial (autonómica o local), a la que se cederían las viviendas con el compromiso de aceptación de una serie de condiciones, como podrían ser el pago de una contraprestación a SAREB para la cobertura de los gastos de comunidad, seguros, tasas y tributos vinculados a la propiedad, así como que la Administración firmante se hiciese cargo de los gastos de gestión y administración de las viviendas.

2. En cuanto a Andalucía, a finales del año 2015 esta Institución tenía constancia a través de algunas noticias aparecidas en medios de comunicación de que la Consejería de Fomento y Vivienda de la Junta de Andalucía estaba negociando con la SAREB la firma de un convenio de estas características.

En el ámbito local, teníamos igualmente constancia, a través de los medios de comunicación, de negociaciones entre el Ayuntamiento de Córdoba y la SAREB, pero desconocíamos si se habían iniciado actuaciones por parte de otras Administraciones locales.

3. Por otro lado, otra vía para la puesta a disposición de viviendas para alquileres sociales era la del Fondo Social de la Vivienda, creado por un convenio que el 17 de enero de 2013 firmaron los Ministerios de Economía y de Servicios Sociales con las principales entidades bancarias de España, mediante el cual el Gobierno trató de que parte del parque de viviendas vacías que las entidades financieras tenían en cartera fuera habitado, en régimen de alquiler social, por familias que habían perdido su casa y que se encontraban en riesgo de exclusión social.

No obstante, ante las dificultades de acceso de muchas personas a las viviendas puestas a disposición, este convenio había sido modificado con la intención de ampliar el número de posibles beneficiarios de las medidas contenidas en dicho convenio. En el procedimiento de asignación de las viviendas existentes cabía la participación de los ayuntamientos o de las diputaciones provinciales, siempre que se hubiesen adherido formalmente al convenio con anterioridad.

4. A la vista de estos antecedentes, al amparo de la posibilidad que otorga el artículo 10.1 de la Ley 9/1983, de 1 de diciembre, reguladora del Defensor del Pueblo Andaluz, esta Institución incoó la presente queja de oficio ante la Consejería de Fomento y Vivienda de la Junta de Andalucía y ante los 29 ayuntamientos andaluces cuyos municipios cuentan con más de 50.000 habitantes.

5. Por lo que respecta a esa Consejería de Fomento y Vivienda, con fecha 28 de diciembre de 2015 se solicitó un informe a fin de recabar la siguiente información:

• Si la Junta de Andalucía había efectuado algún requerimiento o solicitud a la SAREB para la cesión de viviendas para destinarlas a fines sociales.

• Las gestiones llevadas a cabo y las previsiones temporales para que pudiera producirse tal cesión.

• La estimación del número de viviendas que podía asumir la Consejería, modalidad de gestión y distribución provincial de las mismas.

6. Con fecha 11 de febrero de 2016 se recibió el primer informe de esa Consejería, en el que se comunicaba que en aquel momento se estaban manteniendo contactos con la SAREB, los cuales estimaban podrían fructificar en fechas cercanas. Posteriormente se tuvo conocimiento de que con fecha 21 de junio de 2016 se firmó el Convenio de Colaboración entre esa Consejería y la referida SAREB para la cesión de viviendas destinadas al alquiler social.

7. Transcurrido un plazo prudencial desde la firma del referido Convenio, el 9 de mayo de 2017 se solicitó un nuevo informe con relación a las viviendas cedidas por SAREB a la Consejería y el contrato o los contratos de cesión en usufructo que se hubiesen formalizado entre ambas partes.

8. El 5 de junio de 2017 se recibió el nuevo informe de la Consejería, en el que se comunicaba la firma de dos contratos de cesión en usufructo de viviendas para su administración y gestión como alquiler social, con fechas 15 de septiembre y 28 de octubre de 2016, en ejecución del referido Convenio de Colaboración. En total, se habían cedido por la SAREB a la Comunidad Autónoma de Andalucía 230 viviendas, de las cuales 150 se encontraban disponibles y 80 ocupadas. Se indicaba que las viviendas cedidas, cuya gestión estaba encomendada a la Agencia de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía, serían objeto de revisión, de lo cual informaría la Comisión de Seguimiento del Convenio.

Además, se estaba tramitando un nuevo contrato con la SAREB por el cual se cederían a Andalucía 50 nuevas viviendas.

