Preguntamos por la incorporación de viviendas de la SAREB y del Fondo Social de la Vivienda al alquiler social en Andalucía

RESUMEN DEL RESULTADO (CIERRE DE QUEJA DE OFICIO)

Nos informan de las actuaciones de la Sareb para cumplir con el contrato de cesión de viviendas para su alquiler.

22-12-2015 APERTURA DE LA QUEJA DE OFICIO

El pasado 19 de octubre, en comparecencia en la Comisión de Economía del Senado, el presidente de la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb) anunció que dicha entidad traspasará de forma temporal la gestión de otras 2.000 viviendas a las administraciones regionales y locales para destinarlos a usos sociales. Estas 2000 viviendas se suman a otro número similar de viviendas que la SAREB destinó en 2013 para el mismo fin.

La Sociedad de Gestión de Activos para la Reestructuración Bancaria (SAREB), se crea en cumplimiento de la previsión contenida en el artículo 3.1 de la Ley 8/2012, de 30 de octubre, sobre saneamiento y venta de los activos inmobiliarios del sector financiero, que prevé que los activos adjudicados o recibidos en pago de las deudas a que se refiere el artículo 1.1 del Real Decreto-Ley 2/2012, de 3 de febrero, deberán ser aportados por las entidades de crédito a una sociedad anónima, en los términos establecidos en dicha Ley.

Los activos a los que se refiere el artículo 1.1 del Real Decreto-Ley 2/2012 son aquellos adjudicados o recibidos en pago de deudas relacionados con el suelo para promoción inmobiliaria y con las construcciones o promociones inmobiliarias, correspondientes a la actividad en España de las entidades de crédito, tanto existentes a 31 de diciembre de 2011 como procedentes de la refinanciación de los mismos en una fecha posterior, y que a la referida fecha tuvieran una clasificación distinta de riesgo normal.

El objetivo de la SAREB, es vender en el plazo establecido los activos financieros e inmobiliarios recibidos y cumplir con la devolución de su deuda avalada por el Estado español. Esto no ha obstado para que, gracias a la presión ejercida tanto por algunas administraciones públicas autonómicas y locales como por las organizaciones del tercer sector, la SAREB haya decidido poner a disposición de las Comunidades Autónomas, y más recientemente de ayuntamientos y diputaciones provinciales, las viviendas referidas, para destinarlas a usos sociales.

No obstante la cesión de viviendas no opera de forma automática desde que el Consejo de Administración de la SAREB decide la cesión, sino que se requiere la firma de un convenio con una administración territorial (autonómica o local), a las que se ceden las viviendas con el compromiso de aceptación de una serie de condiciones como pueden ser el pago de una contraprestación a SAREB para la cobertura de los gastos de comunidad, seguros, tasas y tributos vinculados a la propiedad, así como que la Administración firmante se hará cargo de los gastos de gestión y administración de las viviendas.

Hasta la fecha tenemos constancia, según la información que facilita la propia SAREB, de la firma de convenios para la cesión de vivienda a las Comunidades Autónomas de Cataluña (900 viviendas), Aragón (80), Galicia (50), País Vasco (10), Islas Baleares (75), Castilla y León (100) e Islas Canarias (50). La SAREB también ha firmado un convenio con la Fundación Espurna por el que facilita la venta de una promoción de 8 viviendas ubicada en Torrent (Valencia) y que irán destinadas a personas con discapacidad intelectual.

Por último, el pasado 16 de diciembre ha firmado el primer convenio con una Administración local, el Ayuntamiento de Barcelona, para la cesión de 200 viviendas.

En cuanto a Andalucía, esta Institución tiene constancia a través de algunas noticias aparecidas en medios de comunicación, que la Consejería de Fomento y Vivienda está negociando con la SAREB la firma de un convenio de cesión de viviendas para usos sociales. Sin embargo, dicho convenio no se ha materializado aún. En cuanto al ámbito local, tenemos igualmente constancia, a través de los medios de comunicación, de negociaciones entre el ayuntamiento de Córdoba y la SAREB, pero desconocemos si hay iniciadas actuaciones por parte de otras Administraciones locales.

Por otro lado, otra vía para la puesta a disposición de viviendas para alquileres sociales es la del Fondo Social de la Vivienda, originado por un Convenio que el 17 de enero de 2013 firmaron los Ministerios de Economía y de Servicios Sociales con las principales entidades bancarias de España, mediante el que el Gobierno trató de que fuera habitado parte del parque de viviendas vacías que las entidades financieras tenían en cartera, en régimen de alquiler social por familias que han perdido su casa y que se encuentran en riesgo de exclusión social.

Este convenio, ante las dificultades de acceso de muchas personas a las viviendas puestas a disposición, ha sido recientemente modificado, con la intención de ampliar el número de posibles beneficiarios de las medidas contenidas en dicho convenio.

