Deficiencias y vicios constructivos en vivienda calificada de protección oficial, promovida por el Ayuntamiento de Mairena del Aljarafe

ANTECEDENTES

Según consta de la documentación aportada por el promotor de la queja, así como de los informes evacuados por el Ayuntamiento de Mairena del Aljarafe en la tramitación de la presente queja, la vivienda unifamiliar en cuestión fue adquirida por el interesado y su esposa al Ayuntamiento mediante Escritura Pública de compraventa de 22 de Octubre de 2003. Del contenido de dicha Escritura Pública se desprende que la declaración de obra nueva y división horizontal fue otorgada mediante Escritura Pública de 31 de Enero de 2000, obteniendo calificación definitiva de vivienda de protección oficial el 10 de Octubre de 2003.

Pues bien, según manifiesta el promotor de la queja, ya en los primeros momentos tras adquirir la vivienda y ocuparla de manera efectiva como domicilio habitual y permanente de su familia, se vinieron sucediendo los primeros episodios en los que se detectaron diversas deficiencias y vicios propios de la edificación. Ello no obstante, nos asegura que durante estos primeros momentos sus reclamaciones al Ayuntamiento, en su calidad de entidad promotora y vendedora, fueron realizadas de forma verbal, sin dejar constancia de las mismas, confiando en la buena fe municipal de que los desperfectos constatados se iban a solventar.

Sin embargo, lejos de obtener una solución a tales deficiencias en su vivienda, éstas se fueron agravando y, al mismo tiempo, fueron apareciendo otras nuevas. Con carácter general, las incidencias edificatorias reclamadas afectaban a las tuberías de los desagües con continuos atascos, al sistema de conexión al alcantarillado que discurría por la casa y que conecta a la red pública, a grietas en el alicatado y caída de azulejos en la cocina y en uno de los baños, grietas en la fachada de la vivienda y en el techo y las consiguientes humedades y filtraciones de agua que afectan al cuadro de luces y que han provocado cortocircuitos y cortes repentinos.

Ante tales circunstancias, el interesado comenzó a plantear sus reclamaciones de forma escrita en el Registro de Entrada del Ayuntamiento. En este sentido, nos constan hasta un total de 11 escritos presentados reclamando la reparación de estas deficiencias: el primero de ellos, presentado ya en el año 2004 y otros diez posteriores (entre Julio de 2006 y Julio de 2011.

En algunos casos, estos escritos han ido seguidos de visitas de técnicos municipales a la vivienda objeto de las deficiencias, en las que se han podido visualizar las mismas, pero no han ido acompañadas de la adopción de las medidas de reparación necesarias, de forma que el propio interesado se ha visto obligado a adoptar, por su cuenta, algunas medidas que evitaran males mayores. Así, por ejemplo, ha sucedido con las deficiencias que las tuberías y las conexiones al alcantarillado le han ocasionado, pues ha tenido que contratar los servicios de desatasco de determinadas empresas en varias ocasiones, llegando incluso a grabarse en video con cámara el estado de la infraestructura y acreditándose que los problemas vienen originados por el aplastamiento de un tubo así colocado desde el inicio.

De tales circunstancias ha tenido cumplida constancia el propio Ayuntamiento, pues no en vano el interesado solicitó al ente local que le fueran reintegrados los gastos que le ocasionaban estos continuos atascos y la contratación de los servicios de desatasco, accediendo a dicha pretensión el Ayuntamiento mediante acuerdo de la Junta de Gobierno Local adoptado el 21 de Diciembre de 2009, por el que se le reembolsó al interesado la cantidad de 203 euros. Así se nos informó por el propio Ayuntamiento. En concreto, en el último informe que recibimos del Ayuntamiento constaba lo siguiente:

“1. El 27 de Julio de 2009 D. ..., adjudicatario de una VPO unifamiliar sita en calle ..., de la promoción municipal “...” solicitó la reparación de anomalías en el alcantarillado del patio de su vivienda, así como el reintegro de la cantidad de 430 euros por gastos efectuados en desatascos del mismo, satisfechos a distintas empresas en los años 2004, 2006, 2007 y 2009.

