Ocupa vivienda protegida, cuya titularidad la ostenta su hermano cuando éste es ya titular de otra vivienda protegida. Ejercicio de las competencias de tutela por parte de la Consejería de Vivienda y Ordenación del Territorio

Los hechos que dieron lugar a la admisión a trámite se debieron a que el reclamante, residente en una vivienda de la Real Fundación Patronato de la Vivienda de Sevilla, manifestaba que con independencia de haber residido en ella desde su nacimiento, en la actualidad la ocupaba con su pareja tras habérsela cedido verbalmente su hermano al resultar éste beneficiario de una vivienda promovida por EMVISESA. Con ello se había respetado el compromiso de su madre de que la vivienda se cediera a otro miembro de la familia que la necesitase.

Pese a ello, su hermano (D. JALM) se negó a trasladarle formalmente los derechos de la titularidad de esta vivienda de promoción pública, pese a que disfrutaba de otra. Los distintos recibos de suministro eléctrico, gas, comunidad, etc., figuran a nombre del titular (D. JALM).

Según el interesado, todos los vecinos podían acreditar que él viene residiendo en el piso desde hace más de 40 años. Esta situación la puso en conocimiento de EMVISESA el 4 de Febrero de 2008, tanto lo relativo a la doble titularidad de una vivienda de promoción pública a nombre de su hermano, como el hecho de que consideraba que él había adquirido el derecho de uso de la vivienda, solicitando, también, una mediación de EMVISESA ante la Fundación del Real Patronato de la Vivienda de Sevilla.

En la primera semana de Marzo de 2008, recibió una visita de un inspector del mencionado Patronato que, según manifestó, le dijo que haría un informe en el sentido de que efectivamente residía en la misma desde su nacimiento. Posteriormente, defendió sus derechos ante la Asesoría Jurídica del Real Patronato, habida cuenta de que ya su hermano disfrutaba de una vivienda de promoción pública. Esta Asesoría se negó a facilitar al interesado el marco jurídico que rigen estas cesiones, según manifiesta en su escrito, como tampoco le facilitó los estatutos de la Fundación ni un modelo de contrato de cesión. Sobre esta cuestión, el interesado aporto copia de un contrato de cesión de los que se tramitan en el Real Patronato.

El Patronato le indicó que ya su hermano había intentado ceder la vivienda a su pareja, pero que el mismo no lo autorizaba y que no facilitaría el cambio de titularidad al reclamante, para no entrar en un conflicto familiar.

Posteriormente, recibió un burofax de la pareja de su hermano quien manifestaba ser la nueva titular del inmueble, requiriéndole el desalojo de la vivienda.

Tras solicitar informe a EMVISESA y la Real Fundación Patronato de la Vivienda de Sevilla, el interesado nos aportó nueva documentación entre la que se encontraba la copia de un escrito dirigido a esa Delegación Provincial en fecha 10 de Julio de 2008, exponiendo todos los hechos en los que basaba sus pretensiones, respecto de la actuación de esa Delegación.

En vista de todo ello, así como de los Estatutos de la Real Fundación mencionada, interesamos informe de ese organismo, sobre diversas cuestiones, alguna de las cuales no han sido objeto de respuesta expresa por su parte, concretamente la relativa al régimen jurídico aplicable en materia de subrogaciones, segundas y posteriores adjudicaciones de las viviendas calificadas como protegidas pertenecientes a la citada Real Fundación Patronato de la Vivienda de Sevilla.

Por otra parte, en cuanto a las pretensiones del interesado de actuación de esa Delegación Provincial en el ejercicio de sus competencias en materia de tutela de viviendas protegidas, se hace constar en su respuesta que esa Delegación no ostenta competencia alguna ni en la gestión, ni de control sobre las viviendas de la mencionada Real Fundación; falta de competencia que le fue manifestada en su día al interesado por su Servicio de Atención al ciudadano.

Con independencia de que una vez que el interesado renunció a la vivienda a la que se refería en su escrito de queja, a favor de su madre tras el fallecimiento de su padre, que fue la que se subrogó en el contrato de cesión del mismo, quedó desvinculado de la vivienda, sin que pueda ostentar derecho alguno sobre la misma, de las cuestiones suscitadas en la queja se plantea dilucidar si esa Delegación Provincial tenía o no competencias en materia de tutela de la vivienda de protección oficial a la que se refería el interesado, por cuanto que al mismo se le manifestó que no ostentaba competencia alguna ni en la gestión, ni de control sobre las viviendas de la mencionada Real Fundación.

Tal valoración ha de efectuarse, necesariamente, en relación a los hechos denunciados en su día por el reclamante ante ese organismo, a efectos de adoptar pronunciamiento sobre si se debió de llevar a cabo alguna actuación en relación con los mismos.

También se plantea en la queja el valorar si el adjudicatario legal de la vivienda que nos ocupa, hermano del interesado, pudo renunciar a ella a favor de su ex pareja y si la Real Fundación, debió adjudicarla a la misma de forma directa, tal como lo hizo, obviando la solicitud de regularización en la ocupación y uso de la vivienda en cuestión, formulada por el interesado, dado que según el mismo manifiesta venía ocupándola desde hacía bastante tiempo, con consentimiento verbal de su hermano, en aquellos momentos, titular del contrato de cesión.

