Pedimos que sin más dilación se repare una vivienda deteriorada de titularidad municipal

Ver asunto solucionado o en vías de solución

Con base en el informe recibido, la documentación que obra en la queja y la normativa que resulta de aplicación al presente caso, esta Institución en virtud del artículo 29 de la Ley 9/1983, de 1 de diciembre, del Defensor del Pueblo Andaluz, formula Resolución al Ayuntamiento de San Martín del Tesorillo y al Ayuntamiento de Jimena de la Frontera en el sentido de que por el primero se proceda sin más dilación a dictar una Orden de Ejecución que incluya las actuaciones necesarias descritas en el informe elaborado por el Servicio de Asistencia a Municipios de la Diputación de Cádiz, debiendo iniciarse los trabajos en un plazo no superior a 30 días, con la previsión de ejecución subsidiaria por parte del Ayuntamiento, si bien a cargo de la propiedad, al amparo de lo dispuesto en los artículos 155 y 158 de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía.

Y que el segundo, en calidad de propietario de tres de las viviendas afectadas por las deficiencias detectadas y recogidas en los informes tanto de la Oficina Técnica Municipal de ese Ayuntamiento como del Servicio de Asistencia a Municipios de la Diputación de Cádiz, inste a que por la comunidad de propietarios se lleven a cabo las obras necesarias para garantizar las debidas condiciones de seguridad, salubridad y habitabilidad, garantizando a los inquilinos de las tres viviendas de su propiedad un alojamiento transitorio durante las obras.

ANTECEDENTES

1. Con fecha 11 de mayo de 2016 fue registrada de entrada en este Comisionado del Parlamento de Andalucía comunicación remitida por D. … .

   El interesado exponía que desde el 27 de septiembre de 2010 vivía con su pareja y dos hijas menores en una vivienda arrendada de titularidad municipal en la entonces Entidad Local Autónoma (ELA) de San Martín del Tesorillo. La vivienda -arrendada a nombre de su esposa- se encontraba en un deficiente estado, pues presentaba problemas de agrietamiento y hundimiento del suelo, aguas fecales, malos olores y presencia de roedores. El arrendamiento estaba estipulado en 90€ mensuales, si bien esta cantidad no estaba siendo abonada por los arrendatarios, debido a su precaria situación económica.

   Igualmente señalaba que, al no ser los titulares de la vivienda, se encontraban con numerosos problemas para poder formalizar los correspondientes contratos de suministro de agua y de luz.

   Habían solicitado la ayuda de los servicios sociales para acometer las reparaciones necesarias en la vivienda, pero les habían sido denegadas por la aludida falta de titularidad de la vivienda.

   Finalmente señalaba que la situación era conocida tanto por el Ayuntamiento de Jimena de la Frontera como por la ELA de San Martín del Tesorillo. De hecho, ya en el año 2013 la vivienda fue visitada por personal de la citada ELA junto a un técnico del Servicio de Asistencia a Municipios de la Diputación Provincial de Cádiz, ya entonces considerando que la vivienda debía ser desocupada y restaurada de inmediato, a pesar de lo cual no se había actuado en tal sentido por ninguna de las administraciones implicadas.

2. Reunidos cuantos requisitos formales resultan exigidos por el apartado primero del artículo 16 de la Ley 9/1983, de 1 de diciembre, del Defensor del Pueblo Andaluz, en el mes de junio, esta Institución acordó admitir a trámite la queja y solicitar tanto al Ayuntamiento de Jimena de la Frontera como a la Entidad Local Autónoma de San Martín del Tesorillo la emisión de sendos informes para el esclarecimiento del asunto en cuestión.

   En particular, preguntábamos acerca del estado de la vivienda y las reparaciones necesarias, si el promotor de la queja figuraba inscrito como demandante de vivienda protegida en el correspondiente Registro Municipal, si existía disponibilidad de viviendas protegidas en la actualidad en el municipio y si se había valorado la posibilidad de que esta familia se encontrase en situación de exclusión social o en riesgo de estarlo y en consecuencia excepcionar el régimen ordinario de adjudicación de vivienda protegida a través del Registro de Demandantes de Vivienda Protegida.

