Urbanización particular sin concluir ni recepcionar, problemas por carencia de suministros básicos

ANTECEDENTES

En su escrito de queja, los interesados denunciaban la situación en la que se encontraban: residían en una urbanización particular, dentro del término municipal de Cártama (Málaga), constituida, siempre según los interesados, en terreno urbano de uso residencial. La vivienda contaba con “licencia de obra y certificado con informe del arquitecto municipal sobre las condiciones aptas de utilización y alta de contribución territorial urbana. Esta finca fue transmitida del primer propietario en 1978 a otros varios hasta llegar a nosotros en dicho año 2006”.

La urbanización se fue construyendo conforme los promotores iban vendiendo y segregando parcelas hasta llegar un momento en que, por motivos que los interesados desconocían, abandonaron la urbanización sin terminar de ejecutar parte de los viales que se contemplaban en el proyecto original, de forma que la urbanización fue dividida en dos sectores, en el que la fase I estaba casi al 100 % edificada y sus terrenos estaban calificados como suelo urbano consolidado, mientras que la fase II, que era a la que pertenecía su parcela, estaba calificada como suelo urbano no consolidado, a pesar de tener ambas los mismos servicios (agua de pozo, luz, teléfono, etc.), el mismo nivel de consolidación e, incluso, compartían viales. Siempre según los interesados, se daba la situación de que en una misma calle, con dos parcelas y casas colindantes con los mismos servicios, una se encontraba en suelo urbano y otra en el urbano no consolidado.

En el año 2005 el Ayuntamiento de Cártama aprobó inicialmente la modificación de NNSS de la UESLL-38, en la que se encuentra la urbanización, para calificar a los terrenos como urbano consolidado, pero esta modificación quedó en el olvido y no llegó a buen puerto. En la redacción del PGOU de Cártama, la urbanización fue calificada como Suelo Urbano Consolidado (SUC), pero esta modificación fue retirada y el Ayuntamiento sólo hizo una adecuación a la LOUA, por lo que estaban, en el momento de presentar la queja, en la misma situación “que parece un limbo legal o un callejón sin salida , que roza el absurdo”, según los interesados.

Los dos sectores en los que estaba dividida la urbanización se surtían, para el abastecimiento de agua, de un pozo, pero el Ayuntamiento iba a conectar a la red municipal de agua a la fase I, que además eran la inmensa mayoría de los que se surtían de agua del pozo, por lo que temían que el mantenimiento de los gastos del pozo hicieran inviable su continuidad y se quedaran sin ese servicio básico el resto de vecinos de la urbanización. Hacía un año que todos ellos solicitaron el alta en la red municipal para el suministro de agua, que además iba a quedar a pocos metros de la fase II; la respuesta que obtuvieron era que no se podía dar de alta a los vecinos sin el informe técnico municipal. Esta situación les privaba, además de este servicio básico, de que pudieran realizar obras para la mejora de los viales y otros suministros, o poner nombre a las calles. Terminaban su escrito los interesados solicitando:

“Además solicitar la posible mejora de la calificación del suelo en el que nos encontramos, que no impida el desarrollo normal de la urbanización y de sus servicios ya que si el actual modo de desarrollo del suelo impuesto por el Ayuntamiento de Cártama es el de compensación y entendiendo caducados los plazos para la ejecución y desarrollo por parte de los promotores de esta urbanización, sea modificado el sistema de desarrollo urbanístico de compensación por el de cooperación o cualquier otro que no traslade los problemas derivados de esta situación a los vecinos que tenemos parcelas y viviendas legalmente construidas y que cumplimos con todos nuestros deberes, ya que consideramos deber de la municipalidad velar por los intereses del territorio y de sus habitantes por lo que un conflicto que se originó hace más de treinta años en el que el ayuntamiento no ha sabido o podido retener ni obligar a los promotores en su deberes con el territorio no pueden ser de ningún modo asumidos por los que en definitiva somos los únicos que han cumplido y encima ser menospreciados y tachados de ilegales etc cada vez que solicitamos apoyo del consistorio”.

En el informe que nos remitió el Ayuntamiento se indicaba, en síntesis, que no tenían previsto modificar el sistema de actuación del sector, alegando que para ello debería disponer de unos recursos económicos con los que, actualmente, no contaba, por lo que se mantenía el sistema de compensación para el desarrollo urbanístico de la zona.

Tras recibir las alegaciones de los interesados a este informe, trasladamos éstas al Ayuntamiento para conocer su posición sobre las mismas, así como conocer las actuaciones que, en su caso, estuviera desarrollando, o tuviera previsto efectuar, el Ayuntamiento con objeto de impulsar la constitución de la Junta de Compensación de esta Unidad de Ejecución, a fin de que se den los pasos necesarios encaminados a solucionar las deficiencias de servicios que, al parecer, presenta este sector del suelo urbano no consolidado municipal. Añadíamos nuestra opinión en el sentido de que esa Corporación Municipal debía adoptar una posición activa al respecto, toda vez que, en su día, se otorgaron licencias de obra para construir las viviendas que, actualmente, se encuentran en este sector de la urbanización.

