Pedimos que suscriban nuevos acuerdos para programas de intermediación en el programa de alquiler de viviendas

Ver queja de oficio

Con base en el informe recibido, la documentación que obra en la queja y la normativa que resulta de aplicación al presente caso, esta Institución en virtud del artículo 29 de la Ley 9/1983, de 1 de diciembre, del Defensor del Pueblo Andaluz, formula Resolución a la Secretaría General de Vivienda en el sentido de que se proponga a la Comisión de Seguimiento del Convenio la suscripción de nuevos acuerdos encaminados a la financiación del Programa 9: Programa de puesta a disposición de viviendas de la SAREB y de entidades públicas para su alquiler como vivienda asequible o social; Programa 10: Programa de fomento de la puesta a disposición de las comunidades autónomas y ayuntamientos de viviendas para su alquiler como vivienda asequible o social y Programa 13: Programa de ayuda para el pago del seguro de protección de la renta arrendaticia. Así como que, en el caso de que se apueste por la ejecución del Programa 13 en Andalucía, se revisen los criterios y requisitos por los que anteriormente se ha regido el Plan PIMA, a fin de corregir los problemas que pudieron dar lugar a su fracaso, debiéndose valorar, especialmente, la necesidad de participación de los agentes o entidades colaboradoras.

ANTECEDENTES

1.- Con fecha 3 de abril de 2017 esta Institución incoó queja de oficio en relación al programa de intermediación dentro del programa de alquiler de viviendas (PIMA)y solicitó varios informe a esa Administración.

2.- De las respuestas recibidas, a cuyos escritos nos remitimos por razones de economía dado que constan en el expediente, se extraen las consideraciones siguientes.

CONSIDERACIONES

Primera.- Mediante Orden de 17 de octubre de 2013, se reguló el Programa de Intermediación en el Mercado del Alquiler de Viviendas y el Programa de Cesión de viviendas para el alquiler a Entes Públicos, se establecían las normas reguladoras para la concesión de pólizas de seguros que den cobertura a los contratos de arrendamiento que se concierten dentro de dichos programas, y se efectuaba su convocatoria.

Esta Orden fue modificada por la Orden de 5 de julio de 2018 en los términos que nos anunció esa Consejería, mediante ella se establecieron las normas reguladoras para la concesión de las pólizas de seguros de impago de renta, de defensa jurídica y multirriesgo del hogar, cuyas beneficiarias y aseguradas serían las personas arrendadoras de los contratos incluidos en los programas regulados en la Orden de 2013. Estas ayudas estaban previstas también en el Plan de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía 2016-2020, aprobado por Decreto 141/2016, de 2 de agosto, el cual incluía en su artículo 41 el programa de intermediación, que tenía por objeto el mantenimiento y desarrollo de las medidas de fomento del alquiler, mediante la intermediación en el mercado del arrendamiento de viviendas y el aseguramiento de los riesgos, entre ellas las reguladas en la citada Orden de la Consejería de Fomento y Vivienda de 17 de octubre de 2013. El artículo 17 de dicha orden establecía que los incentivos se concedieran en régimen de concurrencia no competitiva. También disponía que las solicitudes habrían de presentarse dentro de los plazos que se establecieran en la correspondiente convocatoria.

Convocatoria que no fue publicada hasta el 17 de octubre de 2018, mediante Resolución de 4 de octubre del mismo año, de la Secretaría General de Vivienda, por la que se efectuaba convocatoria de ayudas para la concesión de pólizas de seguro de impago de renta y de defensa jurídica, así como multirriesgo de hogar, que diera cobertura a los contratos de arrendamiento que se concertaran dentro de los programas previstos en la Orden de 17 de octubre de 2013, contemplándose en la misma un plazo de presentación de solicitudes hasta el 30 de octubre de 2019.

De la información recibida, se constata el escaso éxito que para el fin perseguido tuvo la Orden de 17 de octubre de 2013 por la que se regulaba el Programa de intermediación en el Mercado del Alquiler de Viviendas en Andalucía y el de Cesión de Viviendas a Entes Públicos, para el alquiler a un precio asequible a aquellas persona previamente inscritas como demandantes de vivienda en los registros municipales de demandantes de vivienda, por cuanto que en el mismo y para toda Andalucía, según esa Secretaría General, se integraron un total de 69 viviendas, de las cuales se formalizaron 28 contratos de arrendamiento, y se concedieron un total de 24 pólizas de seguro de impago de renta y daños.