9. Transcurrido de nuevo un plazo prudencial, el 19 de diciembre de 2017 se solicitó la remisión de un informe alusivo a las siguientes cuestiones:

• Si se había suscrito un nuevo contrato con la SAREB y las previsiones para la cesión de las restantes 400 viviendas titularidad de la SAREB en Andalucía.

• Criterios de selección de las viviendas y los municipios incluidos en el Convenio y los contratos de cesión.

• Resultados de la revisión de viviendas efectuada por la Comisión de Seguimiento del Convenio.

• Las diferentes situaciones en las que se encontraban las viviendas ya cedidas a Andalucía por la SAREB y el número de contratos ya formalizados con personas físicas a las que se hubiese cedido su uso en arrendamiento.

10. En el último informe emitido por esa Consejería, recibido en nuestra sede el pasado 31 de enero de 2018, se trasladaba lo siguiente:

En primer lugar, la firma de un tercer contrato, con fecha de 12 de mayo de 2017, para la cesión de 50 viviendas. En total, por tanto, se han cedido en usufructo 280 de las 400 viviendas de la SAREB ubicadas en Andalucía. No se hace referencia a previsión temporal alguna con respecto a la cesión de las restantes 120 viviendas.

Respecto a los criterios de selección de las viviendas y los municipios, esa Consejería señalaba que la cláusula 1.2 del convenio establecía que las viviendas seleccionadas de entre las existentes se situarían preferentemente en los municipios con mayor demanda de vivienda. El desglose por provincias era el siguiente: Almería 106 (destacando 31 en El Ejido, 29 en Roquetas de Mar, 14 en Almería capital y 13 en Vícar), Cádiz 45, Córdoba 12, Granada 25, Huelva 15, Málaga 57 y Sevilla 27.

De las 280 viviendas cedidas, una vez ejecutados los trabajos de inspección, regularización de la ocupación y exclusión, la situación de los inmuebles era la siguiente:

• 134 disponibles para alquiler social.

• 50 ocupadas sin título o sin título válido.

• 91 (tanto disponibles como ocupadas) fueron devueltas por diversos supuestos previstos en el Convenio.

• 5 fueron excluidas.

De las viviendas ocupadas, se estaba gestionando la regularización de 26 ocupantes y, en los casos en los que los ocupantes manifestaron su negativa o interés por la ocupación, se estaban llevando a cabo las actuaciones pertinentes a fin de recuperar la posesión de las mismas.

Por su parte, las viviendas disponibles se van poniendo a disposición de los registros municipales de demandantes de vivienda protegida a medida que van finalizando los trabajos de adecuación. Once ya se habían adjudicado y, de ellas, siete contratos de alquiler ya se habían firmado.

Por último, respecto a las condiciones de alquiler se señalaba que, según establece el Convenio, la renta mensual podrá establecerse entre 150 y 400 euros, sin superar el 30% de los ingresos brutos actuales de la unidad familiar arrendataria.

11. Por lo que respecta a los 30 municipios andaluces que cuentan con más de 50.000 habitantes, y las 8 diputaciones provinciales, el 28 de diciembre de 2015 se les solicitó un informe alusivo a las siguientes cuestiones:

• Si habían efectuado requerimiento a la SAREB para la cesión de viviendas para fines sociales, gestiones llevadas a cabo y previsiones temporales para dicha cesión.

• Si se habían adherido formalmente al Convenio del Fondo Social de Viviendas o existían previsiones para ello y, en su caso, resultados de la misma.

12. Las contestaciones se recibieron a lo largo del año 2016. Por lo que respecta a las actuaciones realizadas con la SAREB para la cesión de viviendas, de muchos informes se infería que dichas actuaciones se habían iniciado precisamente a raíz de la queja de oficio incoada por esta Institución.

En algunos informes se aludía a problemas de interlocución con la SAREB y con las entidades de crédito, a fin de conocer las viviendas susceptibles de disponer para el alquiler social en los respectivos municipios. De hecho, en algún caso se detectó que, a pesar de que el ayuntamiento afirmaba que la SAREB les había trasladado que no disponían de viviendas en su municipio, sí que figuraban viviendas cedidas a la administración autonómica en dicho municipio (Chiclana de la Frontera). Incluso algunos de los Ayuntamientos donde se ubican el mayor número de viviendas cedidas, como Almería, El Ejido o Roquetas de Mar, no disponían de información al respecto en el momento de remitir los respectivos informes.