En el procedimiento de asignación de las viviendas existentes cabe la participación de los ayuntamientos o de las diputaciones provinciales, siempre que se hayan adherido formalmente al Convenio con anterioridad.

Cabe destacar que la normativa andaluza en materia de vivienda ha previsto expresamente la incorporación de bolsas de viviendas vacías al parque residencial, estableciendo medidas de fomento para evitar la existencia de viviendas deshabitadas (artículo 42 y siguientes de la Ley 1/2010, de 8 de marzo, Reguladora del Derecho a la Vivienda en Andalucía, que fue añadido por artículo 1 de la Ley 4/2013, de 1 de octubre, de medidas para asegurar el cumplimiento de la función social de la vivienda) y artículos 8 a 11 de la Orden de 17 de octubre de 2013, por la que se regula el Programa de Intermediación en el Mercado del Alquiler de Viviendas y el Programa de Cesión de viviendas para el alquiler a Entes Públicos, se establecen las normas reguladoras para la concesión de pólizas de seguros que den cobertura a los contratos de arrendamiento que se concierten dentro de dichos programas, y se efectúa su convocatoria.

Con relación a todo lo hasta ahora expuesto, cabe destacar que la necesidad de incorporar un mayor número de viviendas para alquiler social al escaso número existente actualmente en el parque público de viviendas de Andalucía es una constante que viene siendo reiterada por el Defensor del Pueblo Andaluz.

Así, en el Informe Anual correspondiente a 2014 señalábamos que:

“A diario vemos en esta Defensoría, a través de las quejas que nos presenta la ciudadanía, las situaciones tan graves de carencia de empleo, nulos recursos económicos o de muy escasa cuantía, pobreza y vulnerabilidad, cuando no de verdadera exclusión social o en riesgo de estarlo, en la que se encuentran muchas personas y familias andaluzas que, además, carecen de un techo, alojamiento o vivienda dignos, solicitando el amparo y ayuda de esta Institución, ante las administraciones competentes para satisfacer esta necesidad, al no haber encontrado respuesta positiva alguna. Y es que, las propias administraciones, las más de las veces nos manifiestan no tener recursos disponibles en esta materia, aunque traten de paliar estas situaciones concediendo ayudas de emergencia con cargo a los Servicios Sociales para coadyuvar al pago de los alquileres, o justificando la inclusión de las personas afectadas en los Registros Públicos de Demandantes de Viviendas Protegidas, en donde se quedan en espera de que algún día haya viviendas protegidas para adjudicar.”

En las Jornadas de Coordinación de las defensorías del pueblo, celebradas en el mes de septiembre de 2015 en Santander, se realizaban algunas propuestas relacionadas con la SAREB y con el Fondo Social de la Vivienda, tales como que “debe considerarse que la SAREB y el Fondo Social de Viviendas son elementos determinantes de la política de vivienda, y que las bolsas de vivienda en su poder, así como las que se encuentran en manos de las entidades financieras, están especialmente sujetas a la función social de los inmuebles residenciales dada la vinculación de esos activos con la política económica y financiera”, o que debe “intensificarse la difusión del Fondo Social de Viviendas y su conocimiento por el público; ampliar los supuestos y flexibilizar los requisitos para que las personas y familias que han perdido sus viviendas puedan acceder a las que nutren el FSV”.

Las consideraciones expuestas deben ponerse en relación con la regulación del derecho a la vivienda. Así, el artículo 25 de la Declaración Universal de Derechos Humanos establece que toda persona tiene derecho a un nivel de vida adecuado que le asegure, así como a su familia, la salud y el bienestar, y en especial la alimentación, el vestido, la vivienda, la asistencia médica y los servicios sociales necesarios. En el mismo sentido, el artículo 11, párrafo 1 del Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales, en cuya virtud los Estados parte reconocen el derecho de toda persona a un nivel de vida adecuado para sí y su familia, incluso alimentación, vestido y vivienda adecuados, y a una mejora continua de las condiciones de existencia.

En el ordenamiento jurídico español, el artículo 47 de nuestra Carta Magna establece que:

«Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación.

La comunidad participará en las plusvalías que genere la acción urbanística de los entes públicos.»

Nuestro Estatuto de Autonomía dedica su artículo 25 al derecho a la vivienda en Andalucía, poniendo el mismo en relación con el derecho constitucional a una vivienda digna y adecuada, y mandatando a los poderes públicos para que lleven a cabo la promoción pública de la vivienda. Además remite a la Ley para la regulación del acceso a la misma en condiciones de igualdad, así como de las ayudas que lo faciliten.

En desarrollo de esta previsión constitucional y estatutaria, el artículo 1 de la Ley 1/2010, de 8 de Marzo, Reguladora del Derecho a la Vivienda en Andalucía, modificado en su redacción por el Decreto Ley 6/2013 de 9 de Abril, de medidas para asegurar el cumplimiento de la Función Social de la Vivienda, señala:

«1. La presente Ley tiene por objeto garantizar, en el ámbito de la Comunidad Autónoma de Andalucía y al amparo de lo previsto en el artículo 56.1 del Estatuto de Autonomía para Andalucía, el derecho constitucional y estatutario a una vivienda digna y adecuada, del que son titulares las personas físicas con vecindad administrativa en la Comunidad Autónoma de Andalucía en las condiciones establecidas en la misma.