Pues bien, a la vista de los Estatutos de la Real Fundación Patronato de la Vivienda de Sevilla, la misma se constituyó en su día como Entidad Benéfico Constructora, estableciéndose en su artículo 4º su régimen normativo, según el cual, se regiría por los citados Estatutos, por la legislación sobre Fundaciones y por las normas que sobre Entidades Benéficas-Constructoras se establezcan en las disposiciones sobre Viviendas de Protección Oficial, o las que en lo sucesivo las sustituyan, que sean de aplicación.

Así, hemos de acudir al Decreto 2114/1968, de 24 de Julio, por el que se aprobó el Reglamento para la aplicación de la Ley sobre Viviendas de Protección Oficial, que contempla en su artículo 22 como promotores de las viviendas así calificadas en su letra l, a las Entidades Benéficas de Construcción.

En el artículo 26 del mismo texto legal, se especifica el carácter legal de la mismas, debiendo ser asociaciones o fundaciones, como en el presente caso, sin ánimo de lucro, cuyo capital ha de ser destinado a ser invertido en sucesivas construcciones de viviendas de protección oficial.

El mismo precepto, establece sus obligaciones con respecto a los organismo competentes en materia de vivienda, estando obligadas a presentar para su examen y aprobación, si procediere, las cuentas, balances y memorias a las que se refiere el artículo 23 del Decreto que nos ocupa, y a obtener autorización previa del organismo competente para proceder a su disolución voluntaria.

Por otra parte, el decreto 2114/1968, menciona a este tipo de Entidades en otros preceptos, para otorgar a las mismas una serie de beneficios en cuanto promotores de Viviendas de Protección Oficial, así debían de inscribirse en el Registro de Entidades del entonces Instituto Nacional de la Vivienda (art. 23); se les podía encargar por parte del mencionado Instituto, la construcción de VPO en la localidad que se estimara preciso a efectos de promover viviendas en "Régimen excepcional" (art. 32 y SS); se les otorgaba una serie de beneficios (art. 38 y SS); estaban autorizadas a promover viviendas en régimen de acceso diferido a la propiedad (art. 132) y finalmente, el INV podía promover el desahucio de las VPO promovidas por este tipo de Entidades conforme al artículo 138, en el que se incluyen causas especiales de desahucio, adicionales a las previstas en la legislación común y con arreglo al procedimiento de desahucio regulado en el propio Decreto (desahucio administrativo).

Este breve recorrido por la normativa de VPO, se efectúa a efectos de acreditar que las Entidades Benéfico Constructoras estaban sometidas a la tutela del organismo competente en materia de vivienda, en aquel entonces el Instituto Nacional de la Vivienda. En la actualidad, en virtud de las competencias exclusivas asumidas por la Comunidad Autónoma de Andalucía en materia de vivienda y de las correspondientes normas estatales de transferencias y de las propias emanadas del Parlamento Andaluz, la competencias al respecto, la ostenta la Consejería de Vivienda y Ordenación del Territorio y por ende, las Delegaciones Provinciales de la misma en virtud de las diferentes normas de atribución de competencias actualmente vigentes.

A mayor abundamiento, los propios Estatutos de la Real Fundación, se remiten en varios de sus artículos a la vinculación de la misma a la Entidad Administrativa que corresponda, por su carácter de Entidad Benéfico-Constructora, artículo 4 ya citado y artículo 10.

Es por ello que, en base a los hechos denunciados por el reclamante, relativos a la adquisición por su hermano de una vivienda protegida, cuando era titular de un contrato de cesión de otra vivienda calificada de protección oficial, aunque sometida al régimen de acceso diferido a la propiedad, esa Delegación Provincial, debió de llevar acabo las actuaciones necesarias encaminadas a la comprobación y esclarecimiento de los mismos para, con posterioridad, adoptar las decisiones que procedieran.

En este sentido, la normativa vigente atribuye a ese organismo las competencias de inspección y sancionadoras en materia de viviendas calificadas como protegidas, en el ámbito territorial de la provincia de Sevilla, en los términos previstos en la legislación aplicable.

Por lo que se refiere al contrato de cesión suscrito entre la Real Fundación Patronato de la Vivienda de Sevilla con la actual adjudicataria de la vivienda a la que nos venimos refiriendo, nos encontramos que el mismo, al parecer, está sometido al denominado Régimen de Acceso Diferido a la Propiedad, el cual en opinión mayoritaria de la Doctrina se trata de un régimen mixto entre la compraventa y el arrendamiento, por el que se transfiere al cesionario la posesión de la vivienda, reservándose el cedente la propiedad de la misma hasta tanto concluya el período de protección, se cumplan las condiciones pactadas, se amortice totalmente su precio y se otorgue la correspondiente escritura pública de compraventa, asimilándose las cuotas periódicas de amortización a la renta de la vivienda, sin perjuicio de la posibilidad de amortización anticipada conforme a la normativa aplicable.