2. Con fecha 21 de Diciembre de 2009, la Junta de Gobierno Local, acordó indemnizar al Sr. ... 203 euros, correspondientes a facturas cuyo pago no había prescrito a la fecha de la solicitud”.

Pese a todo, los trabajos de reparación necesarios que evitaran nuevos atascos y que pusieran solución al resto de deficiencias detectadas en la edificación de la vivienda unifamiliar que nos ocupa, no se llegaron a realizar.

En el último informe emitido por el Ayuntamiento de Mairena del Aljarafe  consta, entre otras cuestiones, lo siguiente:

“6. Se ha girado visita por Técnico Municipal, en dicha visita, se observó que los daños por humedades de la escalera y del dormitorio principal situado en la planta primera tienen su origen en una probable pérdida de estanqueidad de la cubierta de teja, bien ocasionado por alguna rotura puntual de alguna teja, bien por la entrada directa por alguno de los encuentros con otros elementos como puede ser el chunt de la ventilación o encuentros con paramentos verticales. En relación con el abultamiento del paramento de alicatado del aseo, se debe a la falta de adherencia entre azulejo y mortero de agarre y la posterior acción sinérgica del vapor de agua que se suele generar en estos locales húmedos. Asimismo, lo relativo a las fisuras a que alude el Sr. ..., se observa que son de poca entidad, apreciadas desde la distancia de observación (nivel de acerado de calle la forjado de cubierta) y podrían tener su causa en la falta de adherencia entre capa del revestimiento pétreo aplicado y soporte.

7. Sobre la reclamación de los desperfectos ante este Ayuntamiento, siendo obligación de la entidad constructora ..., S.A. y pudiendo ésta no asumir ningún tipo de responsabilidad una vez realizada cualquier intervención por parte de tercero que no sea dicha entidad constructora, se librará urgente requerimiento a la empresa anteriormente citada, bajo los apercibimientos legales, para que a la mayor brevedad posible se persone en el domicilio objeto de la reclamación con el fin de elaborar un informe técnico y adopten las medidas convenientes para la inmediata subsanación de los defectos reclamados”.

Tras la emisión de este informe, el interesado solicitó la suspensión de nuestras actuaciones en la presente queja ya que había mantenido diversas reuniones y contactos con responsables políticos y técnicos del Ayuntamiento, en los cuales le habían asegurado que se ejecutarían las obras que solventarían las deficiencias edificatorias en su vivienda. Sin embargo, tales obras no se han llegado a ejecutar, solicitando el interesado nuevamente (mediante escrito presentado en esta Institución el 29 de Mayo de 2012) que prosigamos nuestras actuaciones, adoptando la resolución que proceda en la presente queja.

CONSIDERACIONES

Atendiendo al texto de la Escritura Pública de compraventa de la vivienda unifamiliar objeto de esta queja, se puede comprobar, por la fecha de su calificación definitiva como vivienda de protección oficial, que la misma quedó sometida al régimen del Real Decreto Ley 31/1978, de 31 de Octubre, sobre política de viviendas de protección oficial, así como al régimen de su reglamento de desarrollo, aprobado por Real Decreto 3148/1978, de 10 de Noviembre. Estas dos normas no regulan, sin embargo, el régimen de responsabilidades por defectos o vicios en la edificación. Ello no obstante, la disposición final primera del Real Decreto 3148/1978 establece lo siguiente:

«A los efectos reguladores del régimen de viviendas que esta disposición establece, quedan derogadas cuantas disposiciones se opongan a lo previsto en el presente Real Decreto, aplicándose en las materias no reguladas en dichas disposición las normas establecidas en la legislación de viviendas de protección oficial, texto refundido de doce de noviembre de mil novecientos setenta y seis y Reglamento de Viviendas de Protección Oficial de veinticuatro de julio de mil novecientos sesenta y ocho, sin perjuicio de lo establecido en la disposición transitoria primera».

