Pedimos al Ayuntamiento de El Valle que actúe ante la situación de ruina de un inmueble

El Defensor del Pueblo Andaluz, tras recordar a la Alcaldía-Presidencia del Ayuntamiento de El Valle su deber de colaboración y la necesidad de resolver expresamente las solicitudes formuladas por la ciudadanía, le ha recomendado que, por parte de los Servicios Técnicos municipales, se concluyan los procedimientos de declaración de ruina y sancionador incoados ante la situación de un inmueble construido en engalaberno, con dos viviendas, una de ella en situación de ruina, y que, en su caso, se asuman las responsabilidades que, en el curso de su tramitación, puedan quedar concretadas.

ANTECEDENTES

1.- La reclamante, y debemos remontarnos a 2015, nos exponía, textualmente, lo siguiente:

“- En el año ..., ..[la interesada].. adquirió por compraventa la vivienda sita en … la localidad de Saleres, Granada, con referencia catastral ....

Su casa está construida de una forma peculiar, lo que se suele llamar engalaberno, es decir que parte de su vivienda está construida sobre una vivienda que no es de su propiedad, es decir sobre la finca sita en la calle ..., con referencia catastral ...

- Todos los contactos con los vendedores de la casa de ... fueron a través de internet, de hecho en un principio le ofrecieron comprar también la vivienda que ahora sufre la “ruina”, pues según le indicaba la vendedora (inmobiliaria) estaba en subasta, cosa que resultó no ser cierta. La casa tenía vicios ocultos. Cuando vino a ver la vivienda para cerrar la compra, la otra casa estaba cerrada y no se podía ver el deterioro de la misma.

Una vez ... se instaló en su nueva casa ya que comenzaba sus estudios en la Universidad de Granada, comenzó a entablar amistades con sus vecinos de Saleres, y fue así como fue enterándose de quien era el propietario de la vivienda bajo la suya, y de que su propietario había fallecido y los problemas familiares de sus herederos para registrar la titularidad.

Desde el año 2009, ... viene poniendo en conocimiento del Ayuntamiento de El Valle las circunstancias de deterioro inicial y situación de ruina actual, de la vivienda sita bajo la suya. Al no haberse resuelto nada a día de hoy, se han pasado los plazos para que pudiese reclamar a los vendedores.

El poner en conocimiento del Ayuntamiento tales hechos, era porque la administración conforme a la legislación vigente en Andalucía, en concreto la Ley 7/2002 de 17 de diciembre de Ordenación Urbanística de Andalucía, podía realizar las obras con cargo al propietario, si éste no las realiza. Hecho evidente dado que el propietario de la vivienda en deterioro, ya falleció, y contactando con sus ..[herederas].. sin que ninguna hayan puesto la citada propiedad a nombre de ellas, éstas se niegan a hacer frente a las reparaciones de la vivienda, alegando la no titularidad.

Eso sí, una de ellas, ... ha figurado en el catastro como propietaria, con DNI falso y pagando el IBI regularmente, hasta el año 2012, fechas en las que ... comenzó a solicitar la intervención del Ayuntamiento en el caso. Y ahora, niega la propiedad, y el abono de dichos recibos.

- Como podrán comprobar en la documentación aportada, compuesta por solicitudes de … y contestaciones del Ayuntamiento de El Valle, al revisarla de nuevo para el realizar en último escrito con la colaboración de ...[asociación]... detectamos errores en la identificación de los dos propietarios, pese a los escritos presentados, indicando el tipo de construcción engalaberno; errores en la aplicación de la ley sobre ... resolviendo obligarle a ella a que realice las obras de apuntalamiento en una vivienda que no es suya, lo que la deja en una situación de indefensión pues hasta que no se arregle la parte de abajo ella no puede recuperar su habitabilidad por el riesgo que supone vivir encima de una ruina, pero nadie lo repara y se le obliga a ella a hacerlo.

Estos errores o falta de interés por parte de los técnicos, han prolongado esta situación por más de 5 años, un tiempo insoportable en el que ... ha sido obligada a vivir fuera de su casa, con lo que esos supone, además del deterioro constante de su vivienda ocasionado por esta situación.

Todos estos daños personales, psíquicos y económicos que han causado todos los hechos anteriormente narrados, podrían haberse evitado si en su momento inicial el Ayuntamiento hubiera ejecutado las obras.”

2.- Tras una primera petición de informe, se nos comunicó que se había procedido a solicitar Informe Técnico y Jurídico al Servicio de Ordenación del Territorio y Urbanismo de la Diputación de Granada respecto de las actuaciones a seguir sobre la edificación situada en la calle … de Saleres. Se añadía que la solicitud de asistencia de la Diputación Provincial pretendía asegurar que las actuaciones que procedieran, se realizaran con las mayores garantías posibles tanto para el ciudadano, como para la Administración municipal.

De acuerdo con ello, interesamos que se nos mantuviera informados del contenido del informe recabado al Servicio de Ordenación del Territorio y Urbanismo de la Diputación de Granada y, en base al mismo, de las posteriores actuaciones municipales que, en todo caso, entendíamos que se debían llevar a cabo con la mayor celeridad posible ante los graves perjuicios que la prolongación en el tiempo de esta situación estaba originando a la reclamante.