En otros casos las entidades locales señalaban expresamente que no existían previsiones de llevar a cabo actuación alguna en este sentido y en general se remitían a los convenios que se pudieran suscribir por la Consejería de Fomento y Vivienda.

En cuanto al Convenio para el Fondo Social de la Vivienda, de los informes llamaba la atención que algunas diputaciones y consistorios no tuviesen información correcta sobre el mismo y que otros no tuviesen siquiera interés en formar parte. En términos generales, se observaba que el citado Convenio no estaba dando frutos, toda vez que la intervención de las administraciones locales se basa fundamentalmente en la elaboración de informes sociales a petición de las entidades de crédito, pero la realidad era que, salvo alguna excepción, apenas habían recibido solicitudes en tal sentido. Alguna información incluso apuntaba a que las entidades de crédito no tenían un interés real en colaborar con las administraciones y que estaban adjudicando las viviendas a través de sus fundaciones.

En base a los referidos antecedentes, han de realizarse las siguientes

CONSIDERACIONES

1. La presente actuación de oficio parte del derecho a la vivienda de todos los ciudadanos. Así, el artículo 25 de la Declaración Universal de Derechos Humanos establece que toda persona tiene derecho a un nivel de vida adecuado que le asegure, así como a su familia, la salud y el bienestar, y en especial la alimentación, el vestido, la vivienda, la asistencia médica y los servicios sociales necesarios. En el mismo sentido, el artículo 11, párrafo 1 del Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales, en cuya virtud los Estados parte reconocen el derecho de toda persona a un nivel de vida adecuado para sí y su familia, incluso alimentación vestido y vivienda adecuados, y a una mejora continua de las condiciones de existencia.

En el ordenamiento jurídico español, el artículo 47 de nuestra Carta Magna establece que:

«Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación. La comunidad participará en las plusvalías que genere la acción urbanística de los entes públicos.»

Nuestro Estatuto de Autonomía dedica su artículo 25 al derecho a la vivienda en Andalucía, poniendo el mismo en relación con el derecho constitucional a una vivienda digna y adecuada, y mandatando a los poderes públicos para que lleven a cabo la promoción pública de la vivienda. Además remite a la Ley para la regulación del acceso a la misma en condiciones de igualdad, así como de las ayudas que lo faciliten.

En desarrollo de esta previsión constitucional y estatutaria, el artículo 1 de la Ley 1/2010, de 8 de Marzo, Reguladora del Derecho a la Vivienda en Andalucía, modificado en su redacción por el Decreto Ley 6/2013 de 9 de Abril, de medidas para asegurar el cumplimiento de la Función Social de la Vivienda, señala:

«1. La presente Ley tiene por objeto garantizar, en el ámbito de la Comunidad Autónoma de Andalucía y al amparo de lo previsto en el artículo 56.1 del Estatuto de Autonomía para Andalucía, el derecho constitucional y estatutario a una vivienda digna y adecuada, del que son titulares las personas físicas con vecindad administrativa en la Comunidad Autónoma de Andalucía en las condiciones establecidas en la misma.

2. En el marco de las citadas condiciones, la presente Ley regula un conjunto de facultades y deberes que integran este derecho, así como las actuaciones necesarias que para hacerlo efectivo corresponden a las Administraciones Públicas andaluzas y a las entidades públicas y privadas que actúan en el ámbito sectorial de la vivienda.

3. Forma parte del contenido esencial del derecho de propiedad de la vivienda el deber de destinar de forma efectiva el bien al uso habitacional previsto por el ordenamiento jurídico, así como mantener, conservar y rehabilitar la vivienda con los límites y condiciones que así establezca el planeamiento y la legislación urbanística.

4. A estos efectos, la Administración de la Junta de Andalucía y las Administraciones Locales, en el marco del principio de subsidiariedad, dentro de los ámbitos competenciales correspondientes determinados en el Estatuto de Autonomía para Andalucía y demás legislación aplicable, promoverán el acceso a una vivienda digna y adecuada a través de una política de actuaciones en materia de vivienda protegida y suelo y de apoyo a la conservación, mantenimiento, rehabilitación y calidad del parque de viviendas existente. (...)».

