La Administración debe reparar un inmueble de titularidad pública y garantizar el pago de las cuotas de comunidad

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Con base en el informe recibido, la documentación que obra en la queja y la normativa que resulta de aplicación al presente caso, esta Institución en virtud del artículo 29 de la Ley 9/1983, de 1 de diciembre, del Defensor del Pueblo Andaluz, formula Resolución a la Agencia de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía (AVRA) en el sentido de que, como titular de las viviendas ocupadas en régimen de arrendamiento, actúe para que la comunidad de usuarios del edificio de viviendas del Parque público de AVRA que nos ocupa, cumpla con sus obligaciones de pago de la renta y de la cuota de comunidad, debiendo AVRA abonar directamente las cuotas de comunidad que se deban de las viviendas ocupadas sin título legal hasta que se proceda a su regularización, con independencia de que con posterioridad pueda ejercitar contra unos y otros las acciones legales que procedan.

También que se estimen las reparaciones reclamadas por los inquilinos(sobre todo la reparación/mantenimiento de los ascensores, y el cambio del calderín deteriorado). Así como que se realice una intervención social con los inquilinos encaminada a que contribuyan de forma adecuada al sostenimiento de los servicios y elementos comunes a fin de contribuir a que las viviendas de este inmueble tengan el carácter de dignas y adecuadas como características integrantes del derecho a la vivienda en Andalucía.

ANTECEDENTES

I. Con fecha 11 de abril de 2018 fue registrada de entrada en este Comisionado del Parlamento de Andalucía comunicación remitida por D. ..., a través de la cual nos exponía su desesperación ante el mal estado de conservación y mantenimiento en el que se encontraba el edificio sito en C/ ... en Linares (23700 – Jaén), además del gran número de morosos existentes en la comunidad de vecinos.

En particular, nos trasladaba lo siguiente:

«(...) El 02/02/18 mandé un escrito a la empresa AVRA.

Los problemas eran que el calderín de las bombas que suministraban el agua del bloque había reventado y tuvimos que cortar el suministro de agua. Tras varias llamadas a AVRA, siempre obteníamos la misma respuesta “está en estudio”.

El problema se ha agravado ya que la tubería general de las bombas al cuadro de contadores ha reventado, ya que está podrido después de estar 45 años bajo tierra, junto a una arqueta de Endesa, la cual cada vez que le damos al agua se inunda.

Hemos decidido dar una hora de agua por la mañana y por la tarde siempre con la bomba fija, ya que no funciona el calderín y la ponemos manual, pero por la rotura que hay se pierden muchos litros de agua y el agua sube a las viviendas con barro, por lo que no se puede aprovechar para nada, solamente para los aseos.

Llevamos reclamando la revisión de los ascensores de la OCA desde 2008 que fue la última revisión que se hizo. Averías cada dos por tres, ya hemos tenido varios percances y hay muchos menores de edad, y tememos que haya alguna desgracia, porque el servicio técnico dice que los ascensores necesitan una reparación general.»

II. Reunidos cuantos requisitos formales resultan exigidos por el apartado primero del artículo 16 de la Ley 9/1983, de 1 de diciembre, del Defensor del Pueblo Andaluz, esta Institución acordó admitir a trámite la queja y, consiguientemente, solicitar a esa Agencia Pública, con fecha 23 de mayo de 2018, el preceptivo informe al respecto.

Así, en el mes de julio se nos hacía partícipes, entre otras cuestiones, de lo siguiente: «(…) El 27 de abril fue emitido informe técnico, en el que se propone una actuación consistente en la sustitución de la canalización existente por otra nueva, con reposición de solera y solería, así como el cambio del calderín deteriorado. A la fecha de emisión de este informe, AVRA está tramitando el expediente de contratación de esos trabajos.»

Junto a esa información, además se nos indicaba que la revisión de los ascensores por parte de la OCA no correspondía a AVRA, sino por el contrario a la comunidad de vecinos, ya que es a la que le correspondía suscribir los contratos de mantenimiento de estos aparatos con las empresas especializadas y, en consecuencia, sufragar el coste de los mismos y de la inspección técnica periódica.

III. Trasladada esta información al interesado para que formulara las alegaciones o consideraciones que considerara oportunas a su contenido, con fecha 16 de agosto de 2018, nos remitió escrito en el que se reiteraba en su disconformidad con esa Agencia Pública en relación al asunto que afecta a los ascensores. Añadía que en esa comunidad de vecinos de 36 viviendas en régimen de arrendamiento, sólo 15 vecinos pagaban las cuotas de comunidad, siéndoles imposible responder ante los desperfectos del edificio.