3.- Pues bien, el Ayuntamiento nos dio cuenta de la declaración de caducidad del expediente de declaración de la situación legal de ruina ... y del inicio de otro nuevo por el deterioro generalizado del edificio, con evidente peligro para personas y cosas.

De acuerdo con ello, interesamos que, una vez aclarada la titularidad registral de los inmuebles objeto del expediente de declaración de la situación legal de ruina urbanística, se nos mantuviera informados de la resolución que se adoptara en el mismo, aclarando si sería posible mantener la seguridad y estabilidad del inmueble de la reclamante.

4.- Entonces, el Ayuntamiento nos comunicó los trámites efectuados en el expediente contradictorio de declaración de la situación legal de ruina ... aclarando que se había presentado una alegación por parte de la interesada y que se había solicitado asistencia técnica al Área de Urbanismo de la Diputación de Granada, para el estudio y respuesta de la alegación presentada. Por tanto, nuevamente interesamos que se nos mantuviera informados del resultado de la asistencia técnica solicitada al Área de Urbanismo de la Diputación de Granada y, en su caso, de la resolución que, finalmente, se dictara en el expediente contradictorio de ruina.

5.- Se nos indicó en la respuesta municipal que, con fecha de Septiembre de 2016, se habían recibido sendos informes jurídicos sobre Alegaciones y Recurso de Reposición presentados por la reclamante por lo que se tenía previsto dar respuesta a ambos. De acuerdo con ello, nos dirigimos nuevamente a ese Ayuntamiento interesando que se nos informara de las respuestas a emitir ante los citados escritos de alegaciones y recurso de reposición formulados. Por lo demás, también interesamos que se nos trasladara el posicionamiento municipal sobre las cuestiones planteadas por la interesada respecto a la titularidad del inmueble en cuestión y sobre la demolición del inmueble situado en la calle ...

6.- En este largo rosario de actuaciones, se nos dio cuenta de las resoluciones dictadas ante alegaciones presentadas por la reclamante en el expediente contradictorio de ruina y ante su recurso de reposición respecto a la declaración de caducidad y archivo del citado expediente ... En base a su contenido, se nos anunciaba que se había procedido a solicitar al Área de Urbanismo de la Diputación Provincial de Granada que se girara visita de inspección, con evacuación de informes técnicos y jurídicos respecto a la situación urbanística de los inmuebles sitos en la calle … de Saleres, añadiendo que se nos daría traslado de las medidas resultantes a adoptar.

De acuerdo con ello, quedamos a la espera de que se nos mantuviera informados del contenido de los informes a evacuar tras la visita de inspección prevista y de las medidas resultantes a adoptar. Asimismo, dado que las actuaciones se estaban siguiendo, respecto al primero de los inmuebles, con su titular catastral, deseábamos conocer si, dado que no constaba la titularidad registral de la misma (es más lo rechaza expresamente), se consideraba conveniente efectuar otras gestiones conducentes a determinar con seguridad la actual propiedad del inmueble, dada la repercusión que todo ello conlleva en todo este largo procedimiento, en el que la reclamante viene sufriendo las consecuencias de no poder adoptar medidas de seguridad para su engalaberno, toda vez que, para ello, debería acceder a una propiedad ajena, lo que no le resulta posible.

7.- Se nos indicaba que se había recibido informe sobre la situación física del inmueble propiedad de la reclamante, estando a la espera de la recepción de informe jurídico, a fin de continuar con el trámite que proceda, añadiendo que se había concertado una entrevista con la afectada para tratar sobre esta cuestión.

Posteriormente, con fecha mayo de 2017, se nos remitió nueva Resolución reiterando la caducidad del expediente de ruina y la orden de desalojo del inmueble. Es decir, que nos encontrábamos sin avance alguno, toda vez que tampoco había podido celebrarse la anunciada entrevista con la reclamante. También se indicaba que se había solicitado a la Diputación Provincial de Granada la instrucción de expediente sancionador a la afectada como no cumplidora del deber legal de conservación, realizando una instrucción para determinar si la actual situación de ruina trae su origen en causas de fuerza mayor, hecho fortuito o culpa de tercero.

De acuerdo con ello, con fecha de junio de 2017, interesamos que se nos mantuviera informados de las resoluciones que, finalmente, se adoptaran en los citados expedientes de declaración de ruina y sancionador, esperando que fueran analizadas con el debido detenimiento las reiteradas alegaciones de la afectada en el sentido de que, debido a la peculiar situación del inmueble, ella no es la causante de la citada ruina, sino la victima, puesto que, a la adquisición del mismo, no se le advirtió que ya había sido objeto de dos expedientes de ruina y por el hecho de que, difícilmente puede efectuar un apuntalamiento que, para su efectividad, debe realizarse en el inmueble inferior que no es de su propiedad al que atribuye los problemas de conservación del suyo.