2. La necesidad de incorporar un mayor número de viviendas para alquiler social al escaso número existente actualmente en el parque público de viviendas de Andalucía es una constante que viene siendo reiterada por el Defensor del Pueblo Andaluz en sus sucesivos Informes Anuales. A modo de muestra, reproducimos algunos párrafos de los dos últimos Informes Anuales. En el Informe Anual correspondiente a 2016 señalábamos:

«(...) En cuanto a la necesidad de vivienda, el panorama detectado a través de las numerosas quejas que se han recibido en esta institución durante este año 2016 continúa siendo desolador. El drama de los desahucios y lanzamientos de vivienda, bien como consecuencia de un procedimiento de ejecución hipotecaria, bien por impago de rentas de alquiler, se ha convertido en un problema de una grave dimensión social, y porque no decirlo, de difícil solución.

Es por ello, que son incontables, a la vez que escalofriantes, el número de personas que llevan solicitando una vivienda protegida pública durante muchos años, personas que cumplen con los requisitos exigidos legalmente, unidades familiares en las que conviven personas menores, mayores o discapacitadas, sectores de la población que demandan una mayor protección por parte de los poderes públicos y que sin embargo, no ven satisfecho su derecho a disfrutar de una vivienda digna.

(…) Así, hemos de destacar, como ya venimos haciendo en Informes anteriores, que la pobreza o extrema pobreza que afecta a un sector de población, dirige la demanda de vivienda protegida a las viviendas de segunda adjudicación o viviendas en régimen de alquiler social, es decir, a aquellas viviendas en su mayoría de titularidad de la administración autonómica, muy escasas en número y, que se adjudican a propuesta de los servicios sociales en atención a criterios de extrema necesidad.

Frente a esta situación nos encontramos, como ya hemos apuntado, con una administración pública debilitada, incapacitada estructural y presupuestariamente para atender la demanda de vivienda social que le llega, aunque sí podemos observar que los poderes públicos no son ajenos a esta situación, y tratan de aunar sus esfuerzos con el propósito de prestarles apoyo, a través de la creación de las las oficinas en defensa de la vivienda o de asesoramiento de los deudores hipotecarios. También, los ayuntamientos, a través de los servicios sociales, suelen ofrecer ayudas de emergencia al alquiler, -ayudas de escasa cuantía y limitadas en el tiempo- con el propósito de que la persona que carece de vivienda, pueda buscar una vivienda en el mercado libre.

(…) Ante este panorama absolutamente desolador y trágico, y nuestra especial sensibilidad hacía los grupos más vulnerables, ha llevado a esta Institución, en el ejercicio de su función garante de los derechos constitucionales, a exigir de las administraciones implicadas la necesidad de buscar nuevas formulas de resolución de este conflicto social, que no pueden tener otro propósito que ampliar el parque público de vivienda. No podemos tolerar que existan personas, que vivan en condiciones de absoluta precariedad habitacional.»

En la misma línea insistíamos en el Informe Anual 2017:

«(...) La crisis económica ha traído consigo un empobrecimiento muy importante de la población, no solo la más vulnerable, sino de un porcentaje de la población considerado como clase media que gestionaba y accedía a sus viviendas en el mercado libre. Sin embargo, este sector de la población, que en muchos casos han perdido sus viviendas como consecuencia de procedimientos de ejecuciones hipotecarias, y en otros han sido desahuciados al no poder hacer frente a los gastos del alquiler, ahora ven en el parque público de viviendas la única opción para contar con un techo donde poder vivir.

Pero lo verdaderamente preocupante es que nos encontramos con una administración, a quien va dirigido el mandato constitucional y estatutario de promover las condiciones para satisfacer el derecho a la vivienda de las personas más vulnerables, que lejos de buscar soluciones, justifica su imposibilidad para atender las necesidades habitacionales de este sector de la población en la carencia de viviendas suficientes para dar satisfacción a la demanda existente.

Una administración, que aunque haya adoptado iniciativas mayoritariamente destinadas a conceder ayudas al alquiler, no son suficientes para solventar o al menos paliar este acuciante problema de vivienda fuera del marco de parque público. (...)».