Por otra parte, hasta el mes de julio del año 2018 no vio la luz la nueva Orden modificando la anterior de 2013 bastante más tarde de las previsiones de esa Consejería, pero es que a pesar de ello, no fue sino hasta el mes de Octubre de 2018 cuando se efectuó su convocatoria, cuyo plazo de presentación expiraba el 30 de octubre de 2019. Durante este periodo no incluyó ninguna vivienda en Ia bolsa de viviendas creada para este programa, ni se formalizó ningún contrato de arrendamiento, y tampoco hubo ninguna ninguna solicitud de ayuda.

De todo lo anterior se concluye el fracaso del programa que nos ocupa en sus dos convocatorias, pues tras el análisis de los resultados y al no haber alcanzado los objetivos esperados, se consideró oportuno derogar expresamente la mencionada Orden de 17 de octubre de 2013, en la Disposición derogatoria única del Decreto 91/2020, de 30 de junio, que aprobó el Plan Vive en Andalucía, de Vivienda, Rehabilitación y Regeneración Urbana de Andalucía 2020-2030.

Segunda.- Las personas que se dirigen a esta Defensoría nos trasladan cómo cada vez es más difícil el acceso a una vivienda asequible, entendiendo que cumple este requisito «si el presupuesto restante de su inquilino es cuando menos suficiente para atender otros gastos fundamentales para una vida digna», según el Parlamento Europeo, lo cual es un obstáculo no solo para familias calificadas de “vulnerables” por los servicios sociales, sino también para aquellas que no tienen esta consideración pero sus ingresos no les permiten atender sus necesidades básicas (alimentación, ropa, salud, agua, electricidad) y además un alquiler.

De hecho, según datos de Eurostat referidos a 2019, España es el tercer país de la Unión Europea cuyos habitantes destinan mayor porcentaje de ingresos a pagar el alquiler (más del 26% de las personas que viven de alquiler), solo por detrás de Grecia y Rumanía.

Para las muchas familias que, al encontrarse en situación de desempleo, sobreviven gracias a subsidios y prestaciones sociales, procurarse un techo resulta, cuando menos, una enorme dificultad; para los jóvenes que quieren emanciparse con unos alquileres en ascenso, un sueño, sobre todo en las zonas costeras donde el alquiler vacacional acapara una parte importante de las viviendas.

El Parlamento Europeo aprobó el 21 de enero de 2021 una resolución en la que pide a los países miembros reconocer el derecho fundamental a la vivienda digna e incorporar a su legislación la necesidad de una vivienda adecuada. La resolución marca una línea clara de actuación para los gobiernos, apuesta por la importancia de las políticas públicas proactivas para garantizar de forma efectiva el derecho a la vivienda y por aumentar la oferta pública de vivienda.

La resolución justifica la gran relevancia del derecho a la vivienda y aborda la difícil situación de acceso a la vivienda, los graves fallos del mercado y el enorme esfuerzo que debe realizar la población, situación que se ha visto agravada por la pandemia. Para dar respuesta a estos problemas, propone varios ejes de políticas públicas para garantizar el derecho a la vivienda.

Existe una escasez de viviendas sociales asequibles y de viviendas accesibles; considerando que el 9,6 % de la población de la Europa de los Veintisiete vive en hogares que destinan a la vivienda el 40 % o más de su renta disponible. La asequibilidad de la vivienda debe considerarse en su relación general con los patrones y la evolución de la renta, así como con la justicia distributiva y los aumentos excesivos de los costes de la vivienda, y que tiene una clara dimensión de género; las deficiencias del mercado de la vivienda ponen en peligro la cohesión social, aumentan las situaciones de carencia de vivienda y la pobreza.

Para abordar todos estos retos, las autoridades nacionales y locales deben ser capaces de adoptar políticas de vivienda adecuadas, incluidas medidas de ayudas públicas, a fin de crear condiciones para las inversiones en vivienda social y asequible y apoyar estas inversiones. En los últimos tres años los precios de la vivienda en la Unión han aumentado un 5 % por término medio y la inversión pública en vivienda social ha disminuido en los últimos años.

Por otra parte, las condiciones de alojamiento inadecuadas y la carencia de un hogar afectan negativamente no solo a la salud física y mental, al bienestar y a la calidad de vida de las personas, sino también a su acceso al empleo y su acceso a otros servicios económicos y sociales.

