Reclamamos el pago de las cuotas de comunidad para hacer frente a los gastos de mantenimiento y conservación del inmueble

Una vez recibido informe de AVRA, dado traslado del mismo a la interesada para que alegase lo que estimase oportuno, y recibidas éstas, en relación al asunto que planteó, deudas por impago de las cuotas de comunidad de propietarios en edificio de dicha Agencia, así como problemas de convivencia, en virtud del artículo 29 de nuestra Ley reguladora, se formula al citado organismo Resolución en el sentido de que se adopten con carácter urgente las medidas que estime adecuadas para que la comunidad de inquilinos del edificio tenga a su disposición la totalidad de las cuotas comunitarias adeudadas, con el fin de que lleve a cabo las actuaciones necesarias de conservación y mantenimiento, pago a proveedores, suministros y cualquier otra que resulte necesaria. Así como que se analicen y valoren las actuaciones de intervención social que se han llevado a cabo hasta la fecha, y se programen, en caso de que se considere necesario, nuevas intervenciones tendentes a la aceptación de las obligaciones y normas de convivencia por parte de todas las personas que residen en el edificio.

Nos referimos de nuevo a la Queja que se tramita en esta Institución con la referencia del encabezamiento, Q 16/233.

Una vez analizados los informes recibidos, puestos los mismos en relación con la documentación que obra en poder de esta Institución y con la normativa que resulta de aplicación al presente caso, esta Institución considera necesario, haciendo uso de la posibilidad contemplada en el artículo 29 de la Ley 9/1983, de 1 de diciembre, del Defensor del Pueblo Andaluz, formular Resolución en base a los siguientes

ANTECEDENTES

1.- Mediante escrito de 20 de enero de 2016 se dirigió a esta Institución la promotora de la queja, Dña. ..., la cual, en calidad de administradora de la comunidad de propietarios Calle ... de ..., exponía la situación de la comunidad.

Señalaba que la comunidad está compuesta en su integridad por pisos en alquileres sociales que gestiona la Agencia de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía (AVRA).

La interesada expresaba también que la comunidad se encuentra en una situación de casi quiebra económica por la cantidad de impago de recibos de comunidad, que bien los vecinos bien AVRA, como ultima responsable, no ingresa. Al parecer había reclamado a AVRA en diferentes ocasiones, sin que en la fecha de presentación de la queja se hubieran efectuado gestiones o ingresado las cantidades que se adeudaban, con el consiguiente perjuicio para la comunidad.

Finalizaba expresando la existencia de un grave problema de convivencia entre vecinos, e indicaba que a su juicio AVRA no había llevado a cabo acciones efectivas para solucionar estas situaciones.

2.- Estimándose que esta queja reunía los requisitos formales establecidos en los arts. 10 y 11.1 de la Ley 9/1983, de 1 de Diciembre, del Defensor del Pueblo Andaluz, procedimos a admitirla a trámite y solicitamos a esa Agencia Pública la emisión del correspondiente informe.

A modo de resumen, el informe que nos remitió esa Agencia señala:

- Que la promotora de la queja se puso en contacto con AVRA por primera vez en noviembre de 2013 para comunicar el grado de morosidad de algunos inquilinos con la comunidad. Las cuotas, para el mantenimiento de las zonas comunes, están establecidas por la propia Comunidad y la obligación de su abono está recogida en el contrato que cada inquilino ha firmado como adjudicatario de su vivienda.

- Desde esa fecha AVRA ha mantenido varias reuniones de seguimiento y se han enviado escritos a los inquilinos morosos, reclamando el abono de las deudas y advirtiendo del inicio de procedimientos judiciales de reclamación de deudas.

- En noviembre de 2014 la administradora volvió a informar del problema de incumplimiento de las normas básicas de convivencia y de mantenimiento de las zonas comunes. AVRA se dirigió en abril de 2015 a los inquilinos morosos, reclamando el abono de las deudas y advirtiendo del inicio de procedimientos judiciales de reclamación de deudas.

- En febrero de 2016 AVRA ha recibido cuatro demandas judiciales presentadas por la administradora contra la Agencia, con carácter subsidiario, por el impago de las cuotas de comunidad.

- Respecto a los problemas de convivencia existentes en la Comunidad, AVRA cuenta con un equipo de trabajadores sociales y verificadores cuya labor se centra en detectar y analizar las necesidades de las comunidades y, al mismo tiempo, a animar a los inquilinos al cumplimiento de sus obligaciones, para favorecer la cohesión social. Es intención de AVRA seguir trabajando con esta Comunidad para conseguir un mayor nivel de responsabilidad de los inquilinos en el cumplimiento de los pagos y de las nomas de convivencia.

3.- Trasladado el informe a la promotora de la queja para que aporte las alegaciones y comentarios que estime pertinentes, ésta nos indica, de forma resumida, lo siguiente:

- Que AVRA nunca se ha reunido ni con la administradora ni con los representantes de la comunidad para tratar los asuntos denunciados.