Por su parte, en las Jornadas de Coordinación de las Defensorías del Pueblo, celebradas en el mes de septiembre de 2015 en Santander, se realizaron algunas propuestas relacionadas con la SAREB y con el Fondo Social de la Vivienda, tales como que «debe considerarse que la SAREB y el Fondo Social de Viviendas son elementos determinantes de la política de vivienda, y que las bolsas de vivienda en su poder, así como las que se encuentran en manos de las entidades financieras, están especialmente sujetas a la función social de los inmuebles residenciales dada la vinculación de esos activos con la política económica y financiera», o que debe «intensificarse la difusión del Fondo Social de Viviendas y su conocimiento por el público; ampliar los supuestos y flexibilizar los requisitos para que las personas y familias que han perdido sus viviendas puedan acceder a las que nutren el FSV».

3. Analizada toda la información facilitada por la Consejería de Fomento y Vivienda resulta que, un año y medio después de la firma del Convenio de Colaboración y tras tres contratos, la SAREB había cedido en usufructo 280 de las 400 que dispone en Andalucía.

Asimismo, aunque la cláusula 1.2 del Convenio establecía que las viviendas seleccionadas (de entre las existentes) se situarían preferentemente en los municipios con mayor demanda de vivienda, no parece que los números finales sigan ese patrón (recordamos que las viviendas cedidas en Almería -la mayoría en los municipios de El Ejido y Roquetas de Mar- prácticamente duplicaban las de Málaga y casi cuatriplicaban las de Sevilla). Aún deduciendo que esa distribución responde a los lugares en los que radican las viviendas de las que dispone la SAREB, cabe preguntarse por la verdadera virtualidad de esta medida para los grandes núcleos urbanos con una ingente demanda de vivienda de alquiler social.

Por otra parte, de las 280 viviendas cedidas, una vez ejecutados los trabajos de inspección, regularización de la ocupación y exclusión, 96 fueron devueltas o excluidas, por lo que restaban 184 viviendas, de las cuales 134 directamente disponibles para alquiler social y las restantes, ocupadas sin título o sin título válido, pendientes de la regularización de los ocupantes o de recuperar la posesión de las mismas. En el mes de enero solo 11 viviendas ya se habían adjudicado.

Ha de recordarse que la mayoría de administraciones locales reconocían no tener constancia del Convenio de Colaboración entre la SAREB y la Consejería de Fomento y Vivienda y desconocían las viviendas susceptibles de ser cedidas en los respectivos municipios.

Finalmente, en cuanto al Convenio para el Fondo Social de la Vivienda, no se aprecian frutos significativos del mismo, toda vez que las administraciones locales apenas habían recibido solicitudes de las entidades de crédito para la elaboración de informes sociales.

A la vista de todo lo expuesto y de conformidad con lo establecido en el apartado primero del artículo 29 de la Ley 9/1983, del Defensor del Pueblo Andaluz, se formula la siguiente

RESOLUCIÓN

SUGERENCIA  1 Que por parte de Consejería de Fomento y Vivienda se realicen las gestiones necesarias para poder firmar con la SAREB lo antes posible los contratos necesarios para formalizar la cesión de las restantes 120 viviendas de las que dicha entidad dispone en Andalucía y que urge destinar al alquiler social.

SUGERENCIA 2 Que la Consejería de Fomento y Vivienda se coordine con las administraciones locales andaluzas en cuyos municipios radiquen viviendas cedidas en virtud del Convenio de Colaboración con la SAREB, valorando la conveniencia de la participación de aquellas en la gestión y administración de las mismas, a fin de lograr una mayor eficacia en la cesión y, en última instancia, de ofrecer una respuesta adecuada a los problemas habitacionales en todo el territorio andaluz, y en particular a aquellas zonas con mayor necesidad de vivienda.

SUGERENCIA 3 Que por parte de Consejería de Fomento y Vivienda se realicen las actuaciones necesarias con los organismos competentes a fin de recabar información sobre las viviendas del Fondo Social de la Vivienda que han sido efectivamente destinadas al alquiler social en Andalucía y, en su caso, plantear medidas en su ámbito de competencias que permitan una mayor eficacia del citado Fondo.

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Jesús Maeztu Gregorio de Tejada Defensor del Pueblo Andaluz