Asimismo las prestaciones de vivienda y las subvenciones al alquiler a menudo no son suficientes para cubrir los costes reales de la vivienda, además de que como ocurre en Andalucía en los últimos años, la larga tramitación y duración de las sucesivas convocatorias de ayudas al alquiler desvirtúan el fin perseguido.

En definitiva unas políticas y medidas oportunas que apoyen una oferta adecuada de vivienda son esenciales para equilibrar y mejorar el desarrollo económico de la vivienda en beneficio de toda la sociedad y para garantizar un entorno de vida asequible y próspero para todos; estas medidas adoptadas deben ser deliberadas, concretas y encaminadas al ejercicio del derecho a la vivienda en un plazo razonable.

Por otra parte se debe dar prioridad a las necesidades de las personas o grupos desfavorecidos y marginados que viven en condiciones de vivienda precarias a los que debe garantizarse la oferta de viviendas sociales suficientes, adecuadas y asequibles para cubrir las necesidades de vivienda de estas personas y grupos.

Tercera.- En nuestro país, a nivel nacional, el Plan Nacional de Vivienda aprobado por el Real Decreto 42/2022, de 18 de enero, por el que se regula el Bono Alquiler Joven y el Plan Estatal para el acceso a la vivienda 2022-2025, fija objetivos a corto plazo de incidencia directa en la ciudadanía y objetivos estructurales a corto y medio plazo de incidencia directa en la oferta de vivienda en alquiler asequible o social.

A corto plazo se impulsan y potencian las ayudas directas a los arrendatarios con menos recursos y con especial atención a determinados colectivos vulnerables o que devengan vulnerables, así como ayudas para el pago de un seguro de protección de la renta arrendaticia a los arrendadores. En concreto de los objetivos propuestos destacamos los siguientes:

“a) Incrementar la oferta de vivienda en alquiler social mediante el impulso del parque público de vivienda, estableciendo ayudas a la adquisición de viviendas por las administraciones públicas o sus entidades vinculadas o dependientes.

(...)

d) Incrementar la oferta de vivienda en alquiler social impulsando la puesta a disposición de viviendas de la SAREB y de entidades públicas a las comunidades autónomas y entidades locales, así como a sus entidades vinculadas o dependientes para que sean destinadas a dicho alquiler social.

e) Incrementar la oferta de vivienda en alquiler asequible o social mediante la puesta a disposición de las comunidades autónomas y entidades locales, así como de sus entidades vinculadas o dependientes, de viviendas libres de gestores privados de vivienda en alquiler para su alquiler como vivienda asequible o social.”

Para el cumplimiento de estos objetivos se contemplan y regulan una serie de Programas con dicha finalidad.

“d) Programas de carácter estructural, con efectos a corto y medio plazo que centran sus esfuerzos en impulsar la oferta de vivienda en alquiler mediante el incremento de parque público de vivienda y el fomento del parque de vivienda en alquiler asequible o social:

Programa 6. Programa de incremento del parque público de vivienda.

Programa 7.

Programa 8.

Programa 9. Programa de puesta a disposición de viviendas de la SAREB y de entidades públicas para su alquiler como vivienda social.

Programa 10. Programa de fomento de la puesta a disposición de las comunidades autónomas y ayuntamientos de viviendas libres para su alquiler como vivienda asequible o social”.

El programa de incremento del parque público de viviendas tiene por objeto el incremento de dicho parque con la mayor inmediatez posible, mediante la concesión de ayudas a las comunidades autónomas y a las ciudades de Ceuta y Melilla, así como a sus entidades vinculadas o dependientes, de hasta el 60 % del coste para la adquisición de viviendas que pasen directamente a engrosar el parque público.

El programa de puesta a disposición de viviendas de la SAREB para su alquiler como vivienda asequible o social con objeto de acelerar la suscripción de convenios de la SAREB con las comunidades autónomas y las ciudades de Ceuta y Melilla o las administraciones locales, que ya se venían celebrando, mediante los que la SAREB cede el usufructo de viviendas para que se destinen al alquiler social.

El programa de fomento de la puesta a disposición de las comunidades autónomas y ayuntamientos de viviendas para su alquiler como vivienda asequible o social es un programa con objeto similar al anterior. Se diseña para que cualquier entidad privada pueda poner a disposición de las comunidades autónomas y ciudades de Ceuta y Melilla, así como de los ayuntamientos viviendas para ser destinadas al alquiler asequible o social. A tal efecto el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana financiaría el 50 % del exceso del alquiler sobre el alquiler social hasta el alquiler de mercado, previamente determinado por la comisión de seguimiento del convenio correspondiente, de tal suerte que el arrendador reciba el alquiler de mercado y el arrendatario solo abone un alquiler social más un incremento equivalente a la mitad de la diferencia entre el alquiler social y el de mercado.

