Vivienda del patrimonio municipal con humedades y estado de insalubridad que perjudica a su inquilina

ANTECEDENTES

La promotora de esta queja, de 55 años de edad y un 69 por 100 de grado de discapacidad, nos exponía su compleja y delicada situación personal, pues fue víctima de violencia de género, sufre distintas dolencias y patologías de tipo crónico y hacía tres años que fue desahuciada de la vivienda que constituía su domicilio, en régimen de alquiler, debido a los impagos de la renta mensual por sus muy escasos recursos económicos. Acredita actualmente, a estos efectos, una pensión no contributiva por invalidez de 347,60 euros mensuales.

Todas estas circunstancias derivaron en su momento en una situación de riesgo y emergencia que fue adecuadamente valorada por los Servicios Sociales del Ayuntamiento y que dio lugar a que se le cediera, por la OTAINSA, una vivienda del parque social destinado a casos de emergencia, concretamente la vivienda perteneciente al patrimonio municipal, con una renta mensual de 19,16 euros más gastos de suministros y consumos. El contrato de arrendamiento fue suscrito con fecha de 24 de Julio de 2009.

Con tales antecedentes, el motivo por el que la interesada acudía a esta Institución y solicitaba nuestra colaboración, era, y es, el precario estado en el que se encuentra la vivienda del parque municipal antes citada y que repercute negativamente en sus condiciones de habitabilidad. Según aseguraba, la vivienda presenta importantes y excesivas humedades en todas sus dependencias e incluso había notado un importante incremento en el consumo de agua. Nos comentaba incluso que un fontanero había visitado la vivienda y que atribuía a la instalación las deficiencias en su funcionamiento. En cualquier caso, con independencia de las causas que generaron estas precarias condiciones en la vivienda, lo cierto es que afectan enormemente el estado de salud de su inquilina, a la que los médicos han desaconsejado, por sus dolencias, ambientes húmedos.

Por todo ello, durante los últimos meses la interesada venía solicitando tanto en OTAINSA como en los Servicios Sociales, que realizaran las reparaciones necesarias en la vivienda o bien que le adjudicaran otra del parque social para casos de emergencia, que tuviera mejores condiciones de habitabilidad y que no presentara estas humedades, tan perjudiciales para su salud; pero hasta el día en que presentó su queja en esta Institución, no había logrado que los técnicos municipales realizaran una visita de inspección para poder valorar la situación de la vivienda y las posibles soluciones a las humedades, ni tampoco que los Servicios sociales revisaran su situación y analizaran la problemática que exponía.

Por tales circunstancias, así como por el hecho de tratarse de una persona que presenta una compleja situación social y un delicado estado de salud, consideramos conveniente admitir a trámite el escrito de queja, interesando informe al Ayuntamiento, que nos ha sido remitido por una doble vía, desde el Servicio de Arquitectura y Vivienda Social (Gerencia de Urbanismo) y desde la Dirección General de Asuntos Sociales.

En el primero de los informes, del Servicio de Arquitectura y Vivienda Social (Gerencia de Urbanismo), consta lo siguiente:

“Primero: Según la visita realizada se ha podido comprobar la existencia de humedades junto a la ventana que da vistas a la galería y en la partición entre las viviendas ..., situadas ambas en la planta primera de dicha edificación.

Segundo: Según la planimetría existente en este Servicio descriptiva de las instalaciones de dicha vivienda, parece que en esta misma zona se empotra un bajante de recogida de aguas residuales.

Tercero: Igualmente, según lo declarado por el ocupante de la vivienda, los consumos de agua han sido excesivos en los últimos meses, pudiéndose deber a la existencia en este mismo lugar de alguna tubería de suministro de agua que se encuentre oculta y que tenga una fuga que provoque dichas humedades.

Cuarto: Por todo lo anterior, y no existiendo en este Servicio de Arquitectura y Vivienda contrato de mantenimiento en vigor que dé cobertura a intervención alguna sobre dicha edificación, se considera necesaria la inspección completa de las viviendas colindantes a las particiones afectadas por dicha humedad, abriendo las catas que se consideren necesarias durante el desarrollo de la misma para el conocimiento de la ubicación de las redes de abastecimiento de agua y evacuación de las posibles patologías existentes en las mismas, de forma que se evalúen y reparen las referidas filtraciones antes de que provoquen daños de mayor consideración.