De otro lado, nos exponía que «sobre las bombas, calderín y rotura de tubería general de agua que está desde el 02/02/18, estamos soportando las temperaturas de 40 grados con solo 2 horas de agua al día para 36 familias (...)»

IV. En virtud de ello, con fecha 5 de marzo de 2019, nos volvimos a dirigir a AVRA solicitando información sobre el estado de tramitación del proyecto que, según se nos informó en el primer informe, estaba en trámite el expediente de contratación.

Así pues, el pasado 11 de abril del corriente, desde AVRA se nos indicaba, en primer lugar, que de las 36 viviendas objeto de la presente queja, sólo 24 viviendas tenían suscrito contrato de arrendamiento con esa Agencia Pública, estando las otras 12 en situación de ocupación ilegal. En relación a las cuotas de comunidad, se nos participaba que existía una deuda que ascendía a la cuantía de 108.881€ por tal concepto.

Por último, se nos exponían las actuaciones que desde los últimos cinco años se habían realizado en ese edificio, entre las que se encontraba, arreglos de equipos de presión, reparación de ascensores, arreglos de goteras, arreglos de bajantes, entre otras.

V. En vista a lo anterior, trasladamos el informe al promotor de la queja, quien con fecha 17 de junio de 2019, nos manifestaba de nuevo su disconformidad con la desestimación de su solicitud de reparación de una válvula de retención y la falta de presión en un calderín, así como su malestar y preocupación por la situación que existía de impago de cuotas de comunidad por gran parte de los inquilinos, no disponiendo de este modo de fondos suficientes para asumir los gastos básicos de la comunidad.

VI. Analizada toda la documentación obrante en el expediente, esta Defensoría procedió a solicitar la emisión de un nuevo informe a AVRA, quien se pronunció en los siguientes términos:

«(...) Hay 26 adjudicatarios y 10 ocupantes irregulares. No existen viviendas vacías en el bloque. Sólo 5 adjudicatarios se encuentran al corriente en el pago de las cuotas de comunidad y arrendamiento, mientra que los restantes 21 tienen algún tipo de deuda.

(…) AVRA está obligada a la constitución de la Junta de Arrendatarios, dado que la administración y el mantenimiento de los elementos comunes del edificio son obligaciones de los arrendatarios en virtud de lo previsto en sus contratos de arrendamiento, y los inquilinos están obligados a su pago, tanto legal como contractualmente, no teniendo capacidad económica la agencia para soportar dicho sostenimiento, lo que además sería contraproducente e ineficiente. Ello sin perjuicio de que los arrendatarios sin capacidad económica para costear dicho mantenimiento puedan acudir a ayudas en el ámbito de los servicios sociales comunitarios o especializados.

(…)

Es evidente que AVRA, como propietaria de las viviendas, podría instar el desalojo de los ocupantes sin título, dado que por una parte, los mismos no han sido regularizables por el correspondiente registro municipal de demandantes (…)

(…) En el bloque de referencia se han iniciado 9 procedimientos monitorios contra arrendatarios de las viviendas. En dichos procedimientos se reclaman las deudas de comunidad, para intentar colaborar con ésta, siendo los resultados hasta la fecha infructuosos.

(...)»

En base a los referidos antecedentes, conviene realizar a la Administración actuante las siguientes

CONSIDERACIONES

PRIMERA.- El artículo 47 de la Constitución Española conlleva no solo el disfrute de una vivienda sino que la misma ha de ser digna y adecuada, debiendo los poderes públicos promover las condiciones necesarias y establecer las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho.

Por su parte, nuestro Estatuto de Autonomía dedica su artículo 25 al derecho a la vivienda en Andalucía, poniendo el mismo en relación con el derecho constitucional a una vivienda digna y adecuada, y mandatando a los poderes públicos para que lleven a cabo la promoción pública de la vivienda. Además remite a la Ley para la regulación del acceso a la misma en condiciones de igualdad, así como a las ayudas que lo faciliten.

En desarrollo de esta previsión constitucional y estatutaria, el artículo 1 de la Ley 1/2010, de 8 de Marzo, Reguladora del Derecho a la Vivienda en Andalucía, modificado en su redacción por la Ley 4/2013, de medidas para asegurar el cumplimiento de la Función Social de la Vivienda, señala:

«1. La presente Ley tiene por objeto garantizar, en el ámbito de la Comunidad Autónoma de Andalucía y al amparo de lo previsto en el artículo 56.1 del Estatuto de Autonomía para Andalucía, el derecho constitucional y estatutario a una vivienda digna y adecuada, del que son titulares las personas físicas con vecindad administrativa en la Comunidad Autónoma de Andalucía en las condiciones establecidas en la misma.