2. En el marco de las citadas condiciones, la presente Ley regula un conjunto de facultades y deberes que integran este derecho, así como las actuaciones necesarias que para hacerlo efectivo corresponden a las Administraciones Públicas andaluzas y a las entidades públicas y privadas que actúan en el ámbito sectorial de la vivienda.

3. Forma parte del contenido esencial del derecho de propiedad de la vivienda el deber de destinar de forma efectiva el bien al uso habitacional previsto por el ordenamiento jurídico, así como mantener, conservar y rehabilitar la vivienda con los límites y condiciones que así establezca el planeamiento y la legislación urbanística.

4. A estos efectos, la Administración de la Junta de Andalucía y las Administraciones Locales, en el marco del principio de subsidiariedad, dentro de los ámbitos competenciales correspondientes determinados en el Estatuto de Autonomía para Andalucía y demás legislación aplicable, promoverán el acceso a una vivienda digna y adecuada a través de una política de actuaciones en materia de vivienda protegida y suelo y de apoyo a la conservación, mantenimiento, rehabilitación y calidad del parque de viviendas existente. (...)».

A la vista de cuanto antecede, al amparo de la posibilidad que otorga el artículo 10.1 de la Ley 9/1983, de 1 de diciembre, reguladora del Defensor del Pueblo andaluz, se incoa la presente queja de oficio, ante la Consejería de Fomento y Vivienda de la Junta de Andalucía, y ante los 29 ayuntamientos andaluces cuyos municipios cuentan con más de 50.000 habitantes y las Diputaciones provinciales.

18-12-2018 CIERRE DE LA QUEJA DE OFICIO

A la vista de la respuesta dada por la Secretaría General de Vivienda a las Sugerencias formuladas por esta Defensoría, procede el cierre de la queja citada al aceptarse la Resolución.

En su informe, la mencionada Secretaría General indica que la reunión con representantes de la SAREB tuvo lugar el 4 de octubre de 2018 y estuvieron presentes el Director de Responsabilidad Social Corporativa de la citada Sociedad y dicha Secretaria General, procediéndose a analizar la evolución del Convenio suscrito el 21 de junio de 2016, reconociéndose las dificultades en encontrar viviendas apropiadas para el objetivo perseguido con la firma del citado Convenio y emplazándose ambas partes a un nuevo encuentro para revisar los términos del Convenio para, en su caso, proceder a su modificación.

Con fechas 6 de marzo de 2018 y 9 de mayo de 2018 se procedió a la firma de nuevos contratos de cesión en usufructo de viviendas para su administración y gestión en alquiler asequible. Concretamente mediante el contrato de 6 de marzo se cedieron 14 nuevas viviendas, de las cuales 7 se encontraban disponibles y 7 ocupadas Igualmente, a través del contrato de 9 de mayo se cedieron otras 14 viviendas, con el mismo número de disponibles (7) y ocupadas (7). En conjunto, de las 400 viviendas inicialmente previstas, a fecha de elaboración del informe que nos ocupa se habían cedido un total de 308 viviendas, 214 de las cuales se encontraban disponibles inicialmente y 94 ocupadas.

En cuanto a las Sugerencias formuladas, la Secretaría General de Vivienda exponía las siguientes consideraciones:

1. Realizar gestiones para formalizar la cesión de las restantes 120 viviendas de que dispone SAREB en Andalucía: Se acepta y, de hecho, se vienen realizando dichas gestiones. Así, se habían cedido 28 nuevas viviendas, quedando pendientes 98 para completar el Convenio. No obstante, señalaban las dificultades en encontrar viviendas apropiadas para destinarlas a alquiler asequible y paliar el problema social de escasez de oferta de vivienda en los municipios con mayor demanda de vivienda.

2. Coordinación con las administraciones locales andaluzas en cuyos municipios radiquen las viviendas cedidas: Dicha labor de coordinación ha de realizarse forzosamente por la Agencia de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía, a la que la Consejería había encomendado la gestión del contrato suscrito en su día con la SAREB, toda vez que la ocupación efectiva de las mismas había de realizarse a través de los Registros Municipales de Demandantes de Vivienda Protegidas. No obstante, se aceptaba la Sugerencia y se instaría a la citada Agencia a reforzar los mecanismos de coordinación.

3. Realizar actuaciones necesarias con los organismos competentes para recabar información de las viviendas del Fondo Social de la Vivienda. Con independencia de que la Consejería ya en su día solicitó de la Administración General del Estado la participación de las Comunidades Autónomas en la gestión de dicho Fondo y fue denegada, se acepta la Sugerencia formulada y se recabaría la información señalada.