El último programa del Plan propone la concesión de ayudas para el pago del seguro de protección de la renta arrendaticia con objeto de incrementar la confianza de los arrendadores y así incrementar la oferta de vivienda en alquiler para personas de hasta un determinado nivel de ingresos.

La financiación de los programas de ayuda a las víctimas de violencia de género, personas objeto de desahucio de su vivienda habitual, personas sin hogar y otras personas especialmente vulnerables y de ayuda a los arrendatarios en situación de vulnerabilidad sobrevenida ha de ser prioritaria.

Asimismo, se regulan otras priorizaciones, a favor de los programas de incremento del parque público de viviendas y de puesta a disposición de viviendas de la SAREB para su alquiler como vivienda asequible o social o de fomento de la puesta a disposición de las comunidades autónomas y ayuntamientos de viviendas libres para su alquiler como vivienda asequible o social. Estas priorizaciones en todo caso quedan condicionadas a su cotejo en la comisión de seguimiento del correspondiente convenio. de colaboración.

La financiación de estos programas requerirá de la suscripción de un acuerdo en el seno de las comisiones de seguimiento entre el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana y la comunidad autónoma o ciudad de Ceuta o Melilla de que se trate. Este acuerdo deberá ser suscrito también por el ayuntamiento correspondiente en los programas en que así proceda.

Cuarta.- En Andalucía, se ha optado por facilitar el acceso a la vivienda a través de ayudas al alquiler y allegar más viviendas para el parque público a través del Programa de incremento del parque público de viviendas que no obstante podrán ser en régimen de compraventa como en el de alquiler, mediante la concesión de subvenciones en régimen de concurrencia competitiva, encuadradas dentro del programa de fomento del parque público de viviendas protegidas en alquiler, mediante actuaciones de nueva construcción, reanudación o rehabilitación. Así se contempla en el Plan Vive en Andalucía, de vivienda, rehabilitación y regeneración urbana de Andalucía 2020-2030.

Por otra parte, este mismo Plan también contempla en el artículo 63 y siguientes, otro programa para la incorporación de viviendas al parque público para su cesión de uso, mediante la captación de viviendas procedentes tanto de entidades financieras de crédito, entidades gestoras de activos inmobiliarios u otras entidades públicas o privadas, y sean ofrecidas libremente, con el fin de incorporarlas al parque público de viviendas, posibilitando su uso por las personas de especial protección preferentemente por mujeres víctimas de violencia de género y por personas sin hogar o en situación de emergencia habitacional con necesidad urgente de alojamiento, bajo la administración y gestión directa de la Agencia de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía o bien mediante la colaboración con otros entes públicos y promotores o gestores públicos de viviendas, incluyendo las propias entidades propietarias, previa la suscripción del oportuno convenio.

A la vista de todo ello y de conformidad con lo establecido en el apartado primero del artículo 29 de la Ley 9/1983, del Defensor del Pueblo Andaluz, se le formula la siguiente

RESOLUCIÓN

SUGERENCIA 1.- Dada la importancia que tiene ampliar la oferta de viviendas para destinarlas al alquiler asequible en nuestra Comunidad Autónoma, por las razones expuestas en la presente resolución, sugerimos que por la Consejería de Fomento, Articulación del Territorio y Vivienda se proponga a la Comisión de Seguimiento del Convenio la suscripción de nuevos acuerdos encaminados a la financiación del Programa 9: Programa de puesta a disposición de viviendas de la SAREB y de entidades públicas para su alquiler como vivienda asequible o social; Programa 10: Programa de fomento de la puesta a disposición de las comunidades autónomas y ayuntamientos de viviendas para su alquiler como vivienda asequible o social y Programa 13: Programa de ayuda para el pago del seguro de protección de la renta arrendaticia.

SUGERENCIA 2.- En el caso de que se apueste por la ejecución del Programa 13 en Andalucía, sugerimos que se revisen los criterios y requisitos por los que anteriormente se ha regido el Plan PIMA, a fin de corregir los problemas que pudieron dar lugar a su fracaso, debiéndose valorar, especialmente, la necesidad de participación de los agentes o entidades colaboradoras.

Jesús Maeztu Gregorio de Tejada Defensor del Pueblo Andaluz