Queremos saber si se pueden dar casos de utilización de viviendas protegidas para alquileres vacacionales y qué medidas hay para evitarlo

RESUMEN DEL RESULTADO (CIERRE DE QUEJA DE OFICIO)

Aplican medidas para impedir la utilización de viviendas protegidas para alquiler turístico.

02-03-2017 APERTURA DE LA QUEJA DE OFICIO

Se ha recibido una queja en esta Institución, en la que el interesado denuncia la presencia en un portal de alquileres vacacionales de viviendas de una vivienda protegida, perteneciente al parque protegido de viviendas de Andalucía.

Las viviendas protegidas deben destinarse a residencia habitual y permanente de su titular, pudiendo constituir infracción el dedicarla a uso no autorizado. Además, como indica el interesado, este problema podría afectar a más viviendas protegidas.

Por todo ello, teniendo en cuenta la previsión de los artículos 47 de la Constitución española y 1 de la Ley 8/2010, de 8 de marzo, Reguladora del Derecho a la Vivienda en Andalucía, y al amparo de la posibilidad que otorga el artículo 10.1 de la Ley 9/1983, de 1 de diciembre, reguladora del Defensor del Pueblo Andaluz, procede iniciar una queja de oficio con el fin de:

- Conocer las actuaciones de las consejerías competentes en materia de vivienda y turismo con respecto a la utilización de viviendas protegidas para alquileres vacacionales y proponer, si fuera necesario, la adopción de medidas para garantizar que dichas viviendas se destinan a residencia habitual y permanente de su titular.

13-07-2018 CIERRE DE LA QUEJA DE OFICIO

Tras la evaluación de los informes recibidos de la Viceconsejería de Turismo y Deporte y de la Secretaria General de Vivienda en relación con la queja de oficio incoada por la posible utilización de viviendas protegidas para alquiler turístico, en virtud del artículo 29 de nuestra ley reguladora, formulamos a ambas Administraciones Resolución en el sentido de que adoptasen los cambios normativos necesarios e implementasen medidas eficaces en sus respectivos ámbitos competenciales para preservar la función social de la vivienda protegida, garantizando que esta no se pueda emplear como vivienda turística. Así como que se coordinasen para que cuando se detectase por la primera que una vivienda protegida pretendiera utilizarse o se estuviera utilizando con finalidad turística, se diera traslado a la segunda a fin de iniciar las actuaciones pertinentes.

Recibidos los informes emitidos por la Secretaría General de Vivienda y la Viceconsejería de Turismo y Deporte, y habiendo analizado detenidamente cuanto en los mismos se exponía, se estimaban aceptadas la Recomendación y la Sugerencia formuladas por esta Institución, comprobando que se habían implementado medidas en sus respectivos ámbitos competenciales para preservar la función social de la vivienda protegida.

Sin perjuicio de lo anterior, en el informe de la Secretaría General de Vivienda se trasladaban las dificultades para detectar que una vivienda que se trataba de inscribir en el Registro de Turismo de Andalucía era o no una vivienda protegida. Se indicaba, a este respecto que:

«Parece adecuado y permitiría una mayor prevención, que en la tramitación de la inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía se prohibiese expresamente la inscripción de viviendas protegidas (salvo uso turístico compartido manteniéndose el principal de residencia habitual), lo que podría comprobarse mediante nota simple registral, ya que la afección al régimen de protección debe constar en el Registro de la Propiedad, y que se requiriese en la declaración responsable o solicitud al Registro el dato de si se trata de una vivienda protegida y si es solicitud de uso parcial, único legalmente posible, el compromiso de mantenimiento del uso principal como residencia habitual y permanente, aunque entendemos que dicha actuación requeriría la modificación de la actual regulación del Registro de Turismo de Andalucía, propuesta que se trasladará a la Consejería de Turismo y Deporte para su valoración.»