3. En el mismo mes de junio por parte de la Entidad Local Autónoma de San Martín de Tesorillo se informó que se daba traslado al Ayuntamiento matriz, al considerar que la cuestión recaía en sus competencias.

   Ese mismo mes el Ayuntamiento de Jimena de la Frontera nos remitió informe en el que se indicaba que el interesado no figuraba inscrito en el Registro Municipal de Demandantes de Vivienda Protegida y que 42 viviendas protegidas de promoción privada en régimen de venta estaban en trámite de adjudicación, con la lista de adjudicatarios una vez realizada la correspondiente baremación.

   En el informe no se hacía referencia a la valoración municipal acerca del estado de la vivienda ni las reparaciones necesarias, ni acerca de la falta de suministros de luz y agua.

4. En consecuencia, en el mes de julio de 2016 solicitamos un nuevo informe al respecto al citado Ayuntamiento, solicitando también información acerca de si los servicios sociales comunitarios tenían conocimiento de la situación de esta familia y si habían llevado a cabo algún tipo de intervención en orden a paliar, en la medida de lo posible, las dificultades que padecían.

5. En octubre de 2016 se nos remitió informe elaborado por los servicios sociales comunitarios en el que se indicaba que, por la situación económica sobrevenida por la crisis, la familia sufrió un procedimiento de ejecución hipotecaria sobre su vivienda protegida (“viviendas de magisterio”), debiendo abandonarla en el año 2010. Ante esta situación y a proposición de los servicios sociales, el Ayuntamiento les cedió en régimen de alquiler social una vivienda protegida de su titularidad de las mismas características en el bloque contiguo. Sin embargo, desde septiembre de 2011 no habían vuelto a pagar la renta acordada.

   Asimismo se remitía informe de la Oficina Técnica Municipal en el cual se informaba de la visita realizada a la vivienda en junio de 2016. En la visita se comprobó que el suelo de la vivienda estaba hundido en algunas partes y que había charcos, asimismo se comprobó hundimiento en el acerado perimetral y grietas en tabiques de la vivienda colindante a la de los interesados. Se señalaba expresamente que “momentáneamente no afecta a estructuras, pero se corre el riesgo de que el edificio pudiera colapsarse en caso de que se produjera reblandecimiento de la superficie de apoyo de las zapatas”. Por ello se indicaba que “sería imprescindible la realización de una nueva red de saneamiento que saque al exterior las diferentes aguas que fluyen bajo el edificio”. Se consideraba que dicha obra debía correr por cuenta de la comunidad de propietarios, debiendo contribuir el Ayuntamiento con la derrama en la parte proporcional que le correspondía como propietario de tres viviendas del inmueble.

   Dado que las deficiencias detectadas afectaban a la salubridad y habitabilidad del inmueble en su conjunto, la citada Oficina Técnica emitió un informe para que se procediera a dictar una Orden de Ejecución que incluyera las actuaciones necesarias para sustituir la red de saneamiento horizontal. El plazo para el inicio de los trabajo no debía ser superior a treinta días, transcurridos los cuales el Ayuntamiento debía hacerse cargo de los trabajos señalados con cargo a la propiedad.

6. Trasladados dichos informes a los interesados, nos indicaron que la situación de la vivienda continuaba empeorando. En consecuencia, en diciembre de 2016 solicitamos al Ayuntamiento de Jimena de la Frontera que nos informase si se había procedido a dictar la referida Orden de Ejecución y, en tal caso, previsiones para el inicio de las obras. En el caso de que no se hubiera dictado la misma, rogábamos que se nos informase de los motivos para ello y las previsiones para dar solución al problema planteado.

7. A pesar de los numerosos requerimientos para que se nos remitiese el preceptivo informe, no recibimos contestación hasta el mes de abril de 2018. Se adjuntaba el informe elaborado por la Oficina Técnica Municipal, en el que se indicaba que la comunidad de propietarios del inmueble no se había conformado hasta unos meses antes y que, dado que en la reunión de la comunidad no hubo quejas sobre la evacuación de aguas y el saneamiento, se entendió que este se había resuelto.