- Que AVRA no ha iniciado acciones judiciales contra ninguno de los vecinos, a pesar de incumplirse claramente las obligaciones estipuladas en los contratos de arrendamiento, dejando a la comunidad desatendida y sola en la lucha contra la morosidad.

- En cuanto a los problemas de convivencia, la actuación de AVRA ha sido insuficiente, dado el importante número de denuncias, actos vandálicos, amenazas, etc. que se han producido.

A la vista de los antecedentes descritos, le trasladamos las siguientes

CONSIDERACIONES

La actuación del Defensor del Pueblo Andaluz en esta Queja guarda directa relación con el derecho a una vivienda digna y adecuada que reconocen el artículo 47 de la Constitución española y el artículo 25 del Estatuto de Autonomía para Andalucía. Se trata de un derecho social enunciado en el Título I del Estatuto de Autonomía, y corresponde al Defensor del Pueblo Andaluz velar por la defensa del mismo (artículo 41).

De la información facilitada en este expediente se concluye que se trata de un edificio cuya propiedad corresponde íntegramente a AVRA, que ha adjudicado las viviendas a las personas que les ha correspondido por derecho, existiendo una comunidad de inquilinos que ha fijado una cuota mensual para gastos comunes, la cual no está siendo abonada por algunos de los adjudicatarios.

En este sentido, resulta evidente que el adecuado mantenimiento de las zonas o espacios y elementos comunes de un edificio tiene una importancia capital para garantizar que las personas que habitan en las viviendas puedan acceder a las mismas en condiciones adecuadas de seguridad, accesibilidad y dignidad.

Si bien podemos entender la dificultad que supone activar procedimientos judiciales destinados al cobro de cantidades adeudadas a personas que es posible, en muchos casos, que no dispongan de recursos para hacer frente a los pagos, no podemos compartir que se demore en el tiempo indefinidamente la solución a este problema, pues esta falta de actividad puede provocar que se desincentive para el pago a los vecinos cumplidores, que aportan sus cuotas comunitarias y no disfrutan de unos espacios y elementos comunes en condiciones adecuadas.

Además, la falta de ingresos por parte de la comunidad de inquilinos supone un inadecuado mantenimiento del edificio, lo que conlleva un deterioro acelerado de un elemento del parque público residencial.

Cabe recordar, en este punto, que de acuerdo con la previsión del artículo 17.1 de la Ley 1/2010, de 8 de marzo, de Vivienda en Andalucía, para promover la efectividad del derecho a la vivienda digna y adecuada, la actuación de las Administraciones Públicas andaluzas irá dirigida al fomento de la conservación, mantenimiento, rehabilitación, accesibilidad, sostenibilidad y efectivo aprovechamiento del parque de viviendas.

En cuanto a los problemas de convivencia que se han dado y continúan produciéndose en el edificio, destacamos en positivo el hecho de que AVRA disponga de un equipo de trabajadores sociales y verificadores que tienen entre sus funciones animar a los inquilinos al cumplimiento de sus obligaciones, para favorecer la cohesión social. Valoramos pues muy favorablemente el programa Con-vivir, porque reconoce que la calidad de la convivencia es una condición necesaria del derecho a la vivienda y porque es consciente de que el uso respetuoso de la vivienda y las zonas comunes es esencial para el mantenimiento del parque público.

Sin embargo, a juicio de la promotora de la queja, esta actuación está siendo insuficiente, a la vista de la conflictividad existente en el reiterado edificio, lo que debe llevar a un nuevo análisis de la situación, por si resultara necesario intensificar la intervención social y comunitaria en el edificio o, en su caso, modificar las estrategias de trabajo con el fin de optimizar los resultados.

A la vista de todo ello y de conformidad con lo establecido en el artículo 29, apartado 1, de la Ley 9/1983, de 1 de Diciembre del Defensor del Pueblo Andaluz, se formula la siguiente

RESOLUCIÓN

RECOMENDACIÓN 1: De adoptar con carácter urgente las medidas que estime adecuadas para que la comunidad de inquilinos del edificio en cuestión tenga a su disposición la totalidad de las cuotas comunitarias adeudadas, con el fin de que lleve a cabo las actuaciones necesarias de conservación y mantenimiento, pago a proveedores, suministros y cualquier otra que resulte necesaria.

RECOMENDACIÓN 2: De analizar y valorar las actuaciones de intervención social que se han llevado a cabo hasta la fecha en el reiterado edificio, así como de programar, en caso de que se considere necesario, nuevas intervenciones tendentes a la aceptación de las obligaciones y normas de convivencia por parte de todas las personas que residen en el edificio.

Jesús Maeztu Gregorio de Tejada Defensor del Pueblo Andaluz