En el mismo sentido nos pronunciábamos en nuestro anterior escrito, cuando señalábamos lo siguiente en el apartado VI de los Antecedentes:

«Tampoco la normativa reguladora de las viviendas turísticas impide que viviendas protegidas puedan llegar a inscribirse y emplearse con este fin. Así, en la documentación que conforme a la Instrucción nº 1/2016, de la Viceconsejería de Turismo y Deporte, por la que se establecen los criterios comunes de actuación en materia de viviendas con fines turísticos reguladas en el Decreto 28/2016, de 2 de febrero, se deberá aportar tras la inscripción de la vivienda en el Registro de Turismo para acreditar el cumplimiento de los requisitos necesarios para el uso de la vivienda con esta finalidad, no figura ningún documento del que se pueda deducir que la vivienda no se encuentra en un régimen de protección pública.»

A este respecto se participaba en el informe de la Viceconsejería de Turismo y Deporte que se había introducido, en el apartado de declaración responsable del formulario que debía rellenar la persona interesada en destinar la vivienda a uso turístico, la declaración de que la vivienda no estaba sometida a régimen de protección pública, y que en la página Web de la Consejería se informaba sobre la prohibición de destinar al uso turístico las viviendas afectadas a este régimen, salvo en caso de tratarse de alquiler de habitaciones, siempre que el uso principal de la vivienda fuese el de vivienda habitual y permanente por su propietario. No se consideraba por ello necesaria una modificación normativa en materia de turismo.

Aunque las medidas descritas en el informe emitido, y en particular las dos a las que se acababa de hacer referencia, suponían sin duda un avance en cuanto a la situación anterior, parecía evidente que exigir la nota simple registral de la vivienda en el trámite de inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía garantizaría que ninguna vivienda afectada a un régimen de protección pública pudiera llegar a inscribirse. En consecuencia, nos dirigimos a la Viceconsejería de Turismo y Deporte rogando nos informara sobre la posibilidad de llevar a cabo una modificación normativa en el sentido expuesto.

Por parte de la citada Viceconsejería se nos informó lo siguiente:

“1. En el informe remitido a esa Institución el pasado 8 de febrero, poníamos de manifiesto las medidas adoptadas para garantizar la imposibilidad de inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía, como viviendas con finalidad turística, de aquellas viviendas sujetas a algún régimen de protección oficial del que se tenga constancia, bien porque así haya sido comunicado por los propios interesados en el formulario de declaración responsable, bien porque se haya detectado con posterioridad, en el marco de una actuación inspectora iniciada de oficio o tras la interposición de denuncia.

En la línea de colaboración administrativa que esta Consejería mantiene con la Consejería de Fomento y Vivienda, a fin de acordar medidas que contribuyan a garantizar la finalidad residencial de las viviendas protegidas, no solo se remite mensualmente a dicha Consejería un listado de las viviendas con fines turísticos en un formato que permite su tratamiento por la Inspección de Vivienda, sino que incluso se ha planteado la posibilidad de que la Dirección General de Vivienda, Rehabilitación y Arquitectura remita a la Dirección General de Calidad, Innovación y Fomento del Turismo las referencias catastrales de todas las VPO para que, a través de una herramienta informática, se proceda a bloquear todo intento de inscripción Este procedimiento será operativo cuando la Dirección General de Vivienda, Rehabilitación y Arquitectura disponga de toda la información necesaria.

II. A partir de la información facilitada por la Dirección General de Vivienda, Rehabilitación y Arquitectura, debe considerarse que una nota simple registral no es documento suficiente para comprobar la afección de la vivienda a algún régimen de protección que impida su comercialización como vivienda turística. Desde el Servicio de Vivienda Protegida se ha informado a esta Consejería que transcurrido el régimen legal (que puede ser 50 años desde la definitiva si se regulan por el D.2114/68, 30 años si se regulan por el R.D.3148/78 o posteriores planes de vivienda, salvo programas concretos sujetos a un plazo menor, y siempre que no exista una clasificación del suelo con el uso pormenorizado vivienda protegida, en cuyo caso permanecerían como protegidas), las viviendas pasan a ser libres y se puede disponer de ellas libremente, si bien no hay un acto formal que las declare como tales, siendo lo usual que la persona interesada pida directamente al Registro de la Propiedad que se le levante la afección. Actualmente no hay establecido un procedimiento que declare la liberación de la vivienda en función del régimen de aplicación que corresponda en cada caso.