Debe acudirse, por tanto, al régimen legal regulado en el citado Texto Refundido de la legislación de viviendas de protección oficial, de 12 de Noviembre de 1976 (aprobado por Real Decreto 2960/1976) y en el Reglamento de Viviendas de Protección Oficial de 24 de Julio de 1968 (Decreto 2114/1968).

Pues bien, el artículo 27 del reiterado Texto Refundido de 1976 establece en su párrafo cuarto lo siguiente:

«Si en el transcurso de cinco años desde la calificación definitiva de las viviendas del grupo I o de la terminación de las sociales se manifestaren vicios o defectos de la construcción que hicieren necesarias obras de reparación, podrá imponerse su ejecución al promotor o realizarlas a costa de éste. Para asegurar el cumplimiento, en su caso, de tal obligación, el promotor habrá de constituir una garantía en la forma y condiciones que se determine reglamentariamente».

Por su parte, el artículo 111 del Reglamento de 1968 señala en sus párrafos cuarto, quinto y sexto, lo siguiente:

«Si en el transcurso de cinco años, desde la calificación definitiva, se manifestasen vicios o defectos de la construcción que hiciesen necesarias obras de reparación, podrá imponerse su ejecución al promotor o realizarlas a costa de éste.

Para garantizar el cumplimiento de las anteriores obligaciones, el Instituto Nacional de la Vivienda exigirá de los promotores que no tengan carácter oficial la construcción de un seguro bastante durante el plazo que se fije, y que no será superior al de los cinco años a que se refiere el apartado anterior.

Quedarán a salvo, en todas los casos las acciones que puedan ejercitar los propietarios y adquirientes de las viviendas al amparo de los artículos 1484 y siguientes, 1951 y 1909 y demás de pertinente aplicación del Código Civil».

En relación con estos vicios o defectos, el artículo 153 C) del Reglamento de 1968 considera infracción muy grave (apartado 6) la negligencia de promotores, constructores o facultativos durante la ejecución de las obras que diese lugar a vicios o defectos que afecten a la edificación, que se manifiesten dentro de los cinco años siguientes a la calificación definitiva de las viviendas de protección oficial; y también (apartado 7) las acciones u omisiones de cualquier clase por parte de promotores y constructores que diesen lugar a que la obra no se ejecute conforme a las condiciones de calidad previstas en el proyecto como consecuencia de no utilizar los elementos de fabricación y construcción idóneos.

Estas infracciones, además de la sanción de la correspondiente multa, podría llevar además aparejada la imposición de la realización de obras de reparación y conservación, de forma solidaria entre los infractores.

Resulta de interés traer a colación en este momento la doctrina jurisprudencial que ha recaído sobre este particular régimen legal de responsabilidades. Así, por ejemplo, la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía de 25 de Marzo de 2002, con cita de la jurisprudencia recaída al respecto en el Tribunal Supremo, establece en su Fundamento de Derecho segundo lo siguiente:

“Tal y como tiene declarado nuestro Tribunal Supremo, la reparación de los vicios que se aprecian en las viviendas de protección oficial no constituye una sanción –Sentencias de 22 de febrero de 1988, 17 de febrero de 1989, 18 de diciembre de 1991, 23 de enero de 1992, etc.–, sino la consecuencia jurídica que se produce por virtud de una responsabilidad objetiva y directa que se establece en el ámbito de una situación de sujeción especial respecto de la Administración Pública. Así nuestro más Alto Tribunal, en Sentencia de 23 de enero de 1992, se pronuncia: "Segundo.– La vulneración del ordenamiento jurídico puede dar lugar a distintas consecuencias que, desde el punto de vista que aquí interesa, pueden clasificarse en dos categorías distintas: a) la imposición de una sanción, si aquella vulneración está tipificada como infracción – Reglamento de 24-7-1968, art. 153.c).6– y b) la restauración del orden jurídico perturbado mediante, en lo que a estos autos atañe, la realización de las obras de reparación necesarias –art. 111 del citado Reglamento–. Ambos tipos de consecuencias de la violación del ordenamiento aplicable en esta materia están sometidas a diferentes régimen jurídico (Sentencias de 27 de diciembre de 1989, 19 de febrero y 18 de diciembre de 1991, etc.), por lo que su estudio ha de hacerse separadamente. En efecto, en la tramitación de los expedientes sancionadores de esta naturaleza y en aras al respeto de la eficacia en la actuación administrativa se analizan igualmente además de las estrictas responsabilidades sancionadoras, las responsabilidades derivadas de la situación de especial sujeción promotor-Administración Pública, previstas en el artículo 111 del Reglamento de Viviendas de Promoción Oficial (Real Decreto 2114/1968). De la conjunción del contenido de los artículo 153.a), 155 y 111 del referido texto reglamentario, y de acuerdo con la doctrina jurisprudencial ya reseñadas podemos extraer las siguientes conclusiones: en primer lugar, la obligación de reparar los defectos de construcción caso de apreciarse la existencia de sanción se extiendan solidariamente a promotor y constructor según lo dispuesto en el artículo 155; en segundo lugar, la prescripción de la obligación de reparar los referidos defectos es la prevista en el artículo 111, es decir, 5 años desde la fecha de calificación definitiva y ello con independencia de la prescripción de la infracción cometida; y por último, la responsabilidad solidaria prevista en el artículo 155, para promotor y constructor, sólo es aplicable cuando existe una infracción de las tipificadas en los artículos 153 y siguientes, ya que si esta obligación de reparación viene determinada por la depuración de responsabilidades entre promotor y constructor que necesariamente se produce en el expediente sancionador debido a la aplicación de los principios penales de personalidad y de culpabilidad, en los casos en que no apreciándose la comisión de infracciones, actuación negligente en este supuesto, la obligación de reparación que es objetiva (basta la mera existencia de defectos) derivada del artículo 111 no se extiende al constructor, sin perjuicio de las responsabilidades de carácter civil que se depurarán ante el órgano jurisdiccional correspondiente.”

Y en su Fundamento de Derecho tercero añade que:

“Pues bien, sentado lo anterior, es menester declarar en cuanto a la obligación de reparación de los defectos manifestados en la construcción –artículo 111 del invocado Reglamento– será de indicar que una reiterada jurisprudencia (Sentencias de 23 de febrero y 3 de mayo de 1988, 27 de diciembre de 1989, 19 de febrero y 18 de diciembre de 1991, etc.) viene destacando que la realización de obras de reparación en este ámbito integra una responsabilidad objetiva del promotor, que se encuentra en una situación de sujeción especial respecto de la Administración y al que se impone en este terreno una responsabilidad directa. No es necesaria, así, en este ámbito la existencia de negligencia en el promotor, y por la misma razón tampoco es necesaria la presencia del constructor ni de la dirección facultativa de la obra”.

Asimismo, por su interés, podemos traer aquí a colación la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Islas Canarias, Santa Cruz de Tenerife, de 31 de Marzo de 2005, cuyo Fundamento de Derecho recuerda que:

“Segundo.– Sobre el tema controvertido en el recurso es reiterada la doctrina jurisprudencial que proclama que el criterio de que no puede exigirse responsabilidad a la promotora sin acreditar su culpabilidad en la infracción y depurar la de los demás sujetos que intervienen en el proceso constructivo, hay que entenderlo, como así lo afirman las sentencias del Tribunal Supremo de 15 de diciembre de 1999 y 7 de julio de 2000, con referencia al aspecto sancionador, pero no en cuanto a la obligación de reparar los defectos observados, pues, respecto a ello, el artículo 111 del Reglamento de Viviendas de Protección Oficial permite exigirlos al promotor, sin perjuicio de que éste pueda repetir posteriormente contra los que considere responsables, derivando esta obligación de la situación de sujeción especial en que se encuentra el promotor con la Administración, que faculta a esta para dirigirse directamente contra él –sentencias del Tribunal Supremo de 27 de julio y 6 de octubre de 1998 y de 2 de febrero de 1999–, no pudiendo obviarse que al margen de que en la conducta del promotor exista o no negligencia que legitime la imposición de sanciones, la Administración puede exigirle, conforme al meritado art. 111 del Reglamento de V.P.O., la ejecución de las obras de reparación necesarias para corregir los vicios o defectos de la construcción que aparezcan, en un determinado plazo a partir de la calificación definitiva, en las viviendas de protección oficial por él promovidas, responsabilidad que es ajena al ámbito estrictamente sancionador y no depende tampoco de la mayor o menor negligencia de los demás agentes del proceso constructivo contra quienes, en su caso, el promotor puede repetir las cantidades correspondientes, hasta el punto de que para asegurar el cumplimiento de sus obligaciones en este orden, debe exigírsele, en su momento, la constitución de la oportuna garantía, vinculada de manera específica a la realización de aquellas obras de reparación”.

