Vivienda protegida en la que no se puede ejercer la posibilidad de tendido de ropa al exterior. Propiedad horizontal. Uso privativo de patio interior. Conflicto vecinal

La promotora de este expediente nos remitía el siguiente escrito de queja:

“Soy propietaria de una vivienda de protección oficial en el edificio ..., cuya promoción efectuó la Empresa Municipal de Suelo y Vivienda de El Puerto de Santa María (SUVIPUERTO). Desde que se me entregó la vivienda no he podido tender por el patio de luces porque se oponen los vecinos del ... Bajo..., viéndome obligada a hacerlo en el salón de mi casa. En las escrituras de esta vivienda (...), se recogía el uso privativo del patio de luces. Los vecinos del Bajo ... me impiden tender desde mi vivienda –que tiene acceso a dicho patio- amenazando con denunciar a SUVIPUERTO y a mí.

Este asunto fue puesto en conocimiento de SUVIPUERTO y del Administrador de Fincas de la Comunidad de Propietarios, D. .... Ambos intentaron convencerme de que la solución era que yo tendiera en otro patio de luces (en adelante Patio 2) desde una zona común. Rechacé tal propuesta porque no sólo tengo que salir de mi vivienda para dirigirme a esa zona común de todos –sino, además, por importantes razones de seguridad que paso a detallar brevemente.

El Patio 2 está situado en la planta baja. Carece de puerta de acceso. Sólo puede accederse, bien desde la ventana de alguna de las dos viviendas situadas en la planta baja, bien desde la única ventana (en adelante Ventana 1) que hay en el vestíbulo del portal de acceso de los vecinos. Ventana 1 está cerrada con llave, unas llaves que únicamente tiene el Administrador de Fincas y las limpiadoras. Además de invadir una zona común, si yo colocara un tendedero en la zona que me indicaron imposibilitaría el acceso de cualquier servicio de urgencia a esta zona común en caso de alguna desgracia o de necesidad técnica de mantenimiento del edificio.

Aprovecho la ocasión para manifestar que la ausencia de una puerta de acceso al Patio 2 es un riesgo para la seguridad de los vecinos y del edificio. A lo largo del último año y medio me he dirigido en numerosas ocasiones a las oficinas de SUVIPUERTO y al Administrador de Fincas, tanto en persona como telefónicamente expresando el problema. Tras múltiples gestiones, he recibido una autorización del Gerente de SUVIPUERTO (adjunto copia de la autorización), y de la Comunidad de Propietarios (adjunto copia del acta de la Junta Extraordinaria de 25 de mayo de 2010) para poder tender en el patio de luces en conflicto desde mi vivienda.

Sin embargo y ante la negativa de la vecina a aceptar estos términos – tal y como manifestó en la Junta Extraordinaria de 25 de mayo de 2010- y la inacción de los señores ... y ... en la defensa de estos acuerdos, me dirigí por escrito al Concejal Delegado de Vivienda del Ayuntamiento de El Puerto de Santa María y Vicepresidente de SUVIPUERTO, rogándole que realizara las gestiones necesarias para poder hacerlo efectivo este derecho reconocido por la Junta de Propietarios y SUVIPUERTO. La contestación recibida fue ajena a mi solicitud, no consideró siquiera el asunto, instándome meramente a que me dirigiera a la justicia si lo considerara oportuno”.

Entre los documentos mencionados por la interesada en su escrito de queja, cuyas copias nos adjuntaba, destaca un escrito de SUVIPUERTO, de 29 de Octubre de 2008, en el que se dice literalmente lo siguiente:

“En respuesta a su consulta, sobre el uso privativo del patio interior al que comunica su ventana del lavadero, le confirmamos que el uso privativo del mismo lo tiene concedido la vivienda adaptada de su mismo bloque, señalada como Bajo M.”

Asimismo, consta otro escrito de SUVIPUERTO, fechado el 28 de Enero de 2010, según el cual:

“Que en relación al problema surgido en torno al concepto de uso privativo del patio de la vivienda sita en ..., propiedad de D. ..., esta mercantil considera que la Sra. ..interesada.. tiene derecho a tender su ropa en dicho patio, al igual que el resto de los vecinos, siempre y cuando no invada con objetos físicos el suelo del mismo”.

Es decir, SUVIPUERTO reconocía el derecho de la interesada, y del resto de vecinos, a tender su ropa en el patio cuyo uso privativo tiene asignado el propietario del bajo (vivienda adaptada), siempre y cuando no se invada con objetos físicos el suelo de dicho patio.