2. En el marco de las citadas condiciones, la presente Ley regula un conjunto de facultades y deberes que integran este derecho, así como las actuaciones necesarias que para hacerlo efectivo corresponden a las Administraciones Públicas andaluzas y a las entidades públicas y privadas que actúan en el ámbito sectorial de la vivienda. (...)»

De acuerdo con la previsión del artículo 17.1 de la misma Ley, de Vivienda en Andalucía, para promover la efectividad del derecho a la vivienda digna y adecuada, la actuación de las Administraciones Públicas andaluzas irá dirigida al fomento de la conservación, mantenimiento, rehabilitación, accesibilidad, sostenibilidad y efectivo aprovechamiento del parque de viviendas.

Por su parte, en su artículo 3 se contempla que los edificios de viviendas se deben utilizar y conservar de tal forma que se cumplan los requisitos básicos de funcionalidad, seguridad, habitabilidad y accesibilidad, establecidos por la normativa que en esta materia resulte de aplicación, especialmente por la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, por el Real Decreto 314/2006, de 17 de marzo, por el que se aprueba el Código Técnico de la Edificación, o normativa que los sustituya, y por las disposiciones que desarrollen a la propia Ley.

También respecto al deber de conservación y rehabilitación, la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía establece en su artículo 155 lo siguiente:

«1. Los propietarios de terrenos, construcciones y edificios tienen el deber de mantenerlos en condiciones de seguridad, salubridad y ornato público, realizando los trabajos y obras precisos para conservarlos o rehabilitarlos, a fin de mantener en todo momento las condiciones requeridas para la habitabilidad o el uso efectivo. (...)»

SEGUNDA.- El artículo 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal establece de manera taxativa la obligación del propietario de contribuir a los gastos generales de comunidad con arreglo a su cuota de participación.

De esta forma, y pese a que resulta perfectamente lícito que en un contrato de arrendamiento, el arrendador repercuta sobre el inquilino su obligación de hacer frente al pago de estos gastos de comunidad, en ningún caso este pacto libera al arrendador de la obligación que le impone el mentado art. 9.1.

Tan es así, que en caso de que el inquilino no asuma el pago de estos gastos, y pese a que esta obligación sea fruto de un pacto entre las partes contratantes, y esté debidamente documentado, la comunidad de propietarios no podrá dirigir la oportuna demanda judicial contra el inquilino. La comunidad es este caso, deberá demandar a quien figura como legítimo titular del inmueble afectado por la deuda, y éste, en todo caso, podrá a su vez repetir contra el inquilino.

TERCERA.- De conformidad con la normativa que se cita en los párrafos anteriores, siendo AVRA la propietaria de las viviendas ocupadas tanto por arrendatarios, como por ocupantes sin título legítimo para ello, participará en su porcentaje de titularidad en las reparaciones aprobadas y efectuadas por la comunidad de vecinos, además del pago de las cuotas de comunidad de las viviendas que se encuentran ocupadas de forma irregular, y tendrá que asumir el pago de la deuda generada por el impago de las mismas correspondientes a las viviendas de su titularidad que mantiene en régimen de arrendamiento.

En este sentido, resulta evidente que el adecuado mantenimiento de las zonas o espacios y elementos comunes de un edificio tiene una importancia capital para garantizar que las personas que habitan en las viviendas puedan acceder a las mismas en condiciones adecuadas se seguridad, accesibilidad y dignidad.

Si bien podemos entender la dificultad que supone activar procedimientos judiciales destinados al cobro de las cantidades adeudadas a personas que es posible, en muchos casos, que no dispongan de recursos para hacer frente a los pagos, no podemos compartir que se demore en el tiempo indefinidamente la solución a este problema, pues esta falta de actividad puede provocar que se desincentive el pago por los vecinos cumplidores, que aportan sus cuotas comunitarias y no disfrutan de unos espacios y elementos comunes en condiciones adecuadas.

Además, la falta de ingresos por parte de la comunidad de inquilinos supone un inadecuado mantenimiento del edificio, lo que conlleva un deterioro acelerado de un elemento del parque público residencial.