Una vez que recibimos ésta información, en la que se nos indicaba que ya se había resuelto el recurso de reposición que presentaron los reclamantes, que fue desestimado, nada cabía objetar por parte de esta Institución puesto que ha quedado acreditado que el inmueble del reclamante no se encuentra incluido en el área de cobertura de la red de abastecimiento ni la unidad de ejecución se ha desarrollado cumpliéndose los requisitos exigidos por la normativa urbanística y el Decreto 120/991, de 11 de Junio, para las acometidas en unidades de ejecución, ni tampoco se encuentra en suelo urbano consolidado.

En la respuesta municipal solamente se indica, sin negar que efectivamente se produjo en su día el aludido otorgamiento de licencias de obras en el sector, que la iniciativa para el desarrollo del sector corresponde a los propietarios y que, dada la situación económica general, el Ayuntamiento no puede convertirlo, ni desarrollarlo, ya que no dispone de recursos económicos para ello.

CONSIDERACIONES

Partiendo de la experiencia de esta Institución en la tramitación de otros expedientes de queja, podemos concluir que la carencia de infraestructuras en parcelaciones de origen irregular o que, siendo ajustadas a planeamiento, se encuentran sin completar en cuanto a sus infraestructuras no debe atribuirse a situaciones de crisis económica como las que, actualmente, padecemos, sino con frecuencia a la no exigencia del cumplimiento de sus compromisos y obligaciones a los promotores urbanísticos. Y más grave aún, como al parecer ocurre en este caso, a que se han otorgado licencias de obras sin que, con carácter previo, hubiera quedado garantizada la previa o simultánea urbanización de la zona.

Y ello, a pesar de que, desde la entrada en vigor del Reglamento de Servicios de las Corporaciones Locales en 1955 y de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana de 12 de Mayo de 1956, la exigencia de dicha previa o simultánea urbanización constituye un requisito indispensable para el otorgamiento de licencias de obras. Así ha continuado siendo con las posteriores leyes del suelo de nuestro país y, actualmente, con la LOUA.

La inobservancia, que puede calificarse de irresponsable, de la citada normativa ha motivado situaciones como la que constituye la que origina la presente queja, ya que nos encontramos ante una edificación, construida con la preceptiva licencia municipal, pero que no tiene garantizado el suministro de agua potable, al carecer de conexión con la red municipal. Todo ello, además, con la consecuencia de que, transcurrido un tiempo, los propietarios, como el afectado de esta queja, es frecuente que acudan a los respectivos Ayuntamientos, demandando que se les dote de las infraestructuras propias del suelo urbano.

Todo lo cual nos debe llevar a la reflexión relativa a las causas por las que, en anteriores tiempos de bonanza económica, no se impulsó, asignando a los propietarios responsables de esta situación el coste económico originado, la tramitación de instrumentos urbanísticos que, en la medida de lo posible, regularan y ordenaran las zonas afectadas, dotándolas de las infraestructuras básicas para el uso adecuado de las viviendas.

A la vista de todo ello y de conformidad con lo establecido en el artículo 29, apartado 1, de la Ley 9/1983, de 1 de Diciembre, del Defensor del Pueblo Andaluz, se formula la siguiente

RESOLUCIÓN

RECORDATORIO del deber legal de observar lo previsto en el artículo 54.3 de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía (así como de la normativa urbanística anteriormente aplicable que regulaba la cuestión en términos similares), que impide con carácter general la realización de actos edificatorios o de implantación de usos antes de la terminación de las obras de urbanización, aunque pueda autorizarse la realización simultánea de la urbanización y edificación vinculada, siempre que se cumplan los requisitos establecidos en el apartado 1 del artículo 55 de la misma ley. De esta forma, se evitará el agravamiento de situaciones, tan difíciles y complejas de afrontar en el contexto de la actual situación económica, como las que afecta a ese municipio.

RECOMENDACIÓN de que ese Ayuntamiento lleve a cabo actuaciones efectivas con objeto de impulsar la constitución de la Junta de Compensación de esta Unidad de Ejecución a fin de que se den los pasos necesarios encaminados a solucionar las deficiencias de servicios que, al parecer, actualmente presenta este sector del suelo urbano no consolidado municipal. Ello resulta obligado por cuanto, en su día, se otorgaron licencias de obra por ese Ayuntamiento para construir las viviendas que, actualmente, se encuentran en esta Urbanización, por lo que le resulta atribuible una evidente responsabilidad en el origen de esta ausencia de infraestructuras básicas en viviendas habitadas.

José Chamizo de la Rubia<br/> Defensor del Pueblo Andaluz