Resolución del Defensor del Pueblo Andaluz formulada en la queja 10/2487 dirigida a Consejería de Obras Públicas y Vivienda
ANTECEDENTES
En esta Institución se vienen recibiendo numerosos escritos de queja relativos a la denegación por falta de disponibilidad presupuestaria de la subvención a los propietarios de viviendas libres desocupadas cedidas en alquiler a través de Agencias de Fomento del Alquiler. Ello, por cuanto los ciudadanos y ciudadanas reclamantes, solicitantes de estas subvenciones, han visto defraudadas sus expectativas al haberse denegado sus solicitudes por la razón indicada.
Estas subvenciones, y así se nos ha repetido en los informes que se han recibido en esta Institución desde todas las Delegaciones Provinciales de la Consejería de Obras Públicas y Vivienda, fueron incluidas, por primera vez, en la regulación del Real Decreto 801/2005, de 1 de julio, por el que se aprobó el Plan Estatal 2005-2008, para favorecer el acceso de los ciudadanos a la vivienda.
CONSIDERACIONES
En concreto, el artículo 43 de dicho Real Decreto señalaba que «Podrán obtener una subvención del Ministerio de Vivienda aquellos propietarios de viviendas libres desocupadas cuya superficie útil no exceda de 120 metros cuadrados y las ofrezcan, por un período mínimo de cinco años, en arrendamiento mediante cualquiera de las siguientes formas: a) Arrendamiento directo; b) Cesión por cualquier otro título a la Comunidad Autónoma donde esté situada... ; c) A través de agencias, sociedades públicas o entidades colaboradoras, ...».
La cuantía de la subvención, según el mencionado precepto, sería de 6.000 euros, y se destinaría en parte a cubrir los gastos que se ocasionaran para asegurar contra posibles impagos y desperfectos, salvo aquellos originados por el desgaste del uso ordinario de la vivienda. A cambio, el titular de la vivienda, además de ceder la misma en alquiler por el plazo mínimo mencionado de cinco años, debía fijar una renta máxima anual inicial del 5,5 por 100 del precio máximo legal de referencia de la vivienda, determinable aplicando a una superficie útil que no podría exceder de 90 metros cuadrados, el precio legal de referencia de las viviendas protegidas de nueva construcción para arrendamientos de renta concertada.
Este tipo de ayudas previstas en el Plan Estatal 2005-2008 fueron incorporadas a nuestra normativa autonómica, en primer lugar, al entonces vigente Plan Andaluz de Vivienda y Suelo 2003-2007, aprobado por Decreto 149/2003, de 10 de junio, según la modificación introducida en el mismo por el Decreto 180/2005, de 26 de julio, que dio nueva redacción al artículo 53 del mencionado Plan Andaluz 2003-2007, y en cuya virtud «Las condiciones, requisitos e importe de las ayudas a propietarios de viviendas destinadas al alquiler, son los establecidos en el artículo 43 del Real Decreto 801/2005, de 1 de julio».
Por su parte, en lo que respecta a la regulación de estas ayudas, la misma fue prevista, en primera instancia, en la Orden de 10 de marzo de 2006, de desarrollo y tramitación de las actuaciones en materia de vivienda y suelo del Plan Andaluz de vivienda y suelo 2003-2007, artículos 106 a 112.
Posteriormente, con ocasión de la redacción del nuevo Plan autonómico de vivienda, estas subvenciones, entonces aún vigentes, fueron incorporadas al Decreto 395/2008, de 24 de junio, por el que se aprobó el vigente Plan Concertado de Vivienda y Suelo 2008-2012. En concreto, el artículo 50 de dicho Plan Concertado señalaba en su redacción originaria que las personas propietarias de viviendas libres podrían acceder a la subvención prevista en el Plan estatal 2005-2008, siempre que la renta máxima anual no superara 5,5 veces el precio máximo de referencia en el momento de la celebración del contrato, a determinar según los parámetros del apartado 2 de ese mismo precepto.