Del mismo modo, el acuerdo adoptado por la Asamblea de la Comunidad con fecha 8 de Octubre de 2009, al punto 3º del orden día, constaba con el siguiente tenor literal:

“Por tanto la junta de propietarios aprueba por mayoría dar su autorización a los propietarios de la vivienda ... a utilizar el patio de luces para la colocación de tendedero y terminal de aire acondicionado siempre y cuando den su consentimiento los propietarios de la vivienda bajo ya que gozan del uso privativo del mismo”.

Teniendo en cuenta que votaron en contra de este acuerdo los propietarios de la vivienda que tienen asignado el uso privativo del patio en cuestión, y que posteriormente no han dado su autorización, el acuerdo queda completamente sin ejecutividad, por lo que la interesada no ha podido ejercer la facultad de tendido de ropa hacia el exterior en el patio en cuestión, sin que ni desde la Comunidad de Propietarios, ni desde SUVIPUERTO, le dieran una solución a este problema.

De acuerdo con los antecedentes expuestos, consideramos conveniente admitir a trámite la queja de la interesada y solicitar un primer informe, tanto a la Delegación Provincial de Obras Públicas y Vivienda de Cádiz, como a SUVIPUERTO.

Desde SUVIPUERTO se nos respondió con escrito de 9 de Mayo de 2011, con el que únicamente se nos remitía un informe del arquitecto redactor del proyecto de las viviendas, sobre el asunto planteado. Dicho informe del arquitecto tiene el siguiente contenido:

“El proyecto para la construcción del Edificio ... recibió licencia urbanística el 08 de Julio de 2.004, en base al proyecto básico de fecha 16 de Junio de 2.004. Dicho proyecto básico fue analizado por los técnicos del Colegio Oficial de Arquitectos de Cádiz para obtener el preceptivo visado.

Posteriormente fue sometido a la revisión exhaustiva, de los técnicos del área de vivienda protegida de la Consejería de Vivienda y Ordenación del Territorio, en lo referente al cumplimiento de la normativa legal aplicable en ese momento en material de vivienda protegida, revisión que resultó favorable con la consecuencia obtención de Calificación Provisional con fecha 22/07/2.004 y número de expediente 11-... y 11-...

Con posterioridad, fue sometido al mismo proceso el proyecto de ejecución, que fue visado con fecha 17 de Junio de 2005, para el que fueron emitidos los preceptivos informes favorables de los técnicos municipales en base a la normativa vigente en el momento de la solicitud, para conseguir la licencia de obras sobre el mismo en el día 17 de Noviembre de 2.005.

Una vez concluidas las obras se emite, suscrito por los técnicos directores de las obras, Certificado Final de Obras con fecha 04 de Junio de 2.008 iniciándose así los trámites finales tal y como marca la normativa.

De las revisiones más importantes que se llevan a cabo, mencionar las realizadas por los técnicos municipales para el otorgamiento de la Licencia de primera utilización, que se obtiene el 18 de Junio de 2.007; y la realizada por los técnicos de la Consejería de Vivienda y Ordenación del Territorio, que es preceptiva para la obtención de la Calificación definitiva de vivienda protegida. Otorgada el día 22 de Septiembre de 2.008 según Decreto.

Por todo lo expuesto con anterioridad y sin entrar en criterios de asignación de posibles usos privativos o no de zonas comunes, que no son competencia de la parte proyectista (a lo sumo sería responsable de la asignación de posibles accesos) se puede afirmar que el mencionado proyecto cumplió rigurosamente con todos los controles y revisiones que se le exigía, justificándose el cumplimiento de la normativa que le era de aplicación en dicho momento, y así se refleja en todos los informes técnicos.

Por último se aclara con respecto a las dimensiones de los espacios proyectados, que éstos se proyectan según criterios establecidos por las normativas de diseño de vivienda protegidas”.

Por su parte, el informe de la Delegación Provincial de Cádiz, elaborado por el Servicio de Arquitectura y Vivienda, consta con el siguiente tenor literal:

“En cuanto a las cuestiones fundamentales planteadas por la Institución que requieren información de esta Delegación indicar que la requerida promoción de 54 viviendas en régimen general de venta y con número de expediente 11-... fue calificada provisionalmente el 08 de septiembre de 2004. En consecuencia, el Proyecto Básico por el que se concedió dicha Calificación Provisional fue redactado con anterioridad a la normativa técnica aparecida en la Orden de 21 de julio de 2008, siéndole de aplicación la siguiente:

- Ordenanzas técnicas y normas constructivas de las V.P.O.: Orden de 20 de mayo de 1969, modificadas por O.M. de febrero de 1981.