8. Trasladada dicha información al interesado para que pudiera formular las consideraciones que estimara oportunas, nos escribió de nuevo informándonos de que sí persistían los problemas de mantenimiento de la vivienda.

9. En consecuencia, en julio de 2018 volvimos a dirigirnos al Ayuntamiento de Jimena de la Frontera. Al no recibir respuesta a nuestros requerimientos, en el mes de febrero de 2019 nos pusimos telefónicamente en contacto con dicha Administración, trasladándonos que San Martín del Tesorillo había sido declarado municipio independiente por Decreto de la Junta de Andalucía de 2 de octubre de 2018, por lo que entendían que la cuestión objeto de la presente queja ya no era competencia de Jimena de la Frontera.

10. Por tanto, en febrero de 2019 solicitamos un informe al Ayuntamiento de San Martín del Tesorillo sobre todas las cuestiones expuestas. En el mes de abril nos informaron que habían solicitado un informe técnico y jurídico al Servicio de Asistencia a Municipios de la Diputación de Cádiz y que el mismo se pondría en conocimiento de esta Institución.

11. Sin embargo, no recibimos tal informe hasta marzo de 2020, tras requerirlo de nuevo. En la comunicación recibida del Ayuntamiento de San Martín del Tesorillo se indicaba que, al ser un municipio de reciente creación, se estaban realizando grandes esfuerzos para la conformación del Ayuntamiento.

    En cuanto a la cuestión objeto de la queja, se informaba que estaba en marcha el procedimiento para la elaboración de la Ordenanza del Registro Municipal de Demandantes de Vivienda Protegida, por lo que se esperaba ponerlo en funcionamiento en un plazo breve de tiempo, y que las viviendas protegidas existentes en el municipio seguían siendo titularidad del Ayuntamiento de Jimena de la Frontera.

    Igualmente se indicaba que la vivienda afectada seguía siendo titularidad del Ayuntamiento de Jimena de la Frontera y se nos remitía el informe elaborado por el Servicio de Asistencia a Municipios de la Diputación de Cádiz, fechado en el mes de junio de 2019. En el mismo se realizaban las siguientes consideraciones técnicas tras la visita que los técnicos habían cursado a la vivienda en mayo de 2019:

«PRIMERA.- En aplicación del art. 155 de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía, normas sectoriales de aplicación y la visita grada a la vivienda, se informa desfavorablemente sobre la habitabilidad de la misma, al no reunir parte de la vivienda (pasillo, baño, dormitorio 1, 2 y 3) condiciones de seguridad y salubridad suficientes, considerando necesario ordenar la realización de las obras y trabajos precisos para mantener la estabilidad de los tabiques divisorios, horizontalidad del pavimento y la estanquidad del sistema de evacuación de aguas fecales y pluviales comunitario.(...)

Respecto a la utilización de la vivienda hasta la realización de las distintas obras no se considera viable la ocupación de la misma, entendiendo necesario su desalojo.

En lo relativo a la instalación eléctrica del cuarto de contadores del edificio, no reúne las condiciones de seguridad requeridas en el Reglamento Electrotécnico de Baja Tensión, resultando necesario la instalación de una cerradura con carácter inmediato, con independencia de la ejecución de las obras por parte de la Comunidad de Propietarios para mantener unas condiciones técnicas mínimas de la instalación de dicho cuarto de instalaciones, según lo dispuesto en dicho reglamento. En las condiciones actuales de dicha instalación no se considera viable la contratación del suministro eléctrico para la vivienda.

SEGUNDA.- Los actos objeto de propuesta de orden de ejecución, vivienda y cuarto de contadores tienen carácter de obra mayor.

TERCERO.- La documentación técnica presentada no incluye, al objeto de determinar los obligados a realizar las obras indicadas, nota simple de las viviendas que integran el edificio, así como el contrato de arrendamiento para la vivienda (…).