Este régimen se configura como una de las posibles modalidades de destino de las viviendas anteriormente calificadas de Protección Oficial y está regulado también en el Decreto 2114/1968 (art. 101 y 132 y SS).

Por otra parte, a raíz del Real Decreto-Ley 31/1978, de 31 de octubre, sobre Política de Viviendas de Protección Oficial, y Real Decreto de desarrollo 3148/1978, de 10 de Noviembre, teniendo en consideración, especialmente lo dispuesto en su Disposición Transitoria octava, aún cuando ya no cabe promover viviendas conforme a este régimen de acceso diferido a la propiedad, su uso, conservación, aprovechamiento y sancionador ha de someterse al previsto en estas normas, sin otra excepción que el plazo de duración de dicho régimen, que será el establecido en sus respectivas calificaciones.

Normativa que ha de considerarse aún vigente, en lo que no haya sido objeto de nueva regulación legal por parte de la Comunidad Autónoma. Así, en la materia que ahora nos ocupa, la relativa a la posibilidad de adjudicación de las viviendas calificadas como de protección oficial a las personas que el promotor estimase por conveniente considerar beneficiarias, eso sí, cumpliendo siempre los requisitos exigidos para poder acceder a las mismas establecidos en la normativa aplicable, hemos de traer a colación lo dispuesto en la ley 13/2005, de 11 de noviembre, de medidas para la vivienda protegida y el suelo, que ha venido a abordar por primera vez en nuestra Comunidad Autónoma el régimen jurídico de la vivienda protegida, con el fin de reforzar la acción pública para garantizar su función social, habiéndose producido un cambio sustancial en cuanto a la selección de los beneficiarios de las viviendas así calificadas, a las que se les da una nueva denominación de “viviendas protegidas” conforme a lo dispuesto en su artículo 2 apartado 1, que habrá de realizarse respetando los principios de igualdad, publicidad y concurrencia, de acuerdo con las normas de desarrollo de la propia Ley.

En este sentido, ha sido el Decreto 149/2006 de 25 de julio, por el que se aprueba el reglamento de Viviendas Protegidas, que ha venido a regular el procedimiento de selección en sus artículo 12 y 13, en los que se establece el sistema de sorteo como procedimiento general de selección cuando el número de solicitantes que reúnan los requisitos exigidos sea mayor que el de viviendas a adjudicar, previa convocatoria pública de la adjudicación, conforme a los requisitos de igualdad, publicidad y concurrencia.

De tales preceptos, no se infiere que haya que aplicar tales principios, sólo para el caso de que se trate de toda una promoción a adjudicar, sino que también ha de someterse a tales principios, la adjudicación de las viviendas que, por los motivos que fuere, con posterioridad vayan quedando vacantes y para las que haya de procederse a segundas o posteriores adjudicaciones.

Máxime cuando se trate de viviendas promovidas por la iniciativa privada que no tienen la consideración de viviendas de promoción pública directa de la Comunidad Autónoma, supuesto éste sobre el que pudiera suscitarse controversia dada la regulación que al respecto efectuó la Empresa Pública de Suelo a través de su Resolución de fecha de 24 de

A mayor abundamiento, los estatutos de la Real Fundación Patronato de la Vivienda de Sevilla, en su artículo 25 respecto de los requisitos para determinación de los beneficiarios de las viviendas promovidas por la Fundación serán establecidos por el Patronato en cada caso, atendiendo a los criterios de imparcialidad y no discriminación y siempre que reúna los requisitos exigidos por la legislación que rija en cada momento en materia de Viviendas de Protección Oficial.

El mismo precepto, en su último apartado establece que nadie podrá alegar, ni individual ni colectivamente, frente a la Real Fundación, o a sus Órganos de Gobierno, derecho alguno particular al goce de sus beneficios, ni imponer atribución a personas determinadas.

De todo ello se infiere, a nuestro juicio, que la Real Fundación Patronato de la Vivienda de Sevilla, con independencia de que debió aceptar, o más bien debió exigir la renuncia del hermano del interesado a la vivienda que tenía adjudicada, de titularidad de dicha Entidad, pues no podemos olvidar que había resultado adjudicatario de vivienda protegida en compraventa promovida por EMVISESA, pero sin que tal renuncia fuese a favor de persona concreta alguna, tal como ocurrió, pues aquel renunció a favor de su ex pareja y, por ende, tampoco la Fundación debió de proceder a la adjudicación directa de la vivienda en cuestión a la citada señora, sino que debió promover, una vez recuperada la vivienda por renuncia de su adjudicatario legal, su nueva adjudicación conforme a los principios de publicidad, igualdad y concurrencia, debiendo haber procedido, llegado el caso, al sorteo de la misma en el supuesto de que hubiera habido más de una solicitud.

A la vista de todo ello y de conformidad con lo establecido en el artículo 29, apartado 1, de la Ley 9/1983, de 1 de Diciembre, del Defensor del Pueblo Andaluz, se formula la siguiente