- Normas Técnicas para la Accesibilidad y Eliminación de Barreras Arquitectónicas (Dto. 72/1992).

- Normas Técnicas de diseño y calidad que deben cumplir las Viviendas de Protección Oficial, reguladas por el Real Decreto 3148/1978, de 10 de noviembre.

Sentada la normativa de aplicación, referida en concreto al tema del tendedero, se hace mención expresa en la Ordenanza 17 en la que se establecen dos cuestiones:

1. Por un lado se establece que “Si la cocina es independiente de la estancia, tendrá, como mínimo 7 m² que se pueden dividir en 5 m² de cocina y 2 m² de lavadero”.

2. Por otro que “en todas las viviendas existirá la posibilidad de tendido de ropa al exterior y, en su caso, con protección de vistas desde la calle”.

De acuerdo a la primera, indicar que la obligatoriedad es de disponer una cocina de 7 m² pudiendo (optativa, no obligatoriamente) separar la cocina del lavadero y en ese caso con unas medidas concretas. En este sentido, analizando el proyecto básico visado con fecha 16 de junio de 2004, cumple el segundo supuesto: una cocina de 5,79 m² y un lavadero de 2,00 m².

La segunda cuestión la resuelve el proyecto disponiendo de un lavadero que es un espacio cubierto, pero que en general no tiene cerramiento lo que permite tender la ropa en el mismo y que linda con un espacio exterior como espacio alternativo. En este caso al tratarse de un patio interior no requiere de una especial “protección de vistas desde la calle”.

El proyecto Básico por el que se concedió la Calificación Provisional se ajustaba a la normativa sectorial de vivienda protegida.

Realizada la visita de Inspección Previa al otorgamiento de la Calificación Definitiva establecida en el artículo 40 del Decreto 149/2006, de 25 de Julio de 2006, mediante la inspección ocular se comprobó que le obra realizada a las condiciones del citado proyecto y el proyecto de ejecución final no presentaba modificaciones reseñables respecto al original.

Como conclusión establece el informe que “Si bien la citada vivienda cumple objetivamente la normativa sectorial de vivienda, con posterioridad a la Calificación Definitiva se le ha concedido al patio interior que linda con su vivienda un uso privativo en su totalidad a la vivienda colindante destinada a un usuario de movilidad reducida, por lo que en la práctica no dispone de la posibilidad de tender en el patio interior de la promoción como espacio alternativo”.

Tras la emisión de estos dos primeros informes, interesamos un segundo pronunciamiento de SUVIPUERTO al objeto de que nos informaran de los términos en que se había establecido el régimen jurídico aplicable al patio en cuestión de acuerdo con el título constitutivo del régimen de propiedad horizontal, indicándonos si fue una medida adoptada en la propia constitución del régimen, o si por el contrario había sido adoptado por la Comunidad de Propietarios en su Asamblea General, con la mayoría correspondiente.

En respuesta a esta segunda petición de informe, se nos indicó desde SUVIPUERTO (escrito de 15 de Junio de 2011) que “ el derecho de uso privativo sobre el patio quedó constituido con la firma de declaración de obra nueva y división horizontal del inmueble”. Asimismo, se insistía desde esta empresa municipal que el informe técnico del arquitecto redactor del proyecto “argumentaba el cumplimiento de la normativa vigente e incluso de la normativa posterior, todavía más restrictiva, por lo que la mercantil pública a la que represento ya respetado en todo momento la legalidad”.

Finalmente, para completar toda la información que esta Institución pudiera recabar sobre el objeto de la presente queja, se consideró oportuno interesar un informe adicional de la Delegación Provincial de Obras Públicas y Vivienda, y un tercer informe de SUVIPUERTO.

En concreto, nos dirigíamos a la Delegación Provincial significándole que, aunque parecía acreditado que la vivienda cumple objetivamente la normativa sectorial, lo cierto es que la concesión exclusiva del uso privativo del patio interior que linda con la vivienda de la reclamante, determinaba que en la práctica ésta no dispusiera de la posibilidad de tender en el patio interior de la promoción como espacio alternativo, dada la negativa del titular del uso privativo.

Esta circunstancia, a nuestro juicio, suponía que pese a que se hubiera respetado la normativa sectorial, se impide la efectividad de los derechos y facultades que se confiere en la misma, pues esta propietaria de vivienda protegida no puede hacer uso del espacio alternativo para tender la ropa. Y, desde SUVIPUERTO, a este respecto, se limitan únicamente a constatar el cumplimiento de parámetros técnicos, obviando que posteriormente la atribución del exclusivo uso privativo de un elemento común deja sin virtualidad las facultades que la normativa técnica concede.

Por ello, interesamos de la Delegación Provincial una valoración jurídica del problema planteado, pues de un lado se comprueba el cumplimiento de la normativa técnica en la materia, pero por otro lado se impide el ejercicio de una facultad derivada precisamente de la normativa técnica, a consecuencia de la atribución del uso privativo de un elemento (que entendemos común a tenor del artículo 396 del Código Civil) decidido por SUVIPUERTO. Es decir, si la atribución de uso privativo del patio interior, pudiera considerarse irregular cuando su titular, al amparo del haz de derechos que dicha atribución le confiere, impide a una vecina el ejercicio de una facultad que tendría derecho a ejercitar.

En respuesta a nuestra petición complementaria, desde la Jefatura de Vivienda de la Delegación Provincial se nos ha informado, entre otras cuestiones ya plasmadas en anteriores informes, de lo siguiente:

“Únicamente expresar desde nuestra experiencia en la multitud de promociones de viviendas protegidas calificadas, que en general en los patios en planta baja, cuando sirven de espacio de ventilación e iluminación para dos viviendas (como es el caso), suele plantearse un elemento constructivo separativo de las propiedades (precisamente para evitar conflictos) que suele tratarse de un muro de altura no superior a 1,00 metros para garantizar las luces mínimas rectas de 3,00 M. para todos los huecos de iluminación a ese patio.

De acuerdo a las consideraciones del apartado anterior, la atribución de uso privativo de un patio interior al adjudicatario de una vivienda protegida para el cupo de discapacitados no se encuentra amparada en la normativa técnica de aplicación a las viviendas protegidas tramitadas en esta Delegación Provincial.”

Finalmente, desde SUVIPUERTO se nos ha remitido el último informe interesado, al que se adjunta la Escritura Pública de división horizontal, en el que se aportan los siguientes datos adicionales:

“Se otorgó el uso privativo del patio conforme a la valoración realizada por el Notario obrante de la Escritura de División Horizontal y Obra Nueva de la promoción de viviendas que nos atañe. Efectivamente, las viviendas que tienen conferido el uso privativo del patio son del cupo de minusválidos, razón primordial para la declaración del mismo.

El proyecto del edificio ..., recibió licencia urbanística el 8 de julio de 2 de julio de 2004 (expte. ...), en base al proyecto básico y de ejecución redactado.

En dicho documento, queda justificado el cumplimiento de las diferentes normativas de aplicación, entre ellas la exigencia de una vivienda adaptada por cada 50 viviendas propuestas, resultando en el caso que nos ocupa un total de dos viviendas adaptadas.

Dichas viviendas por motivos de diseño y funcionalidad se dispusieron en planta baja; las características dimensionales y de diseño dieron como resultado que dichas viviendas abarcan el setenta y cinco por ciento del perímetro del patio interior de ventilación, por lo que la lógica hizo que se planteara un acceso desde cada vivienda adaptada a dicho patio; facilitándose así las labores de tendido de ropa a los usuarios con movilidad reducida de estas viviendas, ya que carecían de lavaderos adaptados.

No obstante, cabe señalar, que un total de 2 patios tienen conferido el uso privativo en el edificio, sin que en ellos se haya producido ningún tipo de incidente a la hora de tender la ropa.

Por tanto, el asunto vecinal radica en un conflicto vecinal y no en un fallo en el proyecto o configuración de la división horizontal”.

Según hemos podido comprobar, consta en la Escritura de División Horizontal, en concreto en la descripción de la vivienda número 22, que “ consta en planta de salón, cocina, tres dormitorios, baño, tiene el uso privativo del patio interior al que se accede desde el pasillo, y sus linderos son:...”.

De acuerdo con todo lo anterior, derivado tanto de los antecedentes aportados por la propia interesada en su escrito de queja, como de los informes remitidos por la Delegación Provincial de Cádiz de Obras Públicas y Vivienda y por SUVIPUERTO, constan las siguientes circunstancias:

1. Se constata que en el bloque de viviendas protegidas en que se ubica la vivienda de la interesada se ha dado cumplimiento a la normativa sectorial técnica aplicable, en concreto a la Ordenanza 17 de las Ordenanzas Técnicas y Normas Constructivas de las V.P.O., aprobadas por Orden de 20 de Mayo de 1969, modificadas por O.M. de Febrero de 1981.

2) Dicha Ordenanza 17 establece que «en todas las viviendas existirá la posibilidad del tendido de ropa al exterior y, en su caso, con protección de vistas desde la calle».

3) En la vivienda de la interesada la posibilidad de tendido de ropa al exterior viene representada por la posibilidad de tendido en el patio interior con el que linda.

4) Sin embargo, al habérsele concedido el uso privativo de dicho patio al propietario de otra vivienda en planta baja, del cupo de movilidad reducida, que impide cualquier uso del patio por otros propietarios, en la práctica no se dispone de la posibilidad de tendido de ropa hacia al exterior (en el patio interior de la promoción) como espacio alternativo.

5) Por tanto, aunque se constata el cumplimiento objetivo de la normativa sectorial técnica, la reclamante no puede hacer uso del derecho que dicha normativa le confiere, por la negativa de otro propietario amparado en el haz de facultades que el uso privativo de un elemento del edificio le otorga.

6) La atribución del uso privativo del patio en cuestión a sólo uno de los propietarios –sin haber previsto las incidencias que se están dando en la actualidad con el tendido de ropa- se hizo por SUVIPUERTO conforme a la valoración efectuada por el Notario autorizante de la Escritura Pública de Obra Nueva y División Horizontal.

En base a todas estas circunstancias, a nuestro juicio, no puede, en principio, concluirse que el asunto planteado se reduzca únicamente a un conflicto vecinal, pues aunque sea ésta su naturaleza, concurren dos derechos -el del tendido de ropa al exterior y el del uso privativo y exclusivo del patio interior excluyendo los derechos compatibles que otros propietarios pudieran ejercitar-, derivando el primero de la normativa sectorial técnica pese a lo cual no puede ejercerse, no estando amparado el segundo en normativa técnica ni de protección de discapacitados.

Creemos, en este sentido, que la elogiable decisión de SUVIPUERTO de otorgar a solo un propietario (del cupo de movilidad reducida) de la planta baja el uso privativo de un patio interior, sin establecer la posibilidad de que otros propietarios de planta baja ejerzan sus derechos compatibles, está impidiendo a la reclamante el ejercicio de una facultad que tiene reconocida por norma reglamentaria. Tanto es así que desde SUVIPUERTO se reconoció en escrito dirigido a la reclamante con fecha 28 de Enero de 2010 que ésta “ tiene derecho a tender su ropa en dicho patio, al igual que el resto de vecinos, siempre y cuando no invada con objetos físicos el suelo del mismo”.

Ello no obstante, otorgado el título constitutivo de la propiedad horizontal, y enajenadas las viviendas que conforman el edificio, lo cierto es que las dos únicas vías a través de las cuales puede la afectada alcanzar una solución son las de entablar un proceso en el orden jurisdiccional civil o bien la de alcanzar un acuerdo en la que todos los propietarios, incluidos los que tienen asignado el uso privativo del patio, adopten un acuerdo por el que se autorice la facultad de tendido en dicho patio. Desde esta perspectiva, el conflicto sí que tiene un cariz estrictamente jurídico privado, sin olvidar, sin embargo, que encuentra su origen en una decisión de SUVIPUERTO en la que “ conforme a valoración realizada por el Notario obrante de la Escritura de División Horizontal”, se deja de mencionar que el uso privativo del patio no puede excluir el ejercicio de otras facultades o derechos del resto de propietarios, y que así le vengan reconocidos por la normativa.

Ello, sin perjuicio de otras acciones que la reclamante pueda ejercitar para defender sus intereses.

En cualquier caso, conforme al párrafo tercero del artículo 5 de la vigente Ley de Propiedad Horizontal «El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la Ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad».

A la vista de todo ello y de conformidad con lo establecido en el artículo 29, apartado 1, de la Ley 9/1983, de 1 de Diciembre, del Defensor del Pueblo Andaluz, se formula la siguiente