Y, matiza el Tribunal Superior de Justicia de Islas Canarias lo siguiente, en el Fundamento de Derecho tercero de la Sentencia citada:

“Tercero .–La mera lectura de la anterior doctrina jurisprudencial basta para desestimar la totalidad de los argumentos de la demanda, en cuanto confunde indebidamente la entidad actora el plano sancionador con el estrictamente reparador de los vicios constructivos, pues mientras el primero está regulado en el capítulo VII del Reglamento de V.P.O., el segundo, por el contrario, se contempla en el artículo. 111 de dicho Reglamento, que determina una responsabilidad directa y objetiva del promotor que deriva de la especial relación de sujeción en que se encuentra con la Administración en virtud de una situación voluntariamente aceptada de intermediación entre ésta y los destinatarios de las viviendas y que es, por tanto, ajena para el ámbito estrictamente sancionador, donde precisamente la imposición de obras como sanción conjunta a la multa deviene de una Tipificación calificada por un factor subjetivo –dolo o culpa– como relación de causalidad entre el agente individualizada y el resultado perjudicial para el beneficiario de la protección frente a la obligación constructiva, de ahí que al datar de 5 de octubre de 1998 la Calificación Definitiva de la vivienda de protección oficial, habiéndose manifestado los vicios de construcción de manera real y patente dentro del plazo de cinco años (año 2001), desde aquella calificación, sea ello inconciliable con la prescripción y venga sujeta la promotora demandante a la imposición de ejecutar las obras de reparación prevista en el meritado artículo 111 del Reglamento de V.P.O.”.

Por último, en cuanto al plazo para el ejercicio de la acción, debe recordarse la jurisprudencia del Tribunal Supremo, fijada, entre otras sentencias, en la de 17 de Junio de 2002, con cita de otras:

“... es doctrina reiterada de esta Sala, por todas la sentencia de esta Sala de 14-11-1990, que luego se reitera, dándola por supuesta, en las de 6-10-1998 y 19-5-1999, la que "el plazo de cinco años establecido en el art. 111.2 del Reglamento de 24-7- 1968 es un plazo de garantía, hasta el punto de que el párrafo siguiente habla de la obligación de los promotores de constituir un seguro bastante para garantizar el cumplimiento de las obligaciones de reparar los vicios o defectos de la construcción se hubieren manifestado durante esos cinco años. Por tanto, el hecho de que la denuncia y la incoación del expediente administrativo hayan tenido lugar después de los cinco años, nada supone en contra de lo establecido en ese artículo, si los defectos o vicios han tenido lugar durante el citado plazo legal, desde la calificación definitiva".

Pues bien, la virtualidad de este procedimiento de exigencia de responsabilidad por las deficiencias constructivas en la vivienda del promotor de la queja, obligaría a éste, después de tantos años, tramitar una reclamación ante la Administración autonómica, para que se tramitara el correspondiente expediente sancionador y en el que, en su caso, habría de ejecutarse una eventual resolución sancionadora, cuyo incumplimiento por los infractores iría acompañada de la imposición de multas coercitivas o a la ejecución subsidiaria. La efectividad de este proceso para que el titular de la vivienda pueda obtener la reparación de los daños es, en nuestra opinión, limitada.

Por ello, la única vía que, en principio, le ofrece el ordenamiento jurídico a este ciudadano para tratar de obtener la reparación de las deficiencias de su vivienda, es acudir al auxilio judicial. No en vano, el propio artículo 111 del Reglamento de 1968 recuerda que quedarán a salvo las acciones que puedan ejercitarse al amparo de los artículos 1.951 y 1.909 y demás de pertinente aplicación del Código Civil.

En consecuencia, aplicando el régimen legal expuesto al caso objeto del presente expediente de queja, y teniendo en cuenta los datos obrantes en el mismo dimanantes de la documentación aportada por el interesado y de los informes evacuados por el propio Ayuntamiento de Mairena del Aljarafe:

1. Los vicios y defectos de la vivienda del promotor de la queja, no sólo se han producido dentro del plazo de 5 años de garantía del artículo 111 del Reglamento de 1968, sino que su denuncia al Ayuntamiento, como promotor, se ha efectuado dentro de ese plazo de 5 años a contar desde la calificación definitiva como vivienda de protección oficial.

2. La realización de obras de reparación en este ámbito integra una responsabilidad objetiva del promotor, que además en este caso se trata de una Administración Pública, y al que se impone en este terreno una responsabilidad directa.

En cualquier caso, las responsabilidades legales dimanantes son exigibles al Ayuntamiento de Mairena del Aljarafe, no sólo en su condición de promotor, sino también en su condición de Administración Pública, de lo cual debería inferirse una mayor exigencia del cumplimiento legal. No en vano, el artículo 3.1 de la Ley 30/1992, de 26 de Noviembre, del Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común y el artículo 6 de la 7/1985, de 2 de Abril, reguladora de las Bases de Régimen Local, señalan que las Administraciones Públicas actúan con sometimiento pleno a la Constitución, a las leyes y al Derecho, en línea con lo que ya fijaba el artículo 103.1 de la Constitución.

Por ello, de no atender el cumplimiento de su obligación legal de reparar los vicios y defectos en la vivienda de protección oficial del interesado, éste se vería compelido a ejercitar la oportuna reclamación administrativa ante la Consejería competente en materia de vivienda (para la tramitación del oportuno expediente sancionador), o bien de interponer la acción judicial correspondiente, para lo cual necesita un asesoramiento y, en su caso, asistencia letrada con representación judicial, con el consiguiente desembolso de honorarios y gastos de peritaje que dificultan el ejercicio de su pretensión.

A la vista de todo ello y de conformidad con lo establecido en el artículo 29, apartado 1, de la Ley 9/1983, de 1 de Diciembre, del Defensor del Pueblo Andaluz, se formula la siguiente

RESOLUCIÓN

RECORDATORIO del deber legal del Ayuntamiento de Mairena del Aljarafe, de cumplir las obligaciones que, en su condición de promotor de viviendas protegidas calificadas definitivamente el 10 de Octubre de 2003, le vienen impuestas por el artículo 27 del Real Decreto 2960/1976, por el que se aprueba el Texto Refundido de la legislación de viviendas de protección oficial, de 12 de Noviembre de 1976, y por el artículo 111 del Decreto 2114/1968, por el que se aprueba el Reglamento de Viviendas de Protección Oficial de 24 de Julio de 1968, todo ello por remisión de la disposición final primera del Real Decreto 3148/1978, de 31 de Octubre, sobre política de viviendas de protección oficial.

De acuerdo con estos preceptos, el Ayuntamiento de Mairena del Aljarafe tiene la obligación de reparar los vicios o defectos acaecidos en la vivienda de protección oficial del interesado en esta queja.

RECOMENDACIÓN para que, previos trámites legales oportunos, se proceda a dar cumplimiento a la obligación de reparar los vicios y defectos de la vivienda de protección oficial del interesado.

José Chamizo de la Rubia<br/> Defensor del Pueblo Andaluz en funciones