Nos reiteramos en que este hecho debía ser objeto de la debida consideración por las consecuencias que conlleva, al margen de las responsabilidades que en vía civil se puedan exigir los propietarios de estos inmuebles, que en este caso resulta especialmente complicada ante las dudas sobre la persona propietaria del inmueble que sustenta el engalaberno.

8.- Esta última petición de informe no obtuvo respuesta, por lo que esta Institución se vio obligada a requerir en dos ocasiones dicha información, con fechas de julio y septiembre de 2017, pero ello no ha motivado que nos sea remitida la misma, ni siquiera tras contacto telefónico que personal de esta Institución mantuvo con funcionario municipal el pasado enero de 2018, privándonos de conocer la situación actual del problema y las medidas que haya impulsado el Ayuntamiento para su solución.

CONSIDERACIONES

Primera.- Debido a este silencio municipal, esa Alcaldía viene incumpliendo de manera reiterada el deber legal de colaborar con esta Institución en sus investigaciones e inspecciones.

Segunda.- El artículo 21 de la Ley 39/2015, de 1 de Octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas, establece que la Administración está obligada a dictar resolución expresa y a notificarla en todos los procedimientos cualquiera que sea su forma de iniciación. En los casos de prescripción, renuncia del derecho, caducidad del procedimiento o desistimiento de la solicitud, así como de desaparición sobrevenida del objeto del procedimiento, la resolución consistirá en la declaración de la circunstancia que concurra en cada caso, con indicación de los hechos producidos y las normas aplicables.

Debe añadirse que el apartado 6 del artículo antes citado establece que el personal al servicio de las Administraciones Públicas que tenga a su cargo el despacho de los asuntos, así como los titulares de los órganos administrativos competentes para instruir y resolver son directamente responsables, en el ámbito de sus competencias del cumplimiento de la obligación legal de dictar resolución expresa en plazo. El incumplimiento de dicha obligación dará lugar a la exigencia de responsabilidad disciplinaria, sin perjuicio de la que hubiere lugar de acuerdo con la normativa aplicable. En el presente caso, después de varios años, seguimos ignorando si se ha emitido una resolución definitiva en el expediente de declaración de ruina que, por dos veces, incurrió en caducidad, y no sabemos si se tramitó el expediente sancionador anunciado contra la reclamante que, en todo momento, ha defendido que ella es la victima de la pasividad de esa Administración Local al no advertirle antes de la compra de su inmueble que la vivienda inferior podía estar afectada de una posible situación de ruina.

Tercera.- Como norma fundamental del ordenamiento jurídico propio, el Estatuto de Autonomía para Andalucía (art. 31) garantiza el derecho a una buena administración, que comprende el derecho de todos ante las Administraciones Públicas, a participar plenamente en las decisiones que les afecten, obteniendo de ellas una información veraz, y a que sus asuntos se traten de manera objetiva e imparcial y sean resueltos en un plazo razonable.

Por su parte, de acuerdo con los artículos 133 del Estatuto de Autonomía para Andalucía y 103 de la Constitución, esa Administración debe actuar de acuerdo con una serie de principios, entre ellos, los de eficacia, eficiencia, simplificación de procedimientos, transparencia, buena fe, protección de la confianza legítima y proximidad a los ciudadanos, así como sometimiento a la Constitución, al Estatuto y al resto del ordenamiento jurídico.

A la vista de todo ello y de conformidad con lo establecido en el artículo 29, apartado 1, de la Ley 9/1983, de 1 de Diciembre, del Defensor del Pueblo Andaluz, se formula la siguiente

RESOLUCIÓN

RECORDATORIO 1 del deber legal de colaboración contenido en el artículo 19, apartado 1, de la Ley reguladora de esta Institución, ya citada, por el que los poderes públicos de la Comunidad Autónoma están obligados a auxiliar, con carácter preferente y urgente, al Defensor del Pueblo Andaluz en sus investigaciones e inspecciones.

RECORDATORIO 2 del artículo 21 de la Ley 39/2015, de 1 de Octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas, que establece la obligación de las Administraciones de resolver expresamente las solicitudes formuladas por los ciudadanos y del artículo 31 del Estatuto de Autonomía para Andalucía que garantiza el derecho a una buena administración, comprendiendo el derecho de todos a que sus asuntos sean resueltos en un plazo razonable.

RECOMENDACIÓN concretada en la necesidad de que, por parte de los Servicios Técnicos municipales, se concluyan los procedimientos de declaración de ruina y sancionador incoados y, en su caso, se asuman las responsabilidades en el curso de su tramitación puedan quedar concretadas.

Consideramos que actuando en la forma que propugnamos se lograría una mayor adecuación de la actuación administrativa a los principios de eficacia y de sometimiento pleno a la ley y al Derecho, previstos en el artículo 103 de la Constitución.

Asimismo, se lograría garantizar en mejor medida el derecho a la buena administración, contenido en el artículo 31 del Estatuto de Autonomía para Andalucía.

Jesús Maeztu Gregorio de Tejada Defensor del Pueblo Andaluz