CUARTO.- Realizado un estudio previo del presupuesto de ejecución material de las obras a realizar, no se considera que dicho importe supera el límite previsto en el art. 155.3 de la LOUA. Se estima, salvo observación de otros vicios durante la redacción del proyecto y su ejecución, un plazo de un mes en las obras que afecten al interior de la vivienda.»

A continuación el citado informe recogía el procedimiento para dictar una orden de ejecución por parte del municipio competente y las actuaciones a llevar a cabo por este en caso del incumplimiento de la misma por los propietarios.

CONSIDERACIONES

Primera. Del derecho a una buena administración y los principios rectores de la actuación administrativa.

De acuerdo con los artículos 133 del Estatuto de Autonomía para Andalucía y 103 de la Constitución, esa Administración debe actuar de acuerdo con una serie de principios, entre ellos, los de eficacia, eficiencia, simplificación de procedimientos, transparencia, buena fe, protección de la confianza legítima y proximidad a los ciudadanos, así como sometimiento a la Constitución, al Estatuto y al resto del ordenamiento jurídico.

Asimismo, de acuerdo con el artículo 3 de la Ley 40/2015, de 1 de octubre, del Régimen Jurídico del Sector Público, las Administraciones públicas sirven con objetividad los intereses generales y actúan de acuerdo con principios de eficacia, eficiencia y servicio a los ciudadanos, con sometimiento pleno a la Constitución, a la Ley y al Derecho. Igualmente, deberán respetar en su actuación los principios de buena fe y de confianza legítima. En sus relaciones con la ciudadanía, las Administraciones públicas deben actuar de conformidad con los principios de transparencia y de participación.

Los mismos principios se recogen en el artículo 3 de la Ley 9/2007, de 22 de Octubre, de la Administración de la Junta de Andalucía, junto a otros de interés como los de responsabilidad por la gestión pública, buena administración y calidad de los servicios. El principio de buena administración también se recoge y concreta en el artículo 5 de la misma Ley.

Segunda. Del deber de mantenimiento de los edificios en condiciones de seguridad y salubridad.

La Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía regula en sus artículos 155 y 158 el deber de los propietarios de mantener los terrenos, construcciones y edificios en condiciones de seguridad, salubridad y ornato y el deber de los municipios de dictar las consiguientes órdenes de ejecución de obras de reparación.

Así, el artículo 155 dispone lo siguiente, sobre el deber de conservación y rehabilitación:

«1. Los propietarios de terrenos, construcciones y edificios tienen el deber de mantenerlos en condiciones de seguridad, salubridad y ornato público, realizando los trabajos y obras precisos para conservarlos o rehabilitarlos, a fin de mantener en todo momento las condiciones requeridas para la habitabilidad o el uso efectivo.

Los municipios podrán ordenar, de oficio o a instancia de cualquier interesado, la ejecución de las obras necesarias para conservar aquellas condiciones.

2. El deber de los propietarios de edificios alcanza hasta la ejecución de los trabajos y obras cuyo importe tiene como límite el del contenido normal del deber de conservación.

3. El contenido normal del deber de conservación está representado por la mitad del valor de una construcción de nueva planta, con similares características e igual superficie útil o, en su caso, de dimensiones equivalentes que la preexistente, realizada con las condiciones necesarias para que su ocupación sea autorizable.

4. Las obras de conservación o rehabilitación se ejecutarán a costa de los propietarios dentro del límite del deber normal de conservación que les corresponde.

5. Cuando las obras de conservación y rehabilitación rebasen el contenido normal del deber de conservación, para obtener mejoras o beneficios de interés general, aquéllas se ejecutarán a costa de la entidad que lo ordene en la cuantía que exceda de dicho deber.

6. En todo caso, el municipio podrá establecer:

a) Ayudas públicas en las condiciones que estime oportunas, entre las que podrá incluir la explotación conjunta del inmueble.

b) Bonificaciones sobre las tasas por expedición de licencias.

7. Será aplicable lo dispuesto en los artículos 150, 151 y 152 de esta Ley al incumplimiento de los deberes de conservación y rehabilitación.»