En esta línea, en la Estrategia de Gestión del Parque Público de Viviendas 2016-2020, AVRA como gestora del patrimonio público residencial de la Comunidad Autónoma de Andalucía, marca una programación basada en tres objetivos fundamentales, entre ellos, se encuentra la programación de acciones frente a la morosidad. De este modo, es responsabilidad de esa Agencia pública gestionar los cobros de las cuotas arrendaticias, así como de las obligaciones estipuladas en los contratos suscritos con los inquilinos, como es el pago de las cuotas de comunidad, entre otras, tomando las medidas necesarias para gestionar los impagos que se produzcan, atendiendo siempre a las circunstancias socioeconómicas de las referidas familias.

CUARTA.- La conservación y mantenimiento del parque público de viviendas constituye otro de los ejes de la gestión del mismo, y una de las líneas principales de actividad de esa Agencia, tal y como se observa en la Estrategia de Gestión del Parque Público de Viviendas 2016-2020, y en el Plan Plurianual de Actuación 2016-2020. De este modo, se aprueba el Plan de Mejora y Mantenimiento del Parque Público Residencial para garantizar el funcionamiento mínimo de los elementos comunes, y mantener en todo momento las condiciones adecuadas de seguridad, accesibilidad, salubridad, habitabilidad y ornato público de las viviendas que lo integran.

Analizados los objetivos que integran este Plan, contemplamos entre ellos la conservación, habitabilidad, accesibilidad y eficiencia energética de edificios y viviendas, contribuyendo así a la mejora del confort, higiene, salud y calidad de vida de los habitantes, así como el garantizar el servicio de las instalaciones, máquinas, aparatos y equipos, cuidando de la eficacia de su funcionamiento, y evitar las molestias que generan las averías de las instalaciones, la parada de los servicios, y las obras imprevistas de reparación.

Sin embargo, para la aplicación del mismos AVRA utiliza una series de filtros y prioridades entre los que se encuentran la morosidad en pago de la renta de alquiler, teniendo prioridad aquellos edificios con menor porcentaje de morosidad, y además el estado de ocupación del edificio, en el que se dará prioridad a aquellos edificios que no superen el 10% en ocupaciones ilegales. Por lo que es fundamental la actuación de AVRA en estas dos cuestiones que afectan a este edificio.

En virtud de ello, en cumplimiento de las obligaciones y objetivos de AVRA como única propietaria del edificio, deberá mantener en todo momento las condiciones mínimas de seguridad, accesibilidad, salubridad, habitabilidad y ornato público.

A la vista de todo ello y de conformidad con lo establecido en el apartado primero del artículo 29 de la Ley 9/1983, del Defensor del Pueblo Andaluz, se le formula la siguiente

RESOLUCIÓN

RECORDATORIO de deberes legales contenidos en los preceptos citados en esta resolución.

RECOMENDACIÓN 1: En orden a que por parte de AVRA, de conformidad con la normativa expuesta, se proceda como titular de las viviendas ocupadas en régimen de arrendamiento a llevar a cabo cuantas actuaciones sean necesarias, conforme a la legalidad vigente encaminadas a que por parte de la comunidad de usuarios del edificio de viviendas del Parque público de AVRA que nos ocupa, se cumpla con sus obligaciones de pago de la renta y de la cuota de comunidad que corresponda, debiendo AVRA abonar directamente las cuotas de comunidad que se deban, especialmente, de aquellas viviendas del inmueble ocupadas sin título legal para ello hasta tanto se proceda a su regularización, con independencia de que con posterioridad pueda ejercitar contra unos y otros las acciones legales que procedan.

RECOMENDACIÓN 2: Para que atendiendo a las competencias y objetivos de esa Agencia, se estimen las reparaciones reclamadas por los inquilinos, en concreto, la reparación/mantenimiento de los ascensores, y la que afecta al cambio del calderín deteriorado, ya que supone un grave perjuicio para unidades familiares integradas por menores, personas con avanzada edad, y personas con diversidad funcional, que, según nos indicaba el promotor de la queja, sólo pueden disponer unas horas al día del suministro de agua.

SUGERENCIA: Para que dentro de sus competencias en materia de apoyo a la comunidad de vecinos, se realice una intervención social con los inquilinos ya sea a través de talleres informativos sobre la conservación y uso de servicios, elementos o zonas comunes, la revitalización de la comunidad de vecinos para un mejor funcionamiento de la misma, o cualquier otra actuación que se considere conveniente encaminada a que contribuyan de forma adecuada al sostenimiento de los servicios y elementos comunes a fin de contribuir a que las viviendas de este inmueble tengan el carácter de dignas y adecuadas como características integrantes del derecho a la vivienda en Andalucía.

Jesús Maeztu Gregorio de Tejada Defensor del Pueblo Andaluz