Quinto: Asimismo, por la inquilina de la vivienda ..., sita en planta baja, se nos traslada la posibilidad de un consumo excesivo de agua y la existencia generalizada de humedades por capilaridad, comprobándose que el contador de agua de la vivienda ... sigue con el marcador de lectura activo una vez cerrados los puntos de suministro interiores de la vivienda, lo que podría ser debido a la existencia de una fuga en la instalación de la fontanería o a una derivación ilegal del suministro a otra vivienda anexa, extremos que habría que comprobar mediante la inspección de la red, con los medios personales y auxiliares necesarios. Igualmente se detecta que no existe el precinto del Interruptor de Control de Potencia.

Sexto: Visitada la vivienda ... por finalización del período de realojo y entrega de las llaves del anterior inquilino, se comprueba que existen conexiones eléctricas en el interior de la ducha y en los paramentos cercanos, que no ofrecen las mínimas medidas de aislamiento y seguridad necesarias, existiendo peligro de electrocución. Por ello, se considera que dicha vivienda (...) no debe ocuparse hasta tanto no se elimine el referido riesgo”.

Por su parte, en el informe emitido por el Centro de Servicios Sociales del Casto Antiguo, de la Dirección General de Asuntos Sociales, consta que:

“El 21 de Noviembre de 2011 acude ..[la interesada].. al Servicio de Información, Orientación y Valoración de este Centro planteando dificultades para hacer frente a la cuantía de la última factura de agua que ascendía a 130 €. La solicitante afirma que se debe a un problema de infraestructura de la vivienda y que los técnicos de OTAINSA tienen conocimiento de ello.

En estas fechas ya no teníamos posibilidad de tramitar ayudas económicas por haberse finalizado el presupuesto por lo que se le pide a la solicitante que aporte factura de lo que costaría la reparación para valorar otras vías de financiación, por ejemplo en coordinación con Cáritas. Es la propia interesada la que manifiesta haber ido varias veces a Cáritas para este problema y se niegan a afrontar dichos pagos al ser un problema de infraestructura del inmueble responsabilidad de la Gerencia de Urbanismo. Se contacta con el técnico responsable del caso en OTAINSA y afirma que tiene conocimiento del problema y saben que es un problema de infraestructura pero que no disponen de seguro para esas viviendas ni de empresa de mantenimiento por lo que no pueden acometer las obras oportunas. Es un problema que están planteado en la Gerencia desde hace tiempo y que desde OTAINSA han propuesto que lo asuma Patrimonio, pero no lo va a asumir porque no hay disponibilidad presupuestaria. La respuesta es que, en principio, las facturas las tendrán que asumir los/as vecinos/as. (...).

El 5 de Diciembre se realiza visita a domicilio y se comprueba el estado de insalubridad en el que vive ..[la interesada].. humedades, azulejos desprendidos... por lo que existe riesgo para su integridad física además de perjudicar seriamente su salud.

En este momento la usuaria expresa que estuvieron los técnicos de la Gerencia de Urbanismo en la vivienda y la explicación que le dieron es que parece que existe un salidero en el suelo pero no dan ninguna solución.

Desde este Centro de Servicios Sociales se han realizado las actuaciones oportunas pero no disponemos del recurso adecuado y seguimos a la espera de que la Gerencia de Urbanismo nos dé una respuesta ante esta problemática”.

Visto el contenido de los dos informes municipales transcritos, quedan acreditados los siguientes extremos:

- La vivienda del patrimonio municipal que fue cedida a la interesada en 2009 ante su situación de emergencia social, presenta ciertas deficiencias, tales como graves humedades y filtraciones, consumos de agua excesivos e injustificados.

- Ante tales deficiencias, se considera necesario abordar la inspección y reparación de las redes de abastecimiento y evacuación de aguas para conocer su estado y las diferentes patologías del inmueble, de forma que se evalúen y reparen antes de que ocasionen daños de mayor consideración.

- Actualmente, sin embargo, no hay contrato de mantenimiento ni seguro que dé cobertura a estas cuestiones, por lo que el Ayuntamiento, como titular del inmueble, no puede hacer frente a las reparaciones debidas.

- Los Servicios Sociales, tras realizar la visita a la vivienda, consideran que, dado el estado de insalubridad que presenta, existe riesgo para la integridad física de la inquilina, además de perjudicar seriamente su salud

CONSIDERACIONES

En primer lugar, aunque somos conscientes de las dificultades presupuestarias por las que atraviesan las entidades locales en nuestro país, y también de la creciente demanda social de viviendas de renta baja, queremos detenernos en el hecho, constatado, de que el Ayuntamiento de Sevilla haya cedido una vivienda de su titularidad, para una situación de emergencia, que no guarda las mínimas condiciones de habitabilidad y que, por tanto, no puede considerarse una vivienda digna y adecuada, en términos del artículo 47 de la Constitución. No en vano, son los propios Servicios Sociales municipales los que dicen que, visitada la vivienda, “se comprueba el estado de insalubridad en el que vive ...: humedades, azulejos desprendidos... por lo que existe riesgo para su integridad física además de perjudicar seriamente su salud”.

El hecho de que desde el Ayuntamiento se haya facilitado una vivienda del patrimonio municipal a una persona en situación de emergencia, con una renta baja realmente asequible, no debe suponer el incumplimiento de las obligaciones vinculadas a la propiedad, a la ley de arrendamientos urbanos y al mandato constitucional y estatutario a los poderes públicos de facilitar viviendas dignas y adecuadas. La situación de precariedad en la que muchas personas se han encontrado, sin vivienda, como fuera en su momento la situación de la propia interesada en esta queja, induce a aceptar la ayuda pública aunque sea, como se ha podido comprobar en este caso, en unas circunstancias de insalubridad y que, incluso, llevan a un gasto mayor del habitual, consecuencia de las deficientes infraestructuras. Es decir, ante la posibilidad de verse sin techo, se acepta un inmueble que no guarda las condiciones mínimas para servir al fin destinado, el de vivienda digna y adecuada. Estos inmuebles no sólo deben ser destinados a paliar situaciones de emergencia, sino también, indisolublemente unido a lo anterior, tiene una finalidad como vivienda digna y adecuada, en términos del artículo 47 de la CE y del artículo 2.1 de la Ley 1/2010, de 8 de Marzo, reguladora del derecho a la vivienda en Andalucía (en adelante, LRDVA).

Cabe recordar, a este respecto, que el artículo 51.1 de la Ley 7/1999, de 29 de Septiembre, de Bienes de las Entidades Locales de Andalucía (en adelante, LBELA), así como el artículo 85 del Decreto 18/2006, de 24 de Enero, por el que se aprueba el Reglamento de Bienes de las Entidades Locales de Andalucía, establece que las entidades locales tienen la obligación de conservar, proteger y mejorar sus bienes.

Asimismo, el artículo 155.1 de la Ley 7/2002, de 17 de Diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía (LOUA), determina que los propietarios de terrenos, construcciones y edificios tienen el deber de mantenerlos en condiciones de seguridad, salubridad y ornato público, realizando los trabajos y obras precisos para conservarlos o rehabilitarlos, a fin de mantener en todo momento las condiciones requeridas para la habitabilidad o el uso efectivo. Cabe recordar, por otra parte, que es el propio Ayuntamiento de Sevilla, como Administración competente en materia urbanística, quien ha de velar porque los edificios de viviendas reúnan las debidas condiciones de habitabilidad y seguridad en función del fin al que están destinados. Esta competencia de carácter general, al menos así nos parece, debe entenderse reforzada en el presente supuesto, por cuanto que, además, el Ayuntamiento de Sevilla ostenta la titularidad sobre las viviendas, estando obligado, como cualquier otro propietario de inmueble, a mantenerlo en las debidas condiciones de seguridad, salubridad y ornato público, en términos del precepto citado.

Ya se ha mencionado el artículo 47 de la Constitución, que habla de «vivienda digna y adecuada», también referido en el artículo 25 del Estatuto de Autonomía para Andalucía. El artículo 3.3 de la LRDVA determina que se entenderá por vivienda digna y adecuada aquella que reúna, entre otros requisitos, los de calidad del artículo 3 de la citada Ley. A tenor de las circunstancias constatadas en la vivienda objeto de la presente queja, no puede decirse que sea una vivienda digna y adecuada, sobre todo si te tiene en cuenta la compleja situación social y de salud de su arrendataria, a la que desaconsejan ambientes como el que tiene que soportar en su propia vivienda.

Desde luego que estas condiciones de la vivienda no pueden considerarse debidamente reflejadas en la literalidad de la estipulación sexta del contrato de arrendamiento suscrito, según la cual la parte arrendataria declara conocer las condiciones de habitabilidad, características y «perfecto estado de conservación de la vivienda arrendada».

Por otra parte, no puede olvidarse que la Ley 29/1994, de 24 de Noviembre, de Arrendamientos Urbanos, establece en su artículo 21.1 que el arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario. En el presente caso, no parece, a tenor de los informes, que el deterioro obedezca a un uso imputable a la arrendataria, sino a otras causas en cuya valoración técnica no entramos.

Por ello, nos llama la atención cuando los Servicios Sociales consignan en su informe, último párrafo, que las deficiencias en esta vivienda ya está “planteado en la Gerencia desde hace tiempo y que desde OTAINSA han propuesto que lo asuma Patrimonio, pero no lo va a asumir porque no hay disponibilidad presupuestaria”, añadiendo que “La respuesta es que, en principio, las facturas las tendrán que asumir los/as vecinos/as”. Nos llama la atención porque la interesada, con una pensión no contributiva por invalidez que alcanza los 347,60 euros mensuales, difícilmente va a poder hacer frente a una eventual reparación de estas deficiencias a su costa. Le resultará más que difícil, por no decir imposible, abonar las facturas por consumo de agua que se han demostrado excesivas a causa de las deficiencias en la infraestructura de abastecimiento del edificio.

A la vista de todo ello y de conformidad con lo establecido en el artículo 29, apartado 1, de la Ley 9/1983, de 1 de Diciembre, del Defensor del Pueblo Andaluz, se formula la siguiente

RESOLUCIÓN

RECORDATORIO Del deber legal previsto en el artículo 85.1 LBELA, según el cual las entidades locales tienen la obligación de conservar, proteger y mejorar sus bienes, según lo establecido, así como del deber legal establecido en el artículo 155.1 de la LOUA, de los propietarios de edificios de mantenerlos en condiciones de seguridad, salubridad y ornato público, realizando los trabajos y obras precisos para conservarlos o rehabilitarlos, a fin de mantener en todo momento las condiciones requeridas para la habitabilidad o el uso efectivo, en lo que respecta a todas las viviendas del bloque de referencia mencionadas en el informe del Servicio de Arquitectura y Vivienda y, por tanto, no sólo a la vivienda de la interesada en la presente queja.

RECOMENDACIÓN 1: para que, a la mayor urgencia posible, se den las instrucciones precisas a fin de que se verifiquen las condiciones de seguridad y salubridad del inmueble y, de acuerdo con el informe que se realice y previos los trámites legales oportunos, se ejecuten las obras e instalaciones necesarias para garantizar que reúna las debidas condiciones para ser considerado digno y adecuado a los efectos del art. 47 CE y legislación de desarrollo.

RECOMENDACIÓN 2: para que, en el supuesto de que a la vista de la intervención que fuera necesaria en la vivienda de la interesada no se pudiera afrontar la misma por los motivos que fueran, se proceda, con carácter urgente, a adjudicarle otra vivienda del parque municipal con una renta proporcional a su capacidad de pago y que sí reúna las debidas condiciones de habitabilidad.

RECOMENDACIÓN 3: para que, en todo caso y a la vista del informe del Servicio de Arquitectura y Vivienda, del que se desprende que existe peligro de electrocución en una de las viviendas del inmueble, se proceda a eliminar este riesgo, no volviéndose a autorizar la ocupación de dicha vivienda a ninguna unidad familiar hasta que no reúna las necesarias condiciones de habitabilidad, según lo establecido en el art. 155 LOUA

José Chamizo de la Rubia<br/> Defensor del Pueblo Andaluz en funciones