En base a dicho deber, el artículo 158 establece lo siguiente por lo que respecta a las órdenes de ejecución de obras de conservación y mejora:

«1. Los municipios deberán dictar órdenes de ejecución de obras de reparación, conservación y rehabilitación de edificios y construcciones deteriorados, en condiciones deficientes para su uso efectivo legítimo, o cuando se pretenda la restitución de su aspecto originario.

Cuando así esté previsto en las correspondientes Ordenanzas Municipales, los municipios estarán habilitados, además, para dictar órdenes de ejecución de obras de mejora en toda clase de edificios para su adaptación al entorno. Los trabajos y las obras ordenados deberán referirse a elementos ornamentales y secundarios del inmueble de que se trate.

2. El incumplimiento injustificado de las órdenes de ejecución habilitará a la Administración actuante para adoptar cualquiera de estas medidas:

a) Ejecución subsidiaria a costa del obligado, hasta el límite del deber normal de conservación, al que se refiere el artículo 155.3 de esta Ley.

b) Imposición de hasta diez multas coercitivas con periodicidad mínima mensual, por valor máximo, cada una de ellas, del diez por ciento del coste estimado de las obras ordenadas. El importe de las multas coercitivas impuestas quedará afectado a la cobertura de los gastos que genere efectivamente la ejecución subsidiaria de la orden incumplida, a los que habrá que sumar los intereses y gastos de gestión de las obras.

c) La expropiación del inmueble, previa declaración del incumplimiento del deber de conservación, o la colocación del inmueble en situación de ejecución por sustitución, mediante el correspondiente concurso regulado en los artículos 151 y 152, que será instado, en su caso, antes de la declaración de ruina.»

Tercera.- Sobre la vivienda objeto de la presente queja.

Los interesados llevan reclamando desde el año 2013 que se lleven a cabo las reparaciones necesarias en la vivienda propiedad del Ayuntamiento de Jimena de la Frontera en la que residen en régimen de alquiler social. Ya ese mismo año el estado de inhabitabilidad de la vivienda fue comprobado por técnicos de la ELA de San Martín del Tesorillo y de la Diputación de Cádiz. En dicho momento, y hasta finales del año 2018, la competencia para llevar a cabo la correspondiente orden de ejecución correspondía al Ayuntamiento de Jimena de la Frontera, quien además ostentaba la titularidad de la vivienda, así como de otras dos viviendas del bloque afectado.

En 2016 se emitió informe por la Oficina Técnica Municipal de dicho Ayuntamiento tras la visita realizada a la vivienda en la que se pudo comprobar “el riesgo de que el edificio pudiera colapsarse” y por ello se indicaba que “sería imprescindible la realización de una nueva red de saneamiento“, obra que debía correr por cuenta de la comunidad de propietarios, debiendo contribuir el Ayuntamiento con la derrama en la parte proporcional que le correspondía como propietario de tres viviendas del inmueble, una de ellas la del interesado.

Dado que las deficiencias afectaban a la salubridad y habitabilidad del inmueble en su conjunto, la citada Oficina Técnica emitió un informe para que se procediera a dictar una Orden de Ejecución que incluyera las actuaciones necesarias. En caso de non iniciarse los trabajos en treinta días, el Ayuntamiento debía hacerse cargo de los trabajos señalados con cargo a la propiedad.

A pesar del preocupante estado del edificio, por parte del Ayuntamiento de Jimena de la Frontera no se dictó orden de ejecución ni se realizó ninguna otra actuación, alegando que la comunidad de propietarios tardó en constituirse y que “dado que en la reunión de la comunidad no hubo quejas sobre la evacuación de aguas y el saneamiento, se entendió que este se había resuelto”. Debe recordarse que el Ayuntamiento era propietario de tres de las viviendas por lo que tenía la obligación de tener pleno conocimiento de si se habían llevado a cabo o no las obras necesarias para resolver efectivamente el problemas, además de preguntar a los inquilinos de las citadas viviendas cuál era el estado de la situación, lo que, según manifestó el interesado, no solo no se hizo, sino que además la situación había empeorado. Por otra parte, no era condición necesaria que la comunidad de propietarios se hubiera conformado para dictar la orden de ejecución, debiendo haber atendido a la urgencia de llevar a cabo las obras con carácter prioritario.