III. Teniendo en cuenta la diversa casuística que puede darse en función de la normativa que regula las distintas promociones de viviendas, se considera que las medidas adoptadas en el mencionado ejercicio de la colaboración administrativa son acertadas para evitar que las viviendas de protección oficial permanezcan inscritas en el Registro de Turismo de Andalucía, aun en caso de que la persona o entidad explotadora de la vivienda haya falseado su declaración responsable y no haya chequeado el recuadro que le obliga a declarar “bajo su responsabilidad que en caso de ofrecer la vivienda para uso completo, no está sometida a régimen de protección pública que impida su utilización para fines turísticos”.

IV. Es práctica habitual, cuando una Consejería elabora sus normas, hacer una remisión genérica al cumplimiento de la normativa sectorial que sea de aplicación, por tres razones fundamentales:

- Por la imposibilidad de conocer, en toda su dimensión, cada una de las normas que pueden afectar al objeto regulado, en otros ámbitos de competencias de cualquier Administración (v.gr., en materia de medio ambiente, y sólo a modo de ejemplo: las reglas relativas a edificación, ordenación territorial y urbanística, emergencias y protección civil, sanidad e higiene, seguridad, sistemas de prevención o evacuación en caso de incendios, humos y aguas, etc.).

- Porque, aun conociéndola, si se reprodujera todo aquello que está vigente en el momento en que se redacta, las normas publicadas serían extensos tratados recopilatorios de fácil obsolescencia.

- Porque el control de su cumplimiento corresponde a los cuerpos de inspectores propios de cada sector, o personal asignado al efecto, y en caso de incumplimiento, son las normas sectoriales las que establecen el tipo de la infracción y la sanción correspondiente.

En línea con lo expuesto, el artículo 2 del Decreto 28/2016, de 2 de febrero, establece que ”Las viviendas con fines turísticos, se someterán igualmente a la normativa sectorial que, en su caso le sea de aplicación” y su artículo 10.2 dispone que “Los servicios de inspección de la Consejería competente en materia de turismo, ejercerán las funciones de comprobación y control del cumplimiento de lo establecido en la presente norma, de acuerdo con la Ley 13/2011, de 23 de diciembre y con el Decreto 144/2003, de 3 de junio, de la Inspección de Turismo, sin perjuicio de las competencias de inspección y control que tengan atribuidas otras Consejerías o Administraciones Públicas.”

Es necesario recordar que el acceso al Registro de Turismo de Andalucía se realiza a través de la presentación de una declaración responsable donde las personas prestadoras de los distintos servicios turísticos manifiestan el cumplimiento de los requisitos exigidos, y que dicha presentación sera suficiente para considerar cumplido el deber de figurar inscrito en el Registro y facultará para el ejercicio de la actividad turística que corresponda, sin perjuicio de la obtención de aquellas autorizaciones administrativas exigidas por la legislación aplicable, conforme establece el artículo 13 del Decreto 143/2014, de 21 de octubre, que regula la organización y funcionamiento del Registro de Turismo de Andalucía.

Finalmente, se reitera que, tras la detección, por nuestros servicios de inspección, de cualquier quebrantamiento de una norma de naturaleza sectorial, se procederá a ponerlo de inmediato en conocimiento de la Consejería competente por razón de la materia.

Por todo ello, en relación con los procedimientos de inscripción de viviendas el Registro de Turismo de Andalucía, se consideran suficientes las medidas ya adoptadas a instancia de su Institución, y puestas en conocimiento por sus anteriores oficios de 30 de enero y 21 de marzo.”

En consecuencia, considerando aceptada nuestra Resolución por ambas administraciones, dimos por concluidas nuestras actuaciones.