Por otra parte, la tramitación autonómica de estas ayudas, como quiera que el artículo 43 del Plan Estatal remitía a «las condiciones y con los requisitos que determinen las Comunidades Autónomas», fue nuevamente regulada en la Orden de la Consejería de Vivienda y Ordenación del Territorio, de 10 de noviembre de 2008, de desarrollo y tramitación de las actuaciones en materia de vivienda y suelo del Plan Concertado de Vivienda y Suelo 2008-2012, en concreto en sus artículos 68 a 71.
Por lo que afecta al objeto de la presente queja de oficio, resulta de interés destacar que, conforme al artículo 69.2 de la mencionada Orden de 10 de noviembre de 2008 –traída aquí a colación por ser la normativa más reciente- las solicitudes de las subvenciones habrían de presentarse por la Agencia de Fomento del Alquiler que hubiera intermediado, en el plazo de un mes contado a partir de la fecha de firma del contrato de arrendamiento, contrato en cuya virtud el propietario solicitante de la subvención asumía todas las condiciones contractuales de plazo y limitaciones de renta máxima previstas en las normas anteriormente referidas. Por su parte, las Agencias de Fomento trasladarían estas solicitudes al Registro de los Servicios Centrales o al de la correspondiente Gerencia Provincial de la Empresa Pública de Suelo de Andalucía.
A partir de ahí, según el artículo 70.1 de la Orden meritada de 10 de noviembre de 2008, informada favorablemente la solicitud por el correspondiente departamento de la Empresa Pública de Suelo de Andalucía, el Director de dicha empresa pública u órgano delegado, dictarían y notificarían resolución de concesión en el plazo de tres meses contados desde la fecha de presentación de la solicitud.
Toda esta normativa relativa a la materia que nos ocupa, analizada en su conjunto y desde la perspectiva de que esta subvención venía a ser una medida de fomento del alquiler del parque residencial desocupado en nuestro país, a través de medidas que facilitaban la puesta en el mercado de viviendas libres desocupadas para alquiler con una renta tasada, ha servido para generar en la ciudadanía una apariencia de continuidad, de permanencia de la ayuda, lo que unido a la considerable cuantía de la subvención –6.000 euros-, ha dado lugar a que se presenten, durante el tiempo en que ha estado vigente, un gran número de solicitudes. Esta apariencia de continuidad viene refrendada, además, por el hecho de que las empresas intermediarias, Agencias de Fomento del Alquiler, han seguido, al parecer, intermediando en los alquileres que, a su juicio, tendrían derecho a recibir la subvención, toda vez que, a priori, los titulares de la vivienda cumplían todos los requisitos para ello y en este sentido se informaba a los ciudadanos y ciudadanas. Si a esto le unimos, además, las campañas publicitarias de ámbito estatal y autonómico para dar a conocer esta subvención, difundidas con profusión en medios de comunicación de distinta naturaleza, es lógico que se generara una confianza para todo aquél solicitante que, cumpliendo los requisitos de antemano, esperaba recibir la ayuda. Ello, en consecuencia, ha dado lugar a que un buen número de propietarios haya puesto a disposición de las Agencias de Fomento del Alquiler sus viviendas, y las hayan comprometido en alquiler por un determinado número de años –mínimo de cinco-, con unas condiciones predeterminadas y que sólo resultarían ventajosas, en principio, de serles abonada la subvención de 6.000 euros que nos ocupa.
No obstante ello, también es cierto que estas subvenciones han estado siempre limitadas por las disponibilidades presupuestarias. A este respecto, y según se nos ha informado desde las distintas Delegaciones Provinciales, con cargo al Plan Estatal 2005-2008, y con la sucesiva regulación autonómica reseñada, los objetivos conveniados entre el Ministerio de Vivienda y nuestra Comunidad autónoma, fueron de 2.157 actuaciones, las cuales han quedado, al parecer, ampliamente superadas con las resoluciones dictadas concediendo las ayudas otorgadas hasta fechas recientes, pues el número total de las mismas ha ascendido a 6.537.
Nos han informado también que se han excedido ampliamente los 2.800 objetivos previstos para los programas 2008 y 2009 en el anexo I del Decreto 395/2008, de 24 de junio, del Plan Concertado de Vivienda y Suelo 2008-2012, que recogía la ayuda estatal, antes de la modificación introducida en el vigente Plan Concertado por el Decreto 266/2009, modificación ésta que a continuación se trata.
Sin embargo, pese a esa apariencia de permanencia que se ha generado en el común de la ciudadanía, el Plan Estatal 2005-2008, que contemplaba estas subvenciones, fue derogado en virtud de lo dispuesto en la disposición derogatoria única del Decreto 2066/2008, de 12 de diciembre, que regula el vigente Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación 2009-2012, que no incluyó entre sus programas este tipo de ayudas a propietarios de viviendas libres cedidas en alquiler. En consecuencia, habida cuenta que se trataba de ayudas estatales, aunque gestionadas desde las Comunidades Autónomas, fueron igualmente suprimidas de las previsiones normativas de nuestra Comunidad Autónoma y, en concreto, el artículo veintiocho del Decreto 266/2009, de 9 de junio, que modificaba el Plan Concertado de Vivienda y Suelo 2008-2012, dejaba sin contenido el artículo 50 del Plan Concertado, artículo que, como hemos visto más arriba, contemplaba las ayudas a personas propietarias de viviendas libres destinadas al alquiler.
Por lo tanto, la regulación de las ayudas que nos ocupan, y su existencia misma, una vez derogadas en la normativa estatal, fueron posteriormente derogadas en la normativa autonómica. Sin embargo, pese a ello, lo cierto es que el gran número de solicitudes presentadas mientras han estado vigentes estas ayudas, y probablemente una vez derogadas formalmente, ha provocado, lamentablemente, un importante desajuste entre los fondos destinados a esta finalidad y el total de las ayudas solicitadas.
Desajuste que las mismas Delegaciones Provinciales nos confirman con los datos que nos han facilitado, pues no cabe duda de que, si se conveniaron 2.157 actuaciones y finalmente se han otorgado 6.537, la diferencia sólo obedece a una causa, que no es otra que unas previsiones a la baja que quedaron ampliamente desfasadas o, dicho de otra forma, quedaron muy por debajo de lo que los hechos han demostrado. Por tanto, no puede decirse que este desajuste obedezca a una simple percepción de este Comisionado parlamentario, o a un análisis simplificado por las quejas recibidas de un buen número de propietarios que han solicitado estas ayudas; todo lo contrario, consideramos que este desajuste tiene su origen en diferentes causas, y entre otras, en no haber adoptado las medidas oportunas para que desde las Agencias de Fomento del Alquiler no se siguieran realizando gestiones y recepcionando solicitudes toda vez que las partidas presupuestarias para este fin se habían agotado.
Este desfase no sólo ha afectado a las previsiones de la Administración autonómica, que ha tenido que asumir en buena parte la concesión de las subvenciones en la diferencia entre las solicitudes presentadas y las conveniadas con la Administración central, sino también a la ciudadanía en general, con un gran número de solicitudes presentadas, cumpliendo todos los requisitos para ser beneficiarios de las subvenciones, pese a lo cual han visto cómo resultaban denegadas sus solicitudes «por falta de disponibilidad presupuestaria».
Al respecto, esta Institución es consciente de que la situación que le trasladamos, y que previamente nos han expuesto los ciudadanos en sus escritos de queja, no constituye, en principio, una actuación administrativa que sea contraria al ordenamiento jurídico.
En este sentido, el motivo por el que, en principio, no observamos irregularidad en la denegación de las ayudas a que se refieren las quejas sobre estas subvenciones, es el hecho de que las mismas, tal y como hemos dicho, han estado siempre limitadas por las disponibilidades presupuestarias destinadas a esta finalidad. Así lo confirma la redacción del artículo 13.1 de la Orden de 10 de marzo de 2006, y el tenor literal del artículo 14.1 de la Orden de 10 de noviembre de 2008, ambas ya citadas. Sin embargo, esta circunstancia, que no por conocida debe ser olvidada en las campañas publicitarias, en la información a facilitar a los potenciales solicitantes y/o beneficiarios o en los modelos de solicitud de la ayuda, unida al gran número de solicitudes presentadas desde que las ayudas se encuentran en vigor, ha provocado lamentablemente, como se viene diciendo, un grave desajuste entre los fondos destinados a esta finalidad y las ayudas solicitadas.
A resultas de esta situación, se ha generado, como venimos diciendo en distintas partes de este escrito, un clima de desconfianza generalizada y sorpresa entre el colectivo de ciudadanos y ciudadanas que ha presentado esta solicitud de subvención y que se ha encontrado con que la causa de denegación no es otra que la falta de presupuesto. Todo ello, con el agravante de que, una vez firmados los contratos, se encuentran con el problema de que no van a recibir la subvención prevista por los motivos mencionados pese a que ellos han cumplido las condiciones exigidas de antemano. Circunstancia esta que, sin perjuicio de que se encuentra en el articulado de la normativa reguladora, no se menciona en los modelos de solicitudes que como Anexos se incorporaron, primero, a la Orden de 10 de marzo de 2006 (Anexo IV, Modelo 1), y después a la Orden de 10 de noviembre de 2008 (Anexo III, Modelo 4), solicitudes que, en la práctica cotidiana, son los únicos documentos que los ciudadanos, en la mayoría de los casos, suelen revisar en el momento en el que lo cumplimentan.
Sirvan como ejemplo, a estos efectos, algunos de los argumentos que nos esgrimen los ciudadanos en los innumerables escritos de queja que recibimos, que constituyen sin duda el mejor indicativo del profundo malestar generado.
Así, en uno de los primeros escritos que recibimos, nos decía un ciudadano que, habiendo solicitado la subvención en 2008, y tras dos años de espera, le habían comunicado recientemente por teléfono que, pese a cumplir todos los requisitos, no había presupuesto para abonársela, motivo por el que se la denegaban. Nos decía, en este sentido, que se sentía indefenso ya que no tenía vías para denunciar esta situación más allá del recurso administrativo que podría interponer y cuyo resultado conocía de antemano toda vez que era cierto que las ayudas se encontraban limitadas por las disponibilidades presupuestarias, si bien era ésta una circunstancia que desconocía cuando alquiló su vivienda y presentó su solicitud de subvención. Por último, este ciudadano nos hacía referencia a las campañas publicitarias a través de las cuales pudo conocer la subvención, diciéndonos que sólo incidían en que la ayuda constituía una medida de fomento del alquiler y que facilitaba el acceso a una vivienda, pero sin hacer mención a la existencia de un límite presupuestario.
En otro de los escritos de queja recibidos, nos decía una ciudadana que consideraba que sólo se le habían ocasionado perjuicios, puesto que además de no recibir la subvención por el motivo reiterado, el alquiler le había generado unos gastos de intermediación que ahora nadie le iba a sufragar, además de tener el piso alquilado durante un mínimo de cinco años por una renta mensual no equiparable a las rentas de mercado de viviendas libres. Venía a decirnos algo así como que, lo que consideraba, en un principio, “ desventajas” del alquiler por las condiciones a las que tenía que someterse, quedaba compensado con la subvención de 6.000 euros que pensaba iba a recibir, con el resultado comentado de denegación por falta de presupuesto.
Por último, entre los ejemplos que le destacamos, mencionamos otra de las múltiples quejas que hemos recibido, en la que un ciudadano nos decía que no entendía cómo se le había requerido documentación en fechas de septiembre y octubre de 2009, si ya el Decreto 266/2009, de 9 de junio, había dejado sin efecto el artículo 50 del Plan Concertado de Vivienda 2008-2012, que preveía estas ayudas. Este mismo ciudadano nos decía que se sentía indefenso, y que consideraba que había perdido el dinero invertido en la necesaria intermediación inmobiliaria para poder solicitar la ayuda, solicitud que no habría presentado si hubiera tenido conocimiento de que se habían concertado un determinado número de ayudas.
Además de a través de escritos de queja, hemos tenido ocasión de conocer la situación que le trasladamos por comparecencias personales de ciudadanos y ciudadanos en esta Institución. De éstas, destacamos una en la que un ciudadano nos decía que, con la esperanza y, prácticamente, seguridad, de recibir la subvención, decidió ceder su vivienda en alquiler a través de una Agencia de Fomento, celebrándose finalmente el contrato por plazo mínimo de cinco años y con la renta mensual establecida. Según nos decía, como tenía la práctica seguridad de que recibiría la subvención, al cumplir los requisitos –y así le habían informado en la Agencia de Fomento del Alquiler- aprovechó para hacer unas obras previas en la vivienda, por importe aproximado de 6.000 euros que posteriormente, pensaba, iba a recuperar cuando le ingresaran la ayuda. Sin embargo, se encuentra a día de hoy con que tiene su vivienda alquilada por cinco años percibiendo una renta mensual que, en apariencia, está por debajo de la de mercado, habiendo efectuado un desembolso previo de aproximadamente 6.000 euros en obras, que no va a recuperar al no recibir la subvención, a lo que habría que añadir los gastos de intermediación. A resultas, manifestaba este ciudadano, este asunto sólo le había generado complicaciones, gastos, problemas y una gran decepción.
De toda esta situación que venimos exponiendo se deriva, en términos generales que más adelante se concretan, la necesidad de que en un futuro se informe con la máxima claridad y transparencia sobre la posibilidad de que, pese a reunir los requisitos legales para resultar beneficiarios, los propietarios solicitantes no puedan acceder a estas subvenciones por los motivos aludidos, destacando esta información de forma clara y visible en los impresos, o bien se arbitre un mecanismo que permita, al tiempo de ofertar la vivienda y firmar el contrato, conocer, con una antelación mínima, si el arrendador va a poder recibir las ayudas previstas en la norma, vinculando de alguna manera la formalización del contrato que se realice a través de estas agencias con el compromiso de pago por parte de la Administración de las ayudas concebidas con esta finalidad.
A la vista de todo ello y de conformidad con lo establecido en el artículo 29, apartado 1, de la Ley 9/1983, de 1 de Diciembre, del Defensor del Pueblo Andaluz, se formula la siguiente
RESOLUCIÓN
SUGERENCIA 1: Incluir en las campañas publicitarias de los diferentes medios de comunicación a través de las cuales se divulgan las ayudas de este tipo, de gran impacto social, así como en las campañas de cualesquiera otras ayudas con finalidades análogas, una mención expresa, referencia o advertencia de que, en todo caso, las ayudas se encuentran limitadas por las disponibilidades presupuestarias.
SUGERENCIA 2: En consonancia con estas limitaciones presupuestarias, articular mecanismos de publicidad a través de los cuales los potenciales solicitantes de estas ayudas puedan conocer cuál es el número de actuaciones conveniadas entre la Administración autonómica y el Ministerio competente, una vez se haya alcanzado el acuerdo oportuno entre ambos, toda vez que de este número va a depender, en principio, el número de solicitudes estimadas. Se trataría, en este sentido, y salvando las diferencias de regulación entre ambas, de lograr una difusión parecida a la alcanzada con la vigencia de las ayudas directas para la compra de vehículos del denominado “ Plan 2000 E de apoyo a la renovación del parque de vehículos” (Real Decreto 2031/2009).
SUGERENCIA 3: Exigir de las Agencias de Fomento del Alquiler colaboradoras que, entre la información que faciliten a los potenciales solicitantes de estas ayudas, se encuentre obligatoriamente una mención a las limitaciones presupuestarias y a la existencia de un acuerdo entre la Administración autonómica y el Ministerio competente sobre las actuaciones a ejecutar que, en principio, limitan el número de solicitudes que pueden resultar concedidas.
SUGERENCIA 4: Incluir en los modelos de solicitudes de estas subvenciones, una mención expresa y en lugar fácilmente visible de las mismas, de que las disponibilidades presupuestarias limitan la concesión de estas ayudas, así como una mención a la normativa en la que así se establece. En este sentido, sugerimos que el conocimiento de esta mención pueda incluso ser objeto de declaración expresa por el propio solicitante, de modo que la Administración se asegurara que el ciudadano o la ciudadana solicitante conoce, al tiempo de presentar su solicitud, estas limitaciones.
SUGERENCIA 5: Se articulen mecanismos que, a modo de reconocimiento previo o preliminar, permitan, al tiempo de ofertar la vivienda y antes de firmar el contrato, conocer, con una antelación mínima, si el arrendador va a poder recibir las ayudas previstas en la norma, vinculando de alguna manera la formalización del contrato que se realice a través de las Agencias de Fomento del Alquiler, con el compromiso de concesión y pago por parte de la Administración de las ayudas concebidas con esta finalidad, siempre que se cumplan el resto de requisitos exigidos por la norma.
SUGERENCIA 6: Una vez que estas ayudas hayan sido agotadas o no se encuentre vigente la normativa que las regula, se adopten las medidas necesarias para dar a conocer esta circunstancia a la ciudadanía, con carácter general y a través de los medios que se estimen oportunos, evitando en todo caso el que las Agencias de Fomento del Alquiler continúen tramitando estas ayudas pese a la ausencia de cobertura legal.
SUGERENCIA 7: En todo caso y dada la gran cantidad de contratos celebrados en la creencia, por los motivos expuestos, de que al cumplir los requisitos exigibles los propietarios iban a ser destinatarios de las ayudas previstas en las normas hasta hace poco vigentes, previos los trámites legales oportunos, ya sea por cuenta de la Comunidad Autónoma de Andalucía o, con la colaboración del Ministerio de Vivienda, se plantee el grave problema existente y los efectos que han tenido, no sólo en los propietarios sino en la credibilidad de una las medidas puestas en marcha para agilizar el mercado de alquiler -uno de los pilares de la nueva política de vivienda-, se ponga en conocimiento de la Comisión correspondiente Estado-Comunidades Autónomas con objeto de que, previos los trámites legales oportunos, se genere un crédito suficiente destinado a asumir, hasta la fecha en que se determine y dándole la publicidad adecuada, las subvenciones que correspondan para cumplir todos los requisitos y que hasta ahora estén reconocidos.
Creemos que si no se adoptan estas medidas, dada la existencia de un gran número de propietarios que han alquilado sus viviendas en la falsa creencia de que se les iba a entregar en todo caso una subvención de 6.000 euros, es más que probable que la adopción de nuevas medidas destinadas a potenciar el mercado de viviendas en alquiler, uno de los pilares de la política de vivienda, puedan terminar fracasando al haberse creado una imagen de falta de seriedad en la manera en que se han gestionado estas ayudas con la intermediación de Agencias de Fomento del Alquiler. Al menos, esto es lo que se desprende de los escritos de queja que en buen número está recibiendo este Comisionado Parlamentario. Y, de hecho, en la mayoría de los casos, los ciudadanos y ciudadanos reclamantes todavía creen que, con la intervención de esta Institución, podrán cobrar la subvención que, pese a cumplir todos los requisitos, ya les ha sido denegada por falta de disponibilidad presupuestaria.
José Chamizo de la Rubia<br/> Defensor del Pueblo Andaluz
0 Comentarios