A pesar de la insistencia de esta Institución en que por el Ayuntamiento se dictase la orden de ejecución pertinente de los trabajos necesarios para garantizar la salubridad y habitabilidad de las viviendas, dicha administración dilató la respuesta hasta que a finales de 2018 San Martín del Tesorillo fue declarado municipio independiente y, en consecuencia, tenía la competencia en materia urbanística, olvidando en todo caso su propia responsabilidad como propietario de tres de las viviendas.

Por su parte, el Ayuntamiento de San Martín del Tesorillo (que ya era conocedor de la situación desde antes de ser declarado municipio independiente) solicitó a requerimiento de esta Institución informe al Servicio de Asistencia a Municipios de la Diputación de Cádiz, disponiendo del mismo desde junio de 2019 y teniendo pleno conocimiento tanto del estado de la vivienda y del cuarto de contadores del edificio, como de las competencias del Ayuntamiento recogidas en la Ley de Ordenación Urbanística citadas anteriormente. A pesar de ello, se limitaba a señalar que la vivienda en cuestión era de propiedad del Ayuntamiento de Jimena de la Frontera. Somos conscientes, en todo caso, de las dificultades que un Ayuntamiento de nueva creación debe afrontar, lo que no obsta para que no se asuman las obligaciones derivadas de las nuevas competencias, ni al menos se prevea un plazo temporal para llevarlas a cabo.

En consecuencia, con el pleno conocimiento desde hace varios años tanto de la propiedad de la vivienda (el Ayuntamiento de Jimena de la Frontera) como de las administraciones competentes en los diferentes momentos para dictar orden de ejecución, los interesados siguen residiendo en una vivienda que no reúne las condiciones de habitabilidad y salubridad necesarias, y en un edificio cuyo cuarto de contadores no reúne las condiciones de seguridad exigidas por la normativa.

A la vista de todo ello y de conformidad con lo establecido en el apartado primero del artículo 29 de la Ley 9/1983, del Defensor del Pueblo Andaluz, se le formula la siguiente

RESOLUCIÓN

RECORDATORIO al Ayuntamiento de San Martín del Tesorillo de los deberes legales recogidos en la presente Resolución y, en particular, de los principios rectores de la actuación administrativa recogidos en los artículos 133 del Estatuto de Autonomía para Andalucía y 103 de la Constitución.

RECOMENDACIÓN al Ayuntamiento de San Martín del Tesorillo para que se proceda sin más dilación a dictar una Orden de Ejecución que incluya las actuaciones necesarias descritas en el informe elaborado por el Servicio de Asistencia a Municipios de la Diputación de Cádiz, debiendo iniciarse los trabajos en un plazo no superior a 30 días, con la previsión de ejecución subsidiaria por parte del Ayuntamiento, si bien a cargo de la propiedad, al amparo de lo dispuesto en los artículos 155 y 158 de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía.

RECORDATORIO al Ayuntamiento de Jimena de la Frontera de los deberes legales recogidos en la presente Resolución y, en particular, de los principios rectores de la actuación administrativa recogidos en los artículos 133 del Estatuto de Autonomía para Andalucía y 103 de la Constitución.

RECOMENDACIÓN al Ayuntamiento de Jimena de la Frontera para que, en calidad de propietario de tres de las viviendas afectadas por las deficiencias detectadas y recogidas en los informes tanto de la Oficina Técnica Municipal de ese Ayuntamiento como del Servicio de Asistencia a Municipios de la Diputación de Cádiz, inste a que por la comunidad de propietarios se lleven a cabo las obras necesarias para garantizar las debidas condiciones de seguridad, salubridad y habitabilidad, garantizando a los inquilinos de las tres viviendas de su propiedad un alojamiento transitorio durante las obras.

Jesús Maeztu Gregorio de Tejada Defensor